Montréal à l'heure du virage nord‑américain de l'« abondance »

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À l'échelle nord‑américaine, la crise de l'habitation s'impose désormais comme un enjeu économique fondamental, au même titre que la transition énergétique ou la compétitivité des métropoles. La Ville de Montréal (la « Ville ») n'est pas différente des grandes villes nord-américaines: la rareté du logement constitue un frein direct à la croissance, à l'attractivité et à la mobilité sociale. Dans ce contexte, un courant de pensée gagne du terrain et est souvent regroupé sous l'appellation d'Abundance Agenda¹ qui prône un recentrage des politiques publiques sur l'augmentation rapide et soutenue de l'offre résidentielle, en complément des objectifs de redistribution et de protection sociale. Ce concept, popularisé aux États‑Unis dans les cercles de politiques publiques urbaines et économiques, repose sur une idée centrale : l'abordabilité passe d'abord par l'abondance de l'offre, et non uniquement par sa régulation ou sa redistribution. Appliqué au logement, ce cadre remet en question les politiques qui, bien qu'animées d'objectifs sociaux légitimes, ont pour effet indirect de réduire la cadence de construction ou d'augmenter les coûts marginaux des projets.

La réforme annoncée du Règlement pour une métropole mixte (le « RMM »), communément appelé le règlement 20‑20‑20, par l'administration Martinez Ferrada s'inscrit dans cette mouvance. En cherchant à simplifier les obligations imposées aux promoteurs, à concentrer l'effort d'inclusion sur les grands projets et à repositionner la Ville comme partenaire actif du développement, la Ville opère un virage qui rompt partiellement avec une approche strictement normative de la mixité sociale. En mettant en Suvre l'une de ses promesses électorales phares en matière d'habitation, soit la réforme du RMM, l'administration ancre l'objectif clairement affiché de « construire plus vite, construire mieux et surtout, construire ensemble » qui fait écho aux débats nord‑américains sur la nécessité de concilier inclusion, viabilité financière des projets et augmentation réelle du nombre de logements livrés.

Dans cette optique, la réforme du RMM introduit un changement conceptuel important en substituant aux catégories distinctes de logements sociaux et abordables une obligation unifiée de logements « hors marché » qui vise à :

• simplifier la négociation et la structure des projets, en laissant davantage de latitude quant au mode de contribution;
• réduire l'incertitude réglementaire, souvent identifiée comme un frein majeur à l'investissement immobilier;
• cibler l'intervention publique là où elle est la plus efficace, soit sur les projets de grande envergure et sur le foncier public.

Transformations fondamentales

Avant la modification du RMM, tout projet ajoutant au moins un logement et plus de 450 m² de superficie résidentielle devait faire l'objet d'une entente avec la Ville prévoyant une contribution aux logements sociaux et aux logements abordables. Pour le volet concernant les logements familiaux, le projet devait prévoir au moins 50 logements. Concrètement : 20 % de la superficie du projet devaient être cédées ou réservées pour le logement social (généralement réalisé via un organisme sans but lucratif, par exemple; dépendamment du secteur, jusqu'à 10 % des unités devaient être conçues pour accueillir des familles, soit des logements d'au moins cinq pièces; et, dans certaines zones dites abordables, jusqu'à 20 % de la superficie du projet devaient également être cédées ou offertes à un prix abordable. À l'exclusion du logement familial, lorsqu'un promoteur ne souhaitait pas céder un terrain ou intégrer physiquement ces unités dans un projet, le RMM lui permettait de verser une contribution financière. Chaque projet visé devait donc faire l'objet d'une négociation avec la Ville afin d'établir la forme de la contribution.

Malgré des assouplissements temporaires adoptés en 2024 visant à soutenir l'industrie immobilière, notamment le relèvement du seuil d'assujettissement de 450 m² à 1 800 m² jusqu'au 31 décembre 2026, l'exemption pour les conversions d'immeubles de bureaux en logements dans le centre-ville et la suspension de certaines contributions pour les projets situés hors des zones désignées, le RMM a fait l'objet de vives critiques de la part de l'industrie et des médias quant à son efficacité et ses impacts réels, particulièrement dans un contexte où les coûts de construction sont en forte hausse et où la normalisation historique des taux d'intérêt compliquent la viabilité financière des projets. La majorité des ententes conclues optaient pour une contribution financière et ne prévoyaient pas de logement social ou abordable. Le surcoût engendré par le RMM pouvait donc renchérir le coût du logement neuf pour les ménages moyens.

