TVA à 6 % : un levier fiscal pour reconstruire durablement en Belgique

Depuis le 1er juillet 2025, un nouveau régime de TVA s'applique aux opérations de démolition et de reconstruction de logements en Belgique. Cette mesure, introduite par la loi-programme du 18 juillet 2025, vise à rendre les projets immobiliers plus accessibles, à encourager la construction de logements durables et à sécuriser les investissements des promoteurs immobiliers.

Dans cette news, nous vous proposons un décryptage de ce nouveau régime fiscal : ce que dit la loi, les conditions à respecter, les exclusions spécifiques, les impacts pour les différents acteurs du marché, et les points de vigilance à ne pas négliger, nous vous donnons les outils pour comprendre et anticiper celui-ci. Que vous soyez professionnel du secteur ou porteur de projet, cette news vous guide pas à pas.

I. Ce que dit la loi : un régime pérenne et élargi

L'article 53 de la loi-programme du 18 juillet 2025 modifie la rubrique XXXVII de l'arrêté royal n° 20 du 20 juillet 1970, qui régissait jusqu'alors le taux réduit de TVA pour les opérations de démolition-reconstruction. Ce nouveau cadre légal pérennise le taux réduit de 6 % et l'étend à de nouvelles situations, notamment la livraison de logements reconstruits.

Le régime comprend désormais quatre mesures distinctes :

• Démolition et reconstruction conjointe d'un bâtiment d'habilitation destiné au logement du maître de l'ouvrage-personne physique et situé sur la même parcelle cadastrale (max. 200 m²).
• Démolition et reconstruction d'un bâtiment destiné à la location de longue durée (15 ans minimum) en faveur de ou par l'intermédiaire d'un organisme agréé.
• Démolition et reconstruction conjointe d'un bâtiment destiné à la location de longue durée (15 ans minimum) et situé sur la même parcelle cadastrale (max. 200 m²).
• Livraison d'un bâtiment d'habitation et le sol y attenant démoli et reconstruit, destiné à l'habitation propre ou à la location longue durée et située sur la même parcelle cadastrale (max. 175 m²).

Ce nouveau régime est applicable sur l'ensemble du territoire belge, sans restriction géographique, contrairement aux anciennes mesures limitées à certaines zones urbaines.

II. Conditions d'application à respecter : soyez vigilant

Pour bénéficier du taux réduit de TVA, plusieurs conditions strictes doivent être remplies selon le type d'opération :

A. Conditions générales

• Le bâtiment existant doit être entièrement démoli.
• Le nouveau logement doit être reconstruit sur la même parcelle que celle du bâtiment démoli.
• La superficie habitable ne doit pas dépasser 200 m² pour les travaux immobiliers et 175 m² pour les livraisons.
• Le logement doit conserver sa destination d'habitation pendant au moins 5 ans (occupation propre) ou 15 ans (mise en location).
• Il doit s'agir de l'unique habitation du bénéficiaire (maître d'ouvrage ou acquéreur) au moment de la première occupation ou utilisation.

En outre, avant le début des travaux ou la livraison, une déclaration spécifique doit être introduite via MyMinfin. Ces déclarations doivent être accompagnées du permis d'urbanisme et, le cas échéant, des contrats d'entreprise ou de vente.

B. Exclusion des installations de chauffage aux combustibles fossiles

Une évolution majeure du régime de TVA concerne désormais les installations de chauffage central fonctionnant aux combustibles fossiles. Ces systèmes ne pourront plus bénéficier du taux réduit de 6 %, dans le cadre des travaux immobiliers liés à la rénovation de logements privés.

Sont visés :

• Les chaudières au gaz ou au mazout ;
• Les brûleurs et dispositifs de régulation ;
• Les éléments de contrôle associés à ces systèmes.

Cette exclusion s'inscrit dans la volonté du gouvernement de ne plus encourager fiscalement l'installation de systèmes de chauffage ayant un impact négatif sur le climat.

