Yapı Malikinin Kusursuz Sorumluluğu

Giriş

Türk Borçlar Hukuku’nda kusursuz sorumluluk halleri, zarar görenin korunmasını güçlendirmek ve toplumsal risklerin adil şekilde dağıtılmasını sağlamak amacıyla düzenlenmiştir. Bu kapsamda 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 69. maddesi, yapı malikinin sorumluluğunu özel olarak ele almakta ve kusur aranmaksızın sorumluluk öngörmektedir. Söz konusu düzenleme, bina ve diğer inşa eserlerinden doğabilecek tehlikelerin doğrudan malik tarafından üstlenilmesi gerektiği düşüncesine dayanmaktadır.

Yapı malikinin kusursuz sorumluluğu, özellikle şehirleşmenin artması, yüksek katlı yapıların yaygınlaşması ve yapıların karmaşık teknik özellikler taşıması nedeniyle günümüzde daha da önem kazanmıştır. Bu makalede, TBK m. 69 hükmü esas alınarak yapı malikinin sorumluluğu; kapsamı, şartları, sorumluluğun sınırları ve uygulamadaki yansımaları ile birlikte incelenecektir.

Yapı Maliki Kavramı

Yapı maliki, bir bina veya inşa eserinin sahibi olan kişidir. Ancak bu kavram, taşınmaz maliki ile her zaman örtüşmemektedir. Taşınmaz maliki, kural olarak üzerinde yapı bulunan araziye sahip olan kişiyi ifade ederken; yapı maliki, bazen başkasına ait arazi üzerinde bulunan bir yapının sahibi olabilir.

Örneğin, başkasının arsası üzerine geçici nitelikte yapılan kulübe, büfe, çardak gibi yapılar ile mecralar bakımından yapı maliki, taşınmaz malikinden farklı bir kişi olabilir. Bu gibi durumlarda sorumluluk, tapuda kayıtlı taşınmaz malikine değil, ayıp taşıyan bina veya inşa eserinin malikine ait olacaktır.

Dolayısıyla TBK m. 69 kapsamında sorumluluğun belirlenmesinde esas alınması gereken husus, taşınmazın değil, doğrudan doğruya yapı veya inşa eserinin malikidir.

Yapı Malikinin Kusursuz Sorumluluğunun Hukuki Niteliği
TBK m. 69 hükmü, klasik kusur sorumluluğundan ayrılarak kusursuz sorumluluk rejimini benimsemiştir. Bu kapsamda yapı maliki, kusuru bulunmasa dahi, binanın yapımındaki bozukluk veya bakımındaki eksiklik nedeniyle doğan zararlardan sorumlu tutulmaktadır.

Bu sorumluluk türü, tehlike sorumluluğuna yakın bir görünüm arz eder. Zira bina ve inşa eserleri, doğaları gereği çevreleri için potansiyel bir tehlike oluşturur. Bu tehlikenin gerçekleşmesi halinde, zarar görenin korunması amacıyla malikin kusuru aranmaz.

Ancak bu sorumluluk mutlak değildir. Malik, illiyet bağının kesildiğini ispat ederek sorumluluktan kurtulabilir.

Yargıtay 17. Hukuk Dairesi’nin 2018/5021 Esas, 2020/4885 Karar sayılı ve 07.09.2020 tarihli kararında, bir yapıda meydana gelen yangın sonucu oluşan zarar bakımından yapı maliklerinin kusursuz olduğu gerekçesiyle sorumluluktan kurtarılması hukuka aykırı bulunmuştur.

Bu kararda Yargıtay, TBK m. 69’un açık hükmü gereği kusurun aranmayacağını vurgulamış ve yapı malikinin kusursuz sorumluluğunun altını çizmiştir. Böylece uygulamada da bu sorumluluğun katı bir şekilde benimsendiği görülmektedir.

Sorumluluğun Şartları

1. Bina veya inşa eserinin varlığı
   Sorumluluğun doğabilmesi için öncelikle bir bina veya inşa eserinin varlığı gerekmektedir. Bina kavramının en önemli unsuru, toprağa bağlılıktır. Bu nedenle hareketli unsurlar bina kapsamında değerlendirilmez.

