Kira Sözleşmelerinde Kiracıya Getirilen Bazı Ek Yükümlülüklerin Türk Borçlar Kanunu Kapsamında Değerlendirilmesi

I. Giriş

Kira sözleşmeleri, tarafların karşılıklı edimlerinin kanun tarafından önemli ölçüde düzenlendiği sözleşme türlerinden biridir. Bununla birlikte, özellikle konut ve çatılı işyeri kiralarında uygulamada tarafların, Türk Borçlar Kanunu'nda ("TBK") öngörülen yükümlülüklerin ötesine geçen çeşitli sözleşmesel düzenlemeler yaptıkları görülmektedir.

Kiracıya belirli bakım ve onarım giderlerinin yüklenmesi, kiralananın belirli standartlarda kullanılması, belirli sigortaların yaptırılması, taşınmazın sözleşme sonunda belirli koşullarda teslim edilmesi, erken tahliye halinde cezai şart ödenmesi veya belirli masrafların kiracı tarafından karşılanması bu tür düzenlemelere örnek olarak gösterilebilir.

Bu doğrultuda uygulamada karşımıza çıkan en temel hukuki soru, tarafların sözleşme serbestisi ilkesi kapsamında, kiracıya TBK'da düzenlenmeyen ek yükümlülükler getirip getiremeyecekleri ve getirdikleri takdirde bu hükümlerin hangi sınırlar içerisinde uygulanabileceğidir.

II. Kiracıya Getirilen Ek Yükümlülüklerin Hukuki Niteliği ve Uygulamadaki Görünümleri

TBK m. 26 kapsamında, taraflar bir sözleşmenin içeriğini özgürce belirleyebilirler. Ancak bu özgürlük kanunda öngörülen sınırları aşamaz. Dolayısıyla bir kira sözleşmesinde kiracıya ek bir yükümlülük getirilmiş olması, tek başına bu yükümlülüğün geçerli ve uygulanabilir olduğu anlamına gelmemektedir. TBK m. 27 hükmü uyarınca kanunun emredici hükümlerine aykırı sözleşmeler kesin hükümsüzdür. Bu nedenle tarafların sözleşme özgürlüğü sınırsız değildir.

TBK’da kira sözleşmeleri bakımından kiracının başlıca borçları düzenlenmiştir.  Bu doğrultuda Kiracının temel borçları; kira bedelini ödeme, kiralananı özenle kullanma ve kiralananın bulunduğu taşınmazda oturan kişiler ile komşulara gerekli saygıyı gösterme ve olağan kullanımdan doğan temizlik ve bakım giderlerini ödeme borçlarıdır.

TBK m. 339 ve devamı hükümlerinde Konut ve Çatılı İşyeri Kiraları düzenlenmiştir. “Kiracı aleyhine düzenleme yasağı” başlıklı madde hükmü uyarınca; kiracıya, kira bedeli ve yan giderler dışında başka bir ödeme yükümlülüğü getirilemeyeceği ve kira bedelinin zamanında ödenmemesi hâlinde ceza koşulu ödeneceğine veya sonraki kira bedellerinin muaccel olacağına ilişkin anlaşmaların geçersiz olduğu düzenlenmiştir.

1. Kira Bedelinin Geç Ödenmesi Halinde Cezai Şart ve Sonraki Kira Bedellerinin Muaccel Olacağına İlişkin Düzenleme

Uygulamada sıkça karşılaşılan düzenlemelerden biri kira sözleşmelerinde kiracı aleyhine kira bedeli ve yan giderler dışında ayrıca bir ödeme yapılmasının kararlaştırılmasıdır. Sözleşmede bir ödeme yükümlülüğünün açıkça kararlaştırılmış olması, tek başına bu hükmün geçerli olduğu anlamına gelmemektedir. Ödeme yükümlülüğünün hukuki niteliği ve hangi edimin karşılığı olduğu ve TBK m. 346 kapsamında kira bedeli veya yan gider dışında kalan bir ödeme niteliğinde olup olmadığı ayrıca değerlendirilmelidir. Kira bedelinin zamanında ödenmemesi hâlinde kiracının ceza koşulu ödeyeceğine veya sonraki kira bedellerinin muaccel olacağına ilişkin sözleşme hükümleri TBK m. 346 uyarınca geçersizdir.

