轻重调于数而止 ——商业地产轻资产运营模式法律问题探析

过去十年，随着商业资产的轻、重属性逐渐分离，开发销售收益与存量运营收益此消彼长，商业地产轻资产运营成为中国商业地产领域极富吸引力的模式之一。不同的模式之间，其资产“轻”化程度可能不同，但管理能力“重”化是其追求的共性。轻资产模式的商业本质是如何切分收入与成本，以及如何进行风险承担与收益分成的博弈，由此所涉及的法律关系和法律问题则更加复杂和多元。因此，我们根据十数个商业轻资产项目法律服务实操经验，初步探讨商业地产轻资产模式是如何进化的，主要商业轻资产模式有哪些，司法实践中不同模式的法律风险如何等法律问题。

01.轻重之辨

轻资产并非新概念。酒店管理行业早已是成熟的轻资产运作体系，其护城河就是品牌标准、全球分销以及会员体系。而物业服务领域更是典型的轻资产模式，如低固定资产投入、依赖无形资产与核心管理能力等。商业地产轻资产模式，通常是指商管公司不直接持有商业地产资产，而是通过输出品牌、管理团队、运营体系和技术能力，为资产所有者提供商业运营服务，从而获取服务性收入的商业模式。

1. 商业轻资产模式发展历程

国内商业轻资产发展是规模红利向管理红利的发展过程。

该模式肇始于在2015年前后，由两股力量所推动，一方面是房地产调控的政策压力，而另一方面商业中心新开业数量急剧增长而运营能力不足的市场吸引力，商业地产便开启了轻资产试验及扩张。商业轻资产模式使开发商在压降负债而不持有资产的前提下，扩大管理面积、增厚管理收入。头部商管公司依靠品牌输出与标准化运营体系，以“管理半径扩张”的方式实现了规模化发展。

2023年后，行业进入显著“存量时代”，“规模红利”触及到了天花板。在融资收紧、居民消费分化、租金增速放缓、商户扩张趋于谨慎、空置率同步上升等背景下，轻资产模式开始集体面临增长难、盈利难、责任重等三大挑战，唯有真正具有运营能力并且能够切实提升运营收益与资产价值的轻资产商管公司，才能凭借“管理红利”穿越下一个周期。

2. 商业轻资产模式辨别标准

判断轻重资产模式的最主要依据，在于是否承担商业物业建造成本、是否拥有商业资产所有权。在重资产模式下，业主不仅拥有商业中心的使用权，而且运营团队由业主方组建，营业收入包括租金收入（包括固定租金、纯抽租金、取高租金等）、物业管理收入、推广收入、多种经营收入、停车场收入等等均归业主方所有。业主方亦承担物业服务支出（涵盖物业员工成本、物业能源费、运行维修费、清洁卫生费、秩序维护费、其他支出等）、行政管理费用（如运营团队的薪资、奖金等、在日常政办公成本等）、推广支出、维修费用、折旧等等全部经营支出。

轻资产模式下，其本质就是业主方与轻资产管理方之间通过谈判及交易协议划分及界定上述收入与成本、对相关风险与收益进行博弈。不同的轻资产模式，其资产“轻”化程度是不同的，但管理能力“重”化是轻资产模式的核心。比较典型的轻资产模式是委托运营管理模式、整租管理模式、纯品牌输出模式或者品牌输出与前两种模式的结合。真正成功的轻资产运营商，需要在招商能力、运营能力、场景创新能力、法律风险控制能力等方面形成难以复制的“重”能力壁垒。

02.轻重之变

实践中，根据商业轻资产的轻重变化情况，商业地产轻资产模式可归纳为以下四种类型：

1. 委托管理模式

委托管理模式是指业主或资产持有方将商业项目全权委托给专业商管公司运营管理，商管公司负责招商、运营、物业管理等全部工作，收取管理服务费。委托管理属于比较轻的商业轻资产管理模式。

委托管理模式又分为两种方式，其一是全权委托管理。业主将项目从前期规划、招商到运营的全流程委托给管理公司，管理公司收取管理费和/或业绩分成。其二是模块化委托。业主可根据需求选择委托部分环节，如仅前期规划、招商方案及实施、物业管理或营销，管理公司按服务内容收费。

