- within Energy and Natural Resources topic(s)
I. Giriş
İhtiyaç nedeniyle tahliye davası, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 350 ve 351. maddelerinde düzenlenmiştir. TBK m. 350’ye göre kiraya veren; kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, kira sözleşmesini dava yoluyla sona erdirebilir. Belirli süreli kira sözleşmelerinde bu dava sürenin sonunda; belirsiz süreli sözleşmelerde ise fesih dönemi ve fesih bildirimi sürelerine uyularak belirlenecek tarihten itibaren bir ay içinde açılmalıdır.
Bu dava türünde temel mesele, kiraya verenin ileri sürdüğü ihtiyacın hukuken korunmaya değer nitelikte olup olmadığıdır. Zira her ihtiyaç iddiası tahliye sonucunu doğurmaz. Yargısal uygulamada ihtiyacın “gerçek, samimi ve zorunlu” olması aranmakta; geçici, varsayımsal, ileride doğması belirsiz veya kira bedelini artırmaya yönelik ihtiyaç iddiaları tahliye sebebi olarak kabul edilmemektedir.
II. İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davasının Hukuki Dayanağı
İhtiyaç nedeniyle tahliye davasının temel hukuki dayanağı TBK m. 350’dir. Bu hüküm, kiraya verenden kaynaklanan sebeplerle kira sözleşmesinin dava yoluyla sona erdirilmesini düzenler. TBK m. 350 kapsamında ihtiyaç iddiası yalnızca belirli kişiler bakımından ileri sürülebilir. Bunlar; kiraya verenin kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu ve kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişilerdir. Bu sayım sınırlı niteliktedir. Dolayısıyla kiraya verenin kardeşi, yeğeni, arkadaşı veya ortağı gibi kanunda açıkça sayılmayan kişilerin ihtiyacı kural olarak TBK m. 350 kapsamında tahliye sebebi yapılamaz.
Kiralananı sonradan edinen yeni malik bakımından ise TBK m. 351 özel bir düzenleme getirmiştir. Buna göre yeni malik, kiralananı kendisi veya kanunda sayılan yakınları için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu içindeyse, edinme tarihinden itibaren bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, altı ay sonra açacağı dava ile kira sözleşmesini sona erdirebilir. Yeni malik ayrıca dilerse bu hakkını, sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı dava yoluyla da kullanabilir.
III. Davanın Açılabilmesi İçin Aranan Şartlar
- Kiralananın Konut veya Çatılı İşyeri Niteliğinde Olması
İhtiyaç nedeniyle tahliye davası, TBK’nın konut ve çatılı işyeri kiralarına ilişkin hükümleri kapsamında değerlendirilir. Bu nedenle kiralananın konut veya çatılı işyeri niteliğinde olması gerekir. Açık alan, arsa, otopark, depo niteliği tartışmalı alanlar veya çatılı işyeri sayılmayan yerler bakımından TBK m. 350’deki özel koruma rejimi doğrudan uygulanmayabilir. Her somut olayda kiralananın kullanım amacı, sözleşmedeki nitelendirme ve fiilî kullanım biçimi birlikte değerlendirilmelidir.
Konut kiralarında ihtiyaç genellikle kiraya verenin veya yakınlarının oturma gereksinimine dayanır. Örneğin kiraya verenin kendisinin kirada oturması, evlenmesi, boşanması, çocuklarının ayrı konuta çıkması, sağlık veya çalışma koşulları nedeniyle kiralanana ihtiyaç duyması bu kapsamda ileri sürülebilir. Çatılı işyeri kiralarında ise ihtiyaç, kiraya verenin kendisinin veya kanunda sayılan kişilerin ticari, mesleki veya ekonomik faaliyetini kiralananda yürütme zorunluluğuna dayanabilir.
- İhtiyacın Kanunda Sayılan Kişilere Ait Olması
TBK m. 350’de ihtiyaç iddiasının kimler yönünden ileri sürülebileceği açıkça düzenlenmiştir. Buna göre ihtiyaç; kiraya verenin kendisine, eşine, altsoyuna, üstsoyuna veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişilere ait olmalıdır.
