Mise à jour sur le nouveau cadre de politique d'investissement de Maisons Canada

Nous avons suivi de près l'évolution du·lancement·de·Maisons·Canada·(« MC »), une nouvelle agence fédérale annoncée par le premier ministre Mark Carney pour résoudre la crise du logement au Canada grâce à de nouveaux financements et à des méthodes de construction novatrices et accélérées. Dans un précédent billet de blogue (en anglais), nous avons abordé le mandat, les objectifs et la structure de MC. Le présent billet met les lecteurs au courant de la nouvelle approche d'investissement et du nouveau cadre de politique de MC (le « Cadre de MC »), en expliquant comment MC·effectue la sélection des projets de logements abordables, établit les priorités et confère un soutien à cet égard.

Partenariats stratégiques

MC vise à attirer des partenaires d'investissement en jouant le rôle de catalyseur et d'intermédiaire entre un large éventail d'organisations dans l'écosystème du secteur du logement :

• Organismes sans but lucratif, coopératives d'habitation et fournisseurs du secteur des logements hors marché : MC travaillera avec des promoteurs de logements hors marché qui ont pris des engagements dans une réserve pluriannuelle de projets en fournissant des capitaux propres et des chantiers prêts à démarrer.
• Promoteurs privés : MC continuera à travailler avec les promoteurs privés pour livrer des logements abordables adaptés aux familles, mais leur demande instamment d'établir également des coentreprises avec des organisations publiques, des organismes sans but lucratif ou des coopératives d'habitation si leurs propositions de logements incluent des logements avec services de soutien ou des logements de transition.
• Fabricants de maisons préfabriquées : MC recherche des organisations capables d'augmenter leur production et de gérer les risques financiers, afin de soutenir son pilier principal, la construction novatrice.
• Institutions financières : même si MC dispose d'une importante réserve d'argent pour le financement, elle s'associera également à des institutions financières pour atténuer les risques liés aux projets et au financement, ainsi que pour attirer des capitaux du secteur privé.
• Gouvernements et organisations Autochtones : MC collaborera avec les gouvernements des Premières Nations, des Inuits et des Métis pour offrir des résultats communs en ce qui a trait à la situation en matière de logement et qui offrent des modèles de logement adaptés sur le plan culturel.
• Provinces, territoires et municipalités : en tant qu'entité fédérale, MC travaillera avec les provinces, les territoires et les municipalités pour les aider à repérer et faire progresser les projets prioritaires notamment en fournissant des terrains, en accélérant le processus d'approbation et en renonçant aux frais applicables.
• Logement abordable et fonds de bienfaisance : ces organisations sont décrites comme étant « motivées par leur mission », et les partenariats avec MC viseront à trouver des solutions de financement innovantes qui favorisent les logements abordables.

Investissements admissibles

MC envisagera d'investir dans des projets ou des portefeuilles qui livrent de nouveaux logements par les moyens suivants :

1. de nouvelles constructions;
2. l'acquisition, la conversion et la réaffectation de bâtiments non résidentiels en logements résidentiels;
3. la réalisation de conversions, de rénovations et d'ajouts à des bâtiments existants et de constructions intercalaires;
4. l'augmentation et/ou l'approfondissement des cibles d'abordabilité, dans les cas de projets en cours.

MC soutient généralement un large éventail de types de logements, y compris les immeubles à revenus mixtes et à usage mixte, les logements locatifs pour étudiants, les logements supervisés et les logements de transition, les solutions de logements coopératifs et les logements à revenus mixtes dans les collectivités rurales, éloignées, nordiques et Autochtones. À noter toutefois que les propriétés commerciales et l'accession à la propriété individuelle ne sont pas admissibles.

À court terme, MC recherche des projets prêts à démarrer, soit des projets entièrement planifiés et pour lesquels la construction peut débuter dans un délai de 12 mois ou moins. Au fil du temps, MC a l'intention de se concentrer sur des projets ‑de plus grande envergure, et des projets faisant partie d'un portefeuille. Pour préparer le terrain à cette transition, MC permet actuellement à un ou plusieurs partenaires de soumettre plusieurs projets ensemble.

