Kentsel Dönüşüm Mevzuatında Pay Satışı Ve Tapu Uygulama Süreçleri Netleşti

4 Şubat 2026 tarihli ve 33158 sayılı Resmi Gazete'de 6306 sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliğinde Değişiklik Yapılmasına Dair Yönetmelik ("Yönetmelik Değişikliği") yayımlandı. Yönetmelik Değişikliği, kentsel dönüşümde karar alma süreçleri, karara katılmayan maliklerin paylarının satışı, tapu uygulamaları ve imar hakkı aktarımına ilişkin önemli değişiklikler getirdi. Öne çıkan değişiklikler aşağıdaki şekilde:

Riskli yapının yıktırılmasının ardından tapu kütüğünün beyanlar hanesinden terkin edilen riskli yapı şerhi yerine artık taşınmazın 6306 sayılı Kanun kapsamında olduğuna dair belirtme yapılacak. Bu düzenlemenin yıkım sonrasındaki süreçte arsa üzerindeki satış vb. işlemlere yönelik kentsel dönüşüm mevzuatından kaynaklı vergi ve harç muafiyetlerinin uygulanmasına ilişkin belirsizlikleri gidermesi bekleniyor.

Bilindiği üzere daha önce 2023 ve 2024 yıllarında yapılan değişiklikler riskli yapılardaki uygulamalara yönelik karar alma süreçlerinde üçte iki çoğunluk şartı kaldırılmış ve paydaşların hisseleri oranında salt çoğunluk ile karar almaları ve bu karara katılmayan maliklerin arsa paylarının açık artırma usulü ile satılması mümkün hale gelmişti¹. Artık, bu şekilde satılacak olan payın; anlaşma sağlayan paydaşlar tarafından ilk satışta satın alınmaması hâlinde yeniden satış işleminin gerçekleşmesi için de salt çoğunluğun talebi gerekecek.

Yönetmelik Değişikliği riskli yapıların bulunduğu parsellerde yapılacak yeni uygulamalara ilişkin toplantı ve karar alma usulünü de netleştirdi. Buna göre; riskli yapıların bulunduğu parsellerde yapılacak yeni uygulamalar hakkında karar almak için öncelikle maliklerden birinin talebi üzerine tüm malikler toplantıya çağrılacak. Toplantının yeri ve zamanı on beş gün önceden ilan edilmek suretiyle veya noter aracılığıyla maliklere bildirilecek.

Bu doğrultuda, arsa üzerindeki uygulama için ilgili idareye yapılacak olan yapı ruhsatı başvurusu kapsamında söz konusu toplantı daveti ve tutanakları gibi belgelerin müracaat dosyasına eklenmesi zorunlu hale geldi.

İlaveten, üzerindeki riskli binanın yıkılmasından sonra arsanın hissedarların salt çoğunluğun talebi ile satışına karar verilmesi halinde, bu satış öncelikle Kentsel Dönüşüm Başkanlığı'na, Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı'nın bağlı veya ilgili kuruluşlarına, ilgili idareye ya da TOKİ'ye teklif edilecek.

Üzerinde riskli yapının bulunan bir parselin ifraz edilmesi halinde, ifraz sonucu oluşan parsellerden yalnızca üzerine riskli yapının tekabül ettiği parsel veya parseller uygulama kapsamında kalacak ve diğer parsellerin üstündeki riskli yapı şerhi kaldırılacak.

Öte yandan, kentsel dönüşüm kapsamında olup da zeminden kaynaklanan sebeplerle, afet riski nedeniyle veya mevzuata göre yapılaşma hakkının bulunmaması sebebiyle yeni yapı yapılmasının mümkün olmadığı arsalarda, mevcut yapılaşma hakkı imar hakkı aktarımı yoluyla başka bir parsele taşınabilecek. Bu durumda maliklerin tamamının hisselerinin aynı parselde toplanması ve yeni parseldeki diğer maliklerin muvafakatinin alınması şartıyla yapılaşma hakkının aktarıldığı yeni parseldeki uygulamalar kentsel dönüşüm kapsamında yürütülecek.

Yine bilindiği üzere, riskli yapının bulunduğu parsellerde yapılacak uygulama için yapı müteahhidinin ilgili idareye vermesi gereken teminatın tutarı 2024 yılında yapılan değişiklik ile yapı yaklaşık maliyet bedelinin %10'undan %6'sına düşürülmüştü.

Yönetmelik Değişikliği ile, 1/1/2024 tarihinden itibaren kentsel dönüşüm ile yapılan inşaatlar için düzenlenen yapı ruhsatları kapsamında halihazırda verilmiş teminatların tutarı da yapı müteahhidinin talebi üzerine %6'ya düşürülebilecek.

Son olarak, 6306 sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliği'ni yürütme yetkisi Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanı'ndan alınarak Kentsel Dönüşüm Başkanı'na devredilmiştir.

Footnotes

1 İlgili Yönetmelik hakkında detaylı bilgi için daha önce kaleme aldığımız duyuruya buradan erişebilirsiniz. / For more detailed information on the above-mentioned Regulation, you may access our previously published announcement here.

The content of this article is intended to provide a general guide to the subject matter. Specialist advice should be sought about your specific circumstances.