Bu kapsamda altsoy; çocukları, torunları ve devam eden nesli ifade eder. Üstsoy ise anne, baba, büyükanne ve büyükbaba gibi kişileri kapsar. Kanun gereği bakmakla yükümlü olunan kişiler ise somut olayın özelliklerine ve aile hukuku hükümlerine göre belirlenir. Buna karşılık kiraya verenin kardeşi, kuzeni, nişanlısı, arkadaşı veya şirket ortağı gibi kişiler yönünden ihtiyaç iddiası, kanunda sayılan kişi gruplarına girmediği sürece TBK m. 350 kapsamında tahliye sebebi oluşturmaz.
Tüzel kişi kiraya verenler bakımından da ihtiyaç kavramı farklı değerlendirilir. Tüzel kişinin, kendi faaliyetlerini yürütmek amacıyla kiralananı kullanma zorunluluğu bulunabilir. Örneğin şirketin merkez, şube, depo veya faaliyet alanı olarak kiralanana ihtiyaç duyması hâlinde işyeri ihtiyacı gündeme gelebilir. Ancak bu durumda da ihtiyacın soyut ve genel bir genişleme arzusundan ibaret olmaması; somut, ciddi ve ispatlanabilir olması gerekir.
- İhtiyacın Gerçek, Samimi ve Zorunlu Olması
İhtiyaç nedeniyle tahliye davalarının en önemli şartı, ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olmasıdır. Kanun metninde bu kavramlar açıkça yer almamakla birlikte, Yargıtay uygulaması ve yerleşik içtihatlar bu ölçütleri aramaktadır. Buna göre ihtiyaç iddiası yalnızca şeklen ileri sürülmüş olmamalı; kiraya verenin gerçekten kiralananı kullanma zorunluluğu bulunmalıdır.
Gerçek ihtiyaç, fiilen mevcut olan veya yakın ve kaçınılmaz biçimde ortaya çıkacak olan ihtiyaçtır. Samimi ihtiyaç, tahliye davasının gerçekte başka bir amaca, örneğin kira bedelini artırmaya, kiracıyı cezalandırmaya veya taşınmazı daha yüksek bedelle üçüncü kişiye kiralamaya yönelik olmamasıdır. Zorunlu ihtiyaç ise kiraya verenin veya ilgili kişinin kiralananı kullanmasının objektif olarak gerekli hâle gelmesidir.
Geçici, ihtimale dayalı veya ileride doğup doğmayacağı belirsiz ihtiyaçlar tahliye sebebi olarak kabul edilmez. Örneğin “ileride çocuğum evlenirse bu eve ihtiyaç duyabilir” şeklindeki soyut bir iddia tek başına yeterli değildir. Buna karşılık çocuğun evlilik hazırlıklarının somutlaşması, mevcut konutun yetersiz hâle gelmesi, kiraya verenin kirada oturması, sağlık sorunları nedeniyle belirli bir konuma taşınma ihtiyacı veya işyeri faaliyetinin fiilen başlayacak olması gibi durumlar ihtiyacın gerçekliğini destekleyebilir.
Ayrıca ihtiyacın yalnızca dava tarihinde mevcut olması yeterli değildir; yargılama süresince de devam etmesi gerekir. Dava açıldıktan sonra ihtiyaç ortadan kalkarsa, tahliye talebinin reddi gündeme gelebilir.
- Davanın Süresinde Açılması
İhtiyaç nedeniyle tahliye davalarında süreler hak düşürücü nitelikte önem taşır. TBK m. 350’ye göre belirli süreli kira sözleşmelerinde dava, kira süresinin sonunda açılmalıdır. Kanun, bu davanın sürenin sonundan itibaren bir ay içinde açılmasını öngörmektedir. Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde ise genel hükümlere göre fesih dönemi ve fesih bildirimi sürelerine uyularak belirlenecek tarihten itibaren bir ay içinde dava açılmalıdır.
Kiraya veren, dava açma süresi içinde kiracıya yazılı bildirimde bulunarak dava açacağını bildirirse, TBK m. 353 uyarınca dava açma süresi bir kira yılı için uzamış sayılır. Bu düzenleme, kiraya verene süre bakımından belirli bir esneklik tanımaktadır. Ancak bu imkândan yararlanılabilmesi için bildirimin en geç dava açma süresi içinde yapılması gerekir.