2. Kiracının Kira Süresi Dolmadan Sözleşmeyi Sona Erdirmesi

Buna karşılık, kiracının kira süresi dolmadan sözleşmeyi sona erdirmesi hâlinde cezai şart ödemesini öngören hükümler, kira bedelinin geç ödenmesine ilişkin ceza koşulundan farklı olarak, somut olayın özellikleri ve sözleşmenin sona erme biçimi dikkate alınarak ayrıca değerlendirilmelidir. Nitekim Yargıtay, erken feshe ilişkin cezai şartları TBK m. 346 bakımından doğrudan geçersiz kabul etmemekte; hükmün hangi fiile bağlandığını ve somut olayda uygulanabilirliğini incelemektedir. Nitekim Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin vermiş olduğu bir kararda¹, kira sözleşmesinde yer alan ve kiracının sözleşmeyi feshetmesi halinde cari yıl kira bedelinin tazminat olarak tahsil edileceğine ilişkin düzenlemeyi TBK 346 kapsamında “kira bedeli veya yan gider dışında başka bir ödeme yükümlülüğü” olarak değil, TBK 179 ve devamı kapsamında bir cezai şart olarak değerlendirmiş ve kiracının cezai şartı ödemesi gerektiğine karar vermiştir.

3. Kanunda Öngörülmeyen Tahliye Sebeplerine İlişkin Sözleşmesel Düzenlemeler

Kira sözleşmeleri düzenlenirken uygulamada karşılaşılan bir başka husus da kira sözleşmelerinde kiraya veren tarafından sözleşme döneminin sona ermesinden belirli bir süre önceden bildirimde bulunulması hâlinde kiracının kiralananı tahliye edeceğini öngören hükümlerdir.  “Konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşmenin sona ermesi” başlığı ile düzenlenen TBK m. 347 hükmü ile kiraya verenin sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremeyeceği ancak on yıllık uzama süresi sonunda bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebileceği düzenlenmiştir. Yargıtay’ın güncel kararları da kiraya verenin, yalnızca kira süresinin sona ermesine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremeyeceğini göstermektedir. Kiraya verene, yalnızca belirli süre önceden bildirimde bulunmak suretiyle herhangi bir sebep göstermeksizin kira sözleşmesini sona erdirme ve kiracıyı tahliye etme yetkisi veren sözleşme hükümleri, TBK m. 347'de öngörülen emredici düzenleme karşısında geçerli kabul edilmemektedir. Ancak dikkat edilmesi gereken bir husus da sözleşmede kiraya verenin kanunda öngörülen bir tahliye sebebine dayanarak dava açmasından önce belirli bir süreyle bildirimde bulunması şartının kararlaştırılabileceği uygulamada kabul edilmiştir.

III. Sonuç

kira sözleşmelerinde kiracıya kanunda öngörülen yükümlülüklerin ötesinde borçlar yüklenmesi, kural olarak tarafların sözleşme özgürlüğü kapsamında mümkün olmakla birlikte, bu özgürlük özellikle konut ve çatılı işyeri kiralarında TBK'nın emredici hükümleriyle sınırlandırılmıştır. Bu kapsamda, sözleşmede kiracı aleyhine bir hüküm bulunması tek başına hükmün geçerli olduğu sonucunu doğurmamakta; düzenlemenin niteliği, hangi edime ilişkin olduğu ve kanunun emredici hükümleriyle bağdaşıp bağdaşmadığı ayrıca değerlendirilmelidir. Özellikle TBK m. 346 uyarınca kira bedeli ve yan giderler dışında ek bir ödeme yükümlülüğü getirilmesi, kira bedelinin geç ödenmesine bağlanan ceza koşulu ve sonraki kira bedellerinin muaccel olacağına ilişkin anlaşmalar geçersizdir. Buna karşılık, kiracının sözleşmeyi süresinden önce sona erdirmesine bağlanan cezai şartlar ile kanunda öngörülmeyen tahliye imkânlarına ilişkin sözleşme hükümleri, düzenlemenin niteliği ve ilgili emredici hükümler dikkate alınarak ayrıca değerlendirilmelidir. Dolayısıyla kira sözleşmelerinde sözleşme serbestisi ilkesi esas olmakla birlikte, bu ilkenin kiracının kanunla güvence altına alınan hukuki konumunu ağırlaştıracak şekilde kullanılması mümkün değildir. 

Footnote

^{1 Yargıtay 3. HD., E. 2024/1022, K.2025/632, T. 5.2.2025}

The content of this article is intended to provide a general guide to the subject matter. Specialist advice should be sought about your specific circumstances.