Des allégements immédiats et une nouvelle vision à parfaire

Face à ce bilan mitigé, l'administration Martinez Ferrada présente un nouveau règlement en deux phases : dans un premier temps, cette réforme vise à assouplir immédiatement le RMM pour relancer les projets immobiliers et, en second lieu, le RMM sera remplacé entièrement par une approche axée sur les incitatifs.

La première phase, en vigueur incessamment, se résume par les allègements suivants:

• Exigence unique de logements « hors marché » : élargissement des définitions de logement social et abordable et combinaison en une seule obligation globale de 20 % de logements dit « hors marché » dans les projets assujettis. Ce taux pourra être atteint via n'importe quelle formule approuvée (tout en logement social, tout en logement abordable protégé de la spéculation, tout en coopérative, ou un mélange de tous ces éléments), ce qui offre davantage de flexibilité aux promoteurs.
• Grands projets seulement (18 000 m² ou plus) : seuls les projets résidentiels de 18 000 m² ou plus (environ 200 logements et plus) seront soumis à l'obligation de 20 % hors marché. Il s'agit de concentrer l'effort de mixité sociale de projets qui pourraient être à même de supporter le coût de l'inclusion et de redonner un souffle aux promoteurs des projets plus modestes.
• Gel des contributions financières au niveau 2025 : un gel du barème des contributions monétaires exigibles au niveau en vigueur en 2025, sans indexation ou augmentation pour les prochaines années, contrairement à ce qui était prévu initialement.

Parallèlement aux allègements réglementaires, l'administration Martinez Ferrada a dévoilé une série de mesures additionnelles afin de stimuler la construction de logements abordables, notamment, la Ville :

• a identifié 80 terrains municipaux vacants pouvant servir à des projets résidentiels, dont 40 sont déjà prêts à construire; ces terrains seront graduellement mis à la disposition d'organismes sans but lucratif actifs en habitation, afin d'y développer des projets mixtes ou hors marchés. L'objectif est de permettre la réalisation de « plusieurs milliers d'unités ». Une cartographie des différents sites identifiés sera disponible le 1^er mars 2026.
• a réservé une enveloppe de 30 M$ pour abaisser le coût de cession de ces terrains et a mis en place un fonds de prêts de prédéveloppement de 3M$ pour financer les études, plans et démarches préalables, ainsi qu'un budget de 50M$ est dédié à la préparation des terrains (décontamination, démolition, raccordements) de manière à rendre ces sites constructibles plus rapidement.

Comme seconde phase, la Ville a lancé un groupe de travail mixte réunissant des représentants du secteur privé et du secteur communautaire, ayant pour mandat de formuler de nouvelles mesures incitatives pour le logement abordable afin de repenser et de remplacer l'encadrement normatif de la mixité résidentielle de la Ville.

Conclusion

En mettant simultanément à contribution ses propres terrains et des outils financiers de prédéveloppement, la Ville adopte une posture plus proche de celle observée dans certaines juridictions américaines et canadiennes, où l'État agit comme facilitateur de l'offre hors‑marché, plutôt que comme simple bénéficiaire de contributions imposées au secteur privé. Cette approche reconnaît implicitement que la construction de logements abordables ne peut reposer uniquement sur une logique d'imposition réglementaire, mais nécessite un partage réel du risque et de l'effort financier. De plus, en mettant ses propres terrains en jeu, la Ville se présente, pour la toute première fois, comme partenaire, et non comme gendarme, du secteur immobilier. Cette nouvelle approche collaborative permettra de mettre en place un encadrement porteur d'équilibre entre les réalités du marché immobilier montréalais et la mixité sociale comme vecteur de dynamisme.

Désormais, il s'agira de livrer des résultats concrets et rapides afin de permettre que « construire plus vite, construire mieux et surtout, construire ensemble » se concrétise dans le paysage urbain et sorte de sa posture de slogan, le tout afin de loger d'avantage de Montréalais dans des conditions abordables et par une offre d'abondance.

Footnote

1 Pour compléter votre lecture : Abundance, 18 mars 2025 de Ezra Klein (Auteur), Derek Thompson (Auteur)

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