Yeni malik bakımından ise TBK m. 351’de özel süreler öngörülmüştür. Yeni malik, taşınmazı edinme tarihinden itibaren bir ay içinde kiracıya yazılı bildirimde bulunmalı ve bu bildirimden sonra altı ayın sonunda dava açmalıdır. Alternatif olarak yeni malik, kira sözleşmesinin süresinin bitiminden itibaren bir ay içinde de ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açabilir.
- Dava Şartı Arabuluculuk Sürecinin Tamamlanması
2023 yılından itibaren kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvurulması dava şartı hâline gelmiştir. Bu kapsamda ihtiyaç nedeniyle tahliye davalarında da, dava açılmadan önce arabuluculuk sürecinin işletilmesi gerekir.
Burada dikkat edilmesi gereken nokta, arabuluculuğun tahliye davası açma süreleriyle birlikte değerlendirilmesidir. Uygulamada hak kaybı yaşanmaması için kira süresinin bitimi, ihtar tarihleri, arabuluculuk başvuru tarihi, son tutanak tarihi ve dava açma süresi dikkatle hesaplanmalıdır.
IV. İspat Yükü ve Deliller
İhtiyaç nedeniyle tahliye davasında ispat yükü kural olarak davacı kiraya verendedir. Kiraya veren, ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olduğunu somut delillerle ortaya koymalıdır.
Konut ihtiyacında; kiraya verenin kendisinin kirada oturduğunu gösteren kira sözleşmesi, aile nüfus kayıt örnekleri, sağlık raporları, işyeri/okul konumunu gösteren belgeler, mevcut konutun yetersizliğine ilişkin bilgiler, boşanma veya evlilik gibi ailevi durumlara dair belgeler delil olarak kullanılabilir.
İşyeri ihtiyacında ise ticaret sicil kayıtları, vergi levhası, faaliyet belgesi, mesleki ruhsatlar, mevcut işyerinin yetersizliğini gösteren belgeler, tahliye tehdidi altında olunan başka bir işyerine ilişkin evraklar, yeni iş kurma hazırlıklarına dair somut belgeler ve gerektiğinde keşif-bilirkişi incelemesi önem taşıyabilir.
Mahkeme, ihtiyacın gerçekliğini değerlendirirken tarafların sosyal ve ekonomik durumunu, kiraya verenin başka taşınmazlarının bulunup bulunmadığını, ihtiyaca konu kişinin mevcut yaşam veya çalışma koşullarını, kiralananın ihtiyaca uygun olup olmadığını ve davanın açılış amacını birlikte değerlendirir.
VI. Sonuç
Konut ve çatılı işyeri kiralarında ihtiyaç nedeniyle tahliye davası, kiraya verene tanınmış önemli ancak istisnai nitelikte bir sona erdirme yoludur. Bu dava, kiraya verenin veya kanunda sayılan yakınlarının kiralananı kullanma zorunluluğu bulunması hâlinde gündeme gelir. Ancak tahliye kararı verilebilmesi için ihtiyaç iddiasının gerçek, samimi ve zorunlu olması; kanunda öngörülen kişiler bakımından ileri sürülmesi; dava açma sürelerine uyulması ve dava şartı arabuluculuk sürecinin tamamlanması gerekir.
Uygulamada bu davaların sonucu büyük ölçüde somut olayın özelliklerine ve ispat gücüne bağlıdır. Kiraya verenin yalnızca ihtiyaç iddiasında bulunması yeterli olmayıp, bu ihtiyacı objektif ve inandırıcı delillerle desteklemesi gerekir. Buna karşılık kiracı da ihtiyacın samimi olmadığını, kiraya verenin başka uygun taşınmazlarının bulunduğunu veya tahliye talebinin gerçekte başka bir amaca yöneldiğini ileri sürebilir.
Sonuç olarak ihtiyaç nedeniyle tahliye davası hem kiraya verenin mülkiyet hakkı hem de kiracının barınma ve işyeri istikrarı menfaatleri arasında hassas bir denge kurmaktadır. Bu nedenle dava açılmadan önce sürelerin, arabuluculuk şartının, delil durumunun ve tahliye sonrası yeniden kiralama yasağının dikkatle değerlendirilmesi gerekir.
The content of this article is intended to provide a general guide to the subject matter. Specialist advice should be sought about your specific circumstances.
