酒店管理协议仲裁案件常见问题（一）"提前终止赔偿金"之认定（上）

近年来，越来越多的酒店品牌方选择与业主方签署酒店管理协议（HMA），取代之前业主将房产出租给酒店管理方的模式。在酒店管理协议下，传统的出租人与承租人的角色变更为委托人与管理人，并由委托人向管理人支付管理费用，且该等管理费用多数情况下包括基本管理酬金和激励酬金，该等委托管理合同既不完全符合传统租赁合同或委托合同的要件，又同时具备该两种合同的特质，其应属一种无名合同，因此对于该等管理合同性质和相关权利义务的判断一直以来都存在较大争议。也因为大量酒店管理品牌为国际品牌，享有较高的品牌声誉和国际知名度，出于保密和效率考虑，在该等合同的争议解决条款中也多选择仲裁条款。

在酒店管理协议中，因为酒店运营本身具有长期性且收益具有递进性，很有可能前期付出较大资金及管理投入，后期因为品牌效应酒店收益逐渐上涨，因此一般酒店管理合同约定的合作期限较长，基本都在几十年viii。这种长期的合作年限也带来了大量与协议提前终止相关的争议，尤其是提前终止赔偿金的认定。本文即从笔者近期代理的一个仲裁案件出发讨论在仲裁案件中对于此类酒店管理合同中十分常见的“提前终止赔偿金”的相关认定。

1. 案件背景简介

2018年，业主方与品牌方签署酒店管理协议，约定品牌方作为管理方受业主方委托管理案涉酒店，管理期限为20年。2020年9月，业主方基于酒店收益未达预期向品牌方发出函件，要求终止酒店管理协议的履行并强行接管酒店，协议约定争议解决条款为提交上海国际经济贸易仲裁委员会（SHIAC），因此品牌方向SHIAC提出仲裁申请请求解除协议并要求按照协议约定支付提前终止赔偿金。

酒店管理协议项下提前终止赔偿金条款：

• 如本协议在协议期限以及选择期期满之前由业主终止，双方同意业主应提前12个月向管理方发出书面通知并在本协议终止之前按照下列计算方式向管理方作出赔偿，该等赔偿金额应相当于双方达成一致之合理计算的管理方由于该等终止而遭受的全部损失以及损害赔偿（包括但不限于利润损失）：......若终止发生在正式开业日五年之内，则提前终止赔偿金应为管理方任命的专家所确定为经营期限及选择期的剩余期限估算的合计的管理方酬金。该等赔偿金额应当被视为是对管理方实际发生的可预见损害的真实合理估算，而并非罚金。同时，业主同意本条并不限制管理方根据相关法律获得禁止令或其他适当救济的权利。

• 经营期的任何一个会计年度，如管理方根据上述 (i) 基本管理酬金和 (ii) 激励酬金中设定的公式计算得出的该年度可获管理方酬金总额低于XX万美元，业主应在下一会计年度头

三十日内向管理方补足XX万美元与根据该年度酒店实际经营业绩计算得出的管理方酬金的差额部分，作为对酒店管理方的补助。

案涉酒店管理协议约定业主方提前解约的赔偿金为“合理计算的管理方由于该等终止而遭受的全部损失以及损害赔偿（包括但不限于利润损失）”，且终止发生在正式开业日五年之内（本案情形），则金额应为管理方任命的专家所确定为经营期限及选择期的剩余期限估算的合计的管理方酬金。

也即，协议约定的提前终止赔偿金为管理方包括利润损失在内的全部损失，该等损失应按照协议剩余期限估算的合计管理方酬金，虽然在本案项下5年之内的金额应由专家进行估算确认，但是为了避免争议及节省成本，我方直接主张以保底酬金每年XX万元作为合理酬金，也即业主方每年至少应当向管理方支付的酬金金额，按照剩余期限计算的金额作为提前终止赔偿金。

2. 酒店管理协议“提前终止赔偿金”之认定争议

根据《民法典》第584条ix，合同违约的损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。但是在酒店管理合同项下，违约损失及可得利益并非单纯的酒店因为合同提前终止已实际产生的具体的费用，因为从表面看，酒店管理公司除了提供相应的管理服务并未作出任何实质性投入，若基于此来认定管理方的损失，则显然与酒店管理合同的合作目的已经目前酒店行业的交易惯例不相符合，因此，结合酒店管理合同的特殊性质，我们理解：

1. 酒店管理协议项下提前终止违约金属于约定违约金，来源于英美法系框架下的Liquidated Damages（约定违约金）这一概念，他本身的用意就是酒店管理公司在业主违反合同约定提前解除《酒店管理合同》的情形下无需证明：（1）酒店管理公司是否有权获得预期利润损失；及（2）酒店管理公司预期损失的具体数额，目的是依据双方意思自治降低品牌管理方的举证责任。且按照剩余管理期限乘以合理酬金的计算方式也系对于管理方可预见的最低/合理收益的估算，属于双方意思自治，并且符合国际惯例。
2. 酒店管理服务合同是兼具服务、联营、许可等多重性质在内的综合性合同，管理人在提供管理服务的同时，同时也在分享自身先进的酒店理念、管理模式、行业经验、市场资源及品牌标准，这些无形的投入和付出涉及品牌方的商业秘密，是独立于品牌商标授权而独立存在的资源投入及价值贡献，且业主方已经不可撤回地共享了该等酒店理念、管理模式、行业经验、市场资源及品牌标准，实际获取无形资产。
3. 在酒店管理协议中，管理方本身可能为国际知名酒店集团，自身品牌具有极高的商业价值，该等酒店的持续稳定经营对于酒店品牌价值十分重要，业主方单方解除合同的行为可能损害了该等酒店品牌价值及商誉，该等损失亦可考虑进管理方损失。

同时，在国外的司法实践中，对于酒店管理协议中提前终止损害赔偿金，相关司法裁判倾向于采用净值法保护管理方的应得利益，即认为假使管理方处于如果业主方没有发生违约时本

应占有的地位时，其可以获得的必要损害赔偿金额（未付管理费减去已避免或合理可避免费用）x，据此，在境外司法裁判下，对于提前终止损害赔偿金的支持力度较大且较尊重当事人的意思自治，而非单纯按照“实际损失”予以认定。

但是，在国内的司法实践中，即使考虑到酒店管理合同的特殊性质，其通常会综合运用合理规则、可预见规则、减损规则、损益相抵规则、过失相抵规则等损害赔偿计算规则逐一分析管理方依据酒店管理协议项下的提前终止违约金条款而主张其可以获得的预期管理费是否能够得到支持，且大多采取较为严格、全面及综合的裁量，一般不会做到向国外裁判中全额支持剩余期限的管理费用，而系根据案件事实酌情支持部分。同时，相较于法院，仲裁机构具有较大的商业性，相较而言会更加尊重当事人的意思自治及考虑到该等裁判结果的商业合理性，在认定“预期管理费”上相较而言尺度更大。

综上，在酒店管理合同项下，对于提前终止违约金的认定应当考虑到酒店管理合同本身之性质及该等违约金条款的商业合理性，基于该等条款本身的舶来性质参照国际惯例，而非单纯按照“实际损失”予以认定。同时，对于该等酒店管理协议的争议解决条款也应合理设计，若争议解决条款为仲裁条款的情形，管理方主张提前终止违约金可能会得到相较于法院更大尺度的支持。

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