委托管理模式的典型特点是所有权与经营权分离，业主保留物业产权，将经营管理权委托给专业管理公司，商管公司不承担物业建造成本，也不承担租金风险，负责日常运营、招商、营销等事务，商管公司的收入（开业前咨询服务费、运营管理服务费、物业管理费及增值服务费等）相对稳定。实操中，委托管理模式也不排除商管公司对某些商业项目投入改造成本，但相关收益分配方式亦是先收回其投资，然后根据商管合同的约定对经营收益进行分配等。

2. 整租运营模式

整租运营模式（又称“二房东”模式）是指商管公司整租商业物业，支付租金给业主方，通过租金差价、运营管理服务费及增值服务（如营销推广、物业维护等）获取收益。该模式通常由具有品牌影响力、有成熟运营团队的商管公司主导，商管公司运营自主权较大。

整租模式的特点是轻资产方无需承担物业购置成本，但要承担租金成本、经营风险。部分整租项目还需要投入一次性装修改造成本，对资金实力以及现金流要求较大。整租运营是比较重的商业轻资产管理模式。

3. 品牌输出模式

品牌输出模式是指商管公司授权业主方使用其商业品牌，并根据业主方的委托范围确定是否提供搭建管理团队、输出运营体系等服务。该模式比委托管理模式更“轻”，商管公司不投入任何资金，也不承担经营风险，但需要具备强大的品牌影响力和成熟的运营体系作为支撑。

实践中，品牌输出模式往往与委托管理模式、整租运营模式结合起来，构成该两种模式的组成部分。根据我们的实操经验，纯品牌输出而不提供其他服务的模式比较少见，主要是用于勾地或者冠名。如贵州某项目中，品牌输出方收取一次性冠名费【】万元，开业次年起根据租金收入分比例提成冠名委管费：【】%（【】万元≤租赁合同总收入≤【】万元）×（租赁合同总收入-【】万）。

4. 基金/REITs模式

基金/REITs模式是指通过专业的商业地产基金管理人发起设立私募基金，该私募基金根据其收购标准收购在建或者已建或者运营中的商业资产，由专业团队负责运营提升，待收益稳定后将资产注入REITs完成退出。

基金/REITs模式形成“募资—收购—运营—退出”的完整闭环。这一模式将资本工具与运营能力深度耦合，筹资团队负责募集资金，收购团队负责项目收并购，运营团队负责创造运营收益，资本团队负责将运营收益转换为资本市场的估值。上述闭环是环环相扣，整个团队对项目全流程进行信息打通以及操作协同，从根本上解决了“轻资产无改造权”的难题。

我国商业不动产存量规模庞大，具有通过REITs盘活并拓宽权益融资渠道的内在需求，适时推出商业不动产REITs，可提升多层次资本市场服务实体经济的质效。

综上，实践中，由于商业地产轻资产模式可能为复合型法律关系，为避免将来发生争议而产生歧义，资产持有方与商管方一般会在委托运营管理合同中约定，“双方明确，委托方与管理方之间除本合同项下合作关系外，不存在其他合资、合伙、联营或委托开发等任何合作开发关系，委托方不得以管理方及其关联方名义或代理人身份从事任何活动。本合同期限内，委托方对任何第三方所做的与合作大商业有关的任何承诺以及产生的任何责任和义务，均由委托方负责或承担。”

03.轻重之辩

商管公司进入轻资产领域，其拓展路径主要有三种：其一是，承接关联地产母公司及其他关联公司的商业项目运营服务，对母公司存在资源依赖。其二是，向独立第三方商业地产项目输出运营管理服务；其三是，投资收购，通过与投资机构合作或小股操盘，负责运营管理服务工作。司法实践中，业主与商管公司发生争议主要集中第二、第三种外拓的商管项目，并且委托管理、整租运营等模式下的纠纷呈现出不同的特点与裁判规则。