Modèle de financement

Les fonds MC peuvent couvrir divers coûts, y compris les coûts de construction, l'acquisition de terrains, l'intégration de technologies de construction modernes et certaines formes de capacité de fabrication de logements en usine, à condition que ces investissements soient directement liés à des projets ou à des portefeuilles de logements particuliers. Les projets financés sont censés combiner des logements du marché et hors‑marché afin de réduire la dépendance envers les subventions d'exploitation publiques continues et de créer des développements financièrement résilients. Les projets doivent donc être livrables dans les limites du budget et soutenus par une stratégie de financement crédible, MC se tenant prête à fournir des subventions non‑remboursables au besoin pour atteindre des niveaux d'abordabilité plus élevés.

MC adopte également une définition de l'« abordabilité » reposant sur une approche territoriale et liée aux revenus, en fondant les niveaux de loyer sur les revenus médians dans une région donnée plutôt que sur des critères nationaux. Cette approche vise à garantir une réelle abordabilité aux ménages à faible revenu ou à revenu moyen, qui tient compte des variations régionales des marchés locatifs dans l'ensemble du Canada. Le Cadre de MC fournit des exemples de loyers maximums et souligne que les exigences finales en matière d'abordabilité seront adaptées aux données locales.

Évaluation des propositions

Au moment d'évaluer les propositions, MC recherche des projets qui sont susceptibles d'augmenter sensiblement l'offre de logements abordables; démontrent un état de préparation financière et de construction; intègrent des méthodes de construction modernes; présentent une meilleure efficacité sur le plan environnemental et renforcent les chaînes d'approvisionnement locales ou nationales. MC accorde également de l'importance aux partenariats qui renforcent les capacités du secteur, en particulier avec les organisations Autochtones et les groupes desservant les populations méritant l'équité.

Une partie importante du Cadre de MC est également consacrée à la résilience climatique, à la durabilité et à la solidité de la chaîne d'approvisionnement. MC donnera la priorité et favorisera les projets qui utilisent des matériaux de construction à faible émission de carbone, présentent une conception efficace en matière d'énergie et une planification des sites tenant compte du climat. MC renforce également la politique « Achetez canadien » en donnant la priorité aux projets utilisant des matériaux produits au pays, avec une préférence particulière pour le bois d'Suvre canadien, alignant ainsi sa stratégie de logement sur des objectifs économiques et environnementaux plus larges. Bien que ces facteurs guident la prise de décisions de MC, ils ne constituent pas des critères d'admissibilité rigides.

Les logements supervisés et les logements de transition font l'objet d'une attention particulière, avec 1 G$ attribués à des projets qui s'appuient sur des approches de construction en usine, intègrent des services complets, s'inscrivent dans les systèmes locaux de prise en charge des personnes en situation d'itinérance et démontrent un besoin clair de financement de la part de MC. Les promoteurs du secteur privé et les organisations sans but lucratif doivent avoir conclu des partenariats à long terme avec des promoteurs publics ou sans but lucratif pour accéder à ce financement.

Soumettre une proposition à MC – Vue d'ensemble et ressources

Après avoir examiné le Cadre de MC, un promoteur peut soumettre une proposition par l'intermédiaire du Portail de Maisons Canada (le « Portail »). L'accès au Portail permet aux promoteurs de créer, d'enregistrer, de modifier et de soumettre des propositions, ainsi que de suivre leur état d'avancement.

Un certain nombre de documents sont également exigés lors de la réception d'une proposition, notamment des documents d'entreprise, des états financiers, une confirmation de l'expérience en matière de développement et de gestion immobilière, des détails sur la propriété et une description du projet. Pour une liste détaillée des documents requis, les promoteurs sont invités à consulter la Liste de vérification des documents requis de MC.

En plus de ces documents, une proposition valide doit inclure des réponses narratives à certaines questions de collecte de renseignements :

• Le promoteur : une description détaillée de l'organisation, dont une grande partie aura déjà été recueillie lors de la création du compte et par la remise des documents requis.
• La proposition : une vue d'ensemble du projet, y compris le nombre et le type de logements, l'emplacement du projet, le calendrier et les méthodes de construction ainsi que la tenure foncière.
• Les investissements : une description détaillée du soutien financier demandé, du coût total de la construction et de tout investissement prévu provenant d'autres sources.

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