Elle concerne uniquement la partie spécifique du système de chauffage alimenté par des combustibles fossiles, c'est-à-dire les éléments qui ne peuvent fonctionner qu'en combinaison avec ce type d'installation.

⚠️ Cas des systèmes hybrides : L'exclusion s'applique également aux chaudières fossiles installées comme systèmes de secours dans des installations hybrides (ex. : pompe à chaleur + chaudière gaz).

III. En pratique : quel impact pour vous ?

A. Pour les particuliers

Le nouveau régime rend les rénovations de bâtiments impliquant une démolition et une reconstruction conjointe plus abordables. Les coûts sont en effet significativement diminués, ce qui permet à davantage de ménages d'envisager des projets ambitieux.

La condition d'« habitation unique » est désormais appréciée individuellement pour chaque maître d'ouvrage ou acquéreur, ce qui constitue un avantage intéressant. Concrètement, un couple marié ou cohabitant pourra bénéficier du taux réduit même si l'un des deux possède déjà un autre bien immobilier. L'analyse se fera lors de la première occupation du logement et, si nécessaire, la base d'imposition sera ventilée selon les droits de propriété.

B. Pour les promoteurs immobiliers

Le régime offre un cadre stabilisé, mettant fin aux incertitudes liées aux mesures transitoires. Les promoteurs peuvent désormais planifier leurs projets avec une meilleure visibilité fiscale.

La possibilité d'appliquer le taux réduit à la livraison de logements reconstruits constitue une avancée majeure, qui améliore la rentabilité des projets et facilite la commercialisation.

Si le nouveau régime constitue indéniablement une avancée, il reste essentiel de veiller à l'application correcte des conditions. Dans le cadre d'opérations immobilières de grande ampleur, certaines situations peuvent complexifier l'analyse : un bâtiment entièrement démoli pourra bénéficier du taux réduit, tandis que d'autres, partiellement conservés ou transformés, n'y seront pas éligibles. Une vigilance accrue s'impose donc afin d'éviter des erreurs d'application et les conséquences fiscales qui pourraient en découler.

C. Pour le marché immobilier

Ce régime constitue un véritable outil de dynamisation du marché immobilier. En facilitant la reconstruction et la remise sur le marché de logements neufs, il encourage le renouvellement du bâti ancien et participe à la revitalisation urbaine.

Au-delà de l'impact économique, la réforme soutient également les objectifs climatiques. En excluant les systèmes de chauffage polluants et en incitant au recours à des solutions énergétiques durables, elle favorise l'émergence de bâtiments plus performants et respectueux de l'environnement. Cela contribue non seulement à réduire l'empreinte carbone des projets, mais aussi à répondre aux attentes croissantes des acquéreurs en matière d'efficacité énergétique.

IV. À quoi devez-vous faire attention ?

Que vous soyez particulier ou professionnel, avant de lancer un projet, il est essentiel de vérifier que toutes les conditions d'éligibilité sont bien remplies, notamment en ce qui concerne la superficie maximale autorisée, la destination du logement, la réalisation préalable d'une démolition sur la même parcelle, ainsi que l'absence d'éléments exclus tels que le chauffage fossile, une piscine ou un sauna.

Il convient également de respecter scrupuleusement les délais de déclaration : celles-ci doivent être introduites avant que la TVA ne devienne exigible. En cas de retard, l'application du taux réduit peut être refusée, sauf en cas de force majeure ou d'erreur matérielle. Une tolérance administrative est toutefois prévue jusqu'au 31 décembre 2025 : si la déclaration ne peut pas encore être introduite via MyMinfin, une mention spécifique sur la facture ou le contrat est temporairement suffisante.

Enfin, l'administration fiscale prévoit des contrôles afin de s'assurer du respect des conditions. Les maîtres d'ouvrage et les promoteurs doivent conserver tous les documents justificatifs relatifs à l'application du taux réduit de TVA. En cas de non-respect ou de pratique abusive, l'administration peut invoquer la clause anti-abus prévue dans le Code de la TVA.

Originally published 22 September 2025

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