1. 委托管理模式中，若合同各方对委托范围存在争议的，须结合合同条款进行理解。

如(2018)最高法民申5604号案件重，最高法院认为，“亨祥公司作为商场开办方与招商代理方唐人公司签订《委托合同》，委托唐人公司对案涉商铺进行招商引资、投资管理，双方在合同第七条乙方义务中明确约定：‘13、乙方应当按照国家、地方法律法规进行经营管理，不得侵害他人合法权益，不经甲方书面认可，不得以甲方名义开展经营管理活动，并应自行承担开展经营管理活动的亏损。’结合合同的其他条款可知，亨祥公司并不负责商铺的具体运营管理，其只是按照约定享有收取商铺出租收益的权利，而唐人公司作为专业商业运营管理公司，理应是在对案涉商铺的现状充分考察、对商铺预期经营充分预估的基础上才与亨祥公司签订《委托合同》，因此唐人公司应按照合同约定的内容履行自己的义务，承担因招商不利，发生违约的后果。……四、关于一、二审判决对本案的定性是否错误的问题。根据唐人公司与亨祥公司签订的《委托合同》中所约定的内容，双方的民事法律关系的性质应为委托合同关系，而且唐人公司在一、二审中从未对本案的定性提出过异议，故，其申请再审认为一、二审判决定性不当，适用法律错误的理由亦不能成立。”

2. 品牌输出模式中，若品牌输出方违约时，可能须退还部分品牌使用费、赔偿因更换品牌标牌的损失。

在(2025)苏09民终1511号案件中，法院查明事实，“2023年3月31日，百某公司（甲方）与南京宏某公司（乙方）签订《关于大丰某广场（原案名）之委托经营管理合同》，……因乙方具有丰富的大型商业项目的招商运营经验及商业资源，甲方拟将该商业按照合同约定整体委托由乙方独立运营管理。……合作期内，品牌使用费为100万元，甲方于本合同盖章后10日内支付给乙方100万元。鉴于甲方签订本合同后拟借助“弘某”品牌与双方沟通合作大商业开发、销售等事宜，故甲方承诺该等品牌使用费为一次性费用，甲方支付后，无论何种原因导致本合同提前终止或解除的，乙方均不再退还甲方该等费用。但如乙方原因违法提前单方解除本合同的，则双方同意按照如下方案由乙方退还已收取的品牌使用费：退还品牌使用费金额=100万×（10年-自本协议签订之日起至本合同解除日已履行期限）/10年。”法院认为，“关于争议焦点2，百某公司损失数额认定是否适当。一审中，双方一致认可案涉《关于大丰红某广场（原案名）之委托经营管理合同》于2024年5月28日解除，故可认定双方一致协商解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。合同解除后，当事人可以请求赔偿损失。百某公司主张品牌使用费损失100万元，鉴于江苏丰某公司单方撤回已派人员，一审判决江苏丰某公司退还品牌使用费金额88.3万元符合约定，一审认定百某公司品牌使用费损失11.7万元适当。……更换“弘某”标牌产生费用18000元标牌广告费，均系按照江苏丰某公司要求而产生的费用，且供应商已完成了相关合同义务，属百某公司应付费用，一审将该两项费用计入损失并无不当。”

3. 商业地产轻资产项目中，商管公司应根据该商业项目提供有针对性、代表性的服务。

(2024)陕01民终23040号案件中，商业轻资产公司提供的前期咨询顾问服务不符合合同约定，未体现对该商业项目的针对性、代表性，法院酌定支持部分咨询费。法院认定事实，“2022年7月29日，A公司作为委托方、甲方，B公司作为受托方、乙方，双方签订《服务协议》，约定乙方接受甲方委托，就西安H广场项目，乙方为甲方提供第一阶段前期咨询顾问服务，第二阶段轻资产输出管理服务。……”二审法院认为，“就B公司主张A公司向其支付剩余合同款项24万元问题应否支持问题。B公司作为服务提供方应向A公司提供符合合同目的的服务成果。虽然B公司向A公司提交了项目定位规划咨询报告终稿，但根据A公司提交的公证资料显示B公司提交的终稿报告中确有多处数据、图片来自网络，在B公司未说明其数据来源真实、合法性的情况下，B公司提供终稿报告的合理性与准确性难以确定，对A公司签订涉案《服务协议》目的实现造成一定影响。因此一审法院综合B公司的义务履行情况，酌定A公司向B公司支付剩余咨询服务费14万元，符合本案实际情况，本院不再予以调整。因B公司未全面勤勉履行其合同义务，故一审对B公司主张的迟延支付咨询服务费利息不予支持，亦无不妥，本院予以维持。”

4. 整租管理模式中，交易各方如何约定整租面积对于租金收入有极大影响。

在（2019）豫0184民初9189号案件中，法院详细分析了建筑面积与使用面积的区别，以及对租金的影响。“本院认为，双方之所以会产生争议，且数额如此巨大，是因为双方对租赁合同约定的收取租金的计取标准的理解产生歧义。东岳公司主张按租赁物的使用面积计取租金；华商汇主张根据租赁市场的惯例，按建筑面积计取租金。本院认为，《租赁合同》第一条约定“物业面积为8.27万㎡（以房管局测绘的使用面积为准，计租面积不应含电梯、消防梯、公共设备用房的面积）”，第二条约定“租赁面积：8.27万㎡（以房产证载的使用面积为准，计租面积不应含电梯、消防梯、公共设备用房的面积）；租金价格：第1--3年每年的租金标准为【按“当层单价×当层建筑面积”计得各层租金之和计算……”，随后，双方在《租赁合同补充协议》附加第8条约定“A馆的全部物业用房无偿交给乙方使用，……”，根据《租赁合同》第一条、第二条前半部分，租金收取标准是按房管局测绘的使用面积或是按房产证载的使用面积，但第二条后半部分“租金价格：第1--3年每年的租金标准为【按“当层单价×当层建筑面积”，为此，华商汇公司主张根据租赁市场惯例，应按当层建筑面积计取租金。本院认为，参照建设部发布的《房产测量规范》中关于房屋建筑面积、房屋使用面积的涵义，“房屋建筑面积”是指房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖，结构牢固、层高2.20m以上（含2.20m）的永久性建筑。“房屋的使用面积”系指房屋户内全部可供使用的空间面积，按房屋的内墙面水平投影计算。可以得出建筑面积包含使用面积，使用面积是建筑面积的一部分。故双方合同第二条后半部分中“建筑面积”不应做扩大解释，应理解为“使用面积”，亦即套内建筑面积。本案东岳公司与华商汇公司经协商一致选择“按房管局测绘的使用面积或是按房产证载的使用面积”作为收取租金的依据，系双方真实意思表示，应作为判定涉案租赁合同租金的计取标准。华商汇公司以租金收取标准应按租赁市场惯例，以租赁物的建筑面积计取租金的抗辩意见，与合同约定不符，不予支持。”

5. 商业地产轻资产模式中，商管公司要重点关注是否获得稳定的、可持续的管理权。

在(2025)辽02民终5843号案件中，法院认为，“对于某丁公司是否享有优先承租权的问题。首先，《租赁合同》第2.2条中约定，‘在本租约期满后，除非甲方、乙方收归房产自用，否则同等条件下丙方有优先权继续承租，条件由双方另行通过友好协商，商议后另立租约’。双方当事人对于该条约定的‘自用’的含义产生争议。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉合同编通则若干问题的解释》第一条规定：‘人民法院依据民法典第一百四十二条第一款、第四百六十六条第一款的规定解释合同条款时，应当以词句的通常含义为基础，结合相关条款、合同的性质和目的、习惯以及诚信原则，参考缔约背景、磋商过程、履行行为等因素确定争议条款的含义。”’本案中，按照词语的通常理解，‘自用’核心指向‘主体自行实际使用’，强调对房产的直接使用，不以获取经营收益为目的，与‘自营’存在明显区别；从合同签订的目的来看，案涉合同约定‘租赁案涉房产用于某丁公司进行商业经营’，即某丙公司签订合同时即认可某丁公司对案涉房屋进行出租并获得商业收益，案涉合同第2.2条的约定实质是各方对某丁公司长期经营权益的保障，排除了某丙公司以自行经营为由解除租赁关系或拒绝续租的情况。某丙公司未提供证据证明当事人之间对‘自用’有不同于词句的通常含义的其他共同理解，综合合同签订的整体情况，案涉合同2.2条约定的‘自用’，难以扩展理解包含‘自营’的含义。某丙公司向商户发布的公告表明其自行向商场内的商户收取相关费用，不属于合同约定的‘自用’范畴，某丁公司主张优先承租权具有充分合同及事实依据。”

桓公问于管子曰：“轻重之数恶终？”管子对曰：“若四时之更举，无所终。”商业地产轻资产模式涉及综合复杂的法律问题，其商业逻辑就是如何划清业主监管权与商管运营权的界限、资产“轻”化、管理“重”化之间的平衡、投入与产出的冲突、风险承担与收益分享的匹配等等，其实质都是在权衡轻重。具有商业地产轻资产模式实操经验的律师团队能够助力业主方或者管理方将这种轻重调整到合乎交易各方的要求，“轻重调于数而止”，以防范相应的法律风险。

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