Bina veya inşa eseri yalnızca ana yapıdan ibaret olmayıp, onun bütünleyici parçaları ve teferruatını da kapsar. Asansörler, balkonlar, merdivenler gibi unsurlar da bu kapsamda değerlendirilir. Zira bu unsurların eksikliği veya bozukluğu, yapının bütünlüğünü ve güvenliğini doğrudan etkiler.

2. Malik veya sınırlı ayni hak sahibinin varlığı
   Sorumluluğun yöneltileceği kişi kural olarak yapı malikidir. Bununla birlikte TBK m. 69/2 hükmü uyarınca intifa ve oturma hakkı sahipleri de belirli ölçüde sorumludur.

İntifa ve oturma hakkı sahipleri, binanın bakımındaki eksikliklerden doğan zararlardan malik ile birlikte müteselsilen sorumlu tutulurlar. Ancak bu kişilerin sorumluluğu, yalnızca bakım eksiklikleri ile sınırlıdır; yapım bozukluklarından sorumlu tutulmaları mümkün değildir.

Şahsi hak sahiplerinin ise bu kapsamda sorumluluğu bulunmamaktadır.

3. Ayıbın varlığı: yapım bozukluğu veya bakım eksikliği
   TBK m. 69 kapsamında ayıp yapım bozukluğu ve bakım eksikliği olmak üzere iki şekilde ortaya çıkabilir.
   Yapım bozukluğu, binanın inşası sırasında yapılan teknik hataları ifade eder. Dayanıksız malzeme kullanılması, eksik malzeme, projeye aykırılık gibi durumlar bu kapsama girer.

Bakım eksikliği, yapının inşasından sonra ortaya çıkan yetersiz bakım durumlarını ifade eder. Zamanla meydana gelen yıpranmalar, hava koşullarının etkisi gibi nedenlerle yapının güvenliğinin azalması bu kapsamdadır.

Burada ölçüt, yeterli güvenliktir. Malik, ekonomik olarak katlanılabilir tedbirleri almakla yükümlüdür. Aşırı masraflar gerektiren önlemlerden ziyade, makul ve dengeli bir bakım yükümlülüğü söz konusudur.

4. Zarar ve illiyet bağı
   Sorumluluğun doğabilmesi için zarar ile ayıp arasında uygun illiyet bağının bulunması gerekir.

Eğer yapıdaki ayıp, zararın meydana gelmesine katkı sağlamamışsa, illiyet bağı kesilmiş sayılır ve malik sorumlu tutulamaz. Örneğin tamamen dış bir etkenin (mücbir sebep gibi) zarara yol açması halinde sorumluluk doğmayacaktır.

Zarar görenin riski üzerine alması da illiyet bağını kesen bir neden olarak değerlendirilebilir. Kişinin bilerek ve isteyerek tehlikeli bir duruma maruz kalması ve bu riskin sonuçlarını kabullenmesi anlamına gelir. Bu durum, klasik anlamda “rızaya dayalı risk kabulü” olarak da ifade edilmektedir. Yargıtay 17. Hukuk Dairesi 2014/20308 Esas ve 2014/16759 Karar ve 24.11.2014 tarihli kararında çatıdan kiremit düşmesi sonucunda yaralanan davacının davasında haklı olduğuna, buna karşılık, aynı binada bulunan eczanede çalışması nedeniyle bina hakkında yıkım kararı bulunması nedeniyle, bunu bilebilecek durumda olduğu gözetilerek müteferrik kusurlu olduğuna hükmedilmiştir. Görüldüğü üzere somut olayda illiyet bağı kesilmese bile sorumluluğun tamamının yapı malikine yüklenmediği durumlar olabilir.

Sonuç
Yapı malikinin kusursuz sorumluluğu, modern hukuk sistemlerinde riskin dağıtılması ve zarar görenin korunması ilkelerinin bir yansımasıdır. TBK m. 69 hükmü, bina ve inşa eserlerinden doğabilecek zararların önlenmesi amacıyla malike ağır bir sorumluluk yüklemektedir.

Bu sorumluluk rejimi kapsamında malikin kusuru aranmaz; önemli olan yapıda bir ayıp bulunması ve bu ayıp ile zarar arasında illiyet bağının kurulmasıdır. Ayrıca bakım yükümlülüğünün kapsamı, ekonomik denge ve yeterli güvenlik ilkeleri çerçevesinde belirlenmektedir.

Sonuç olarak, yapı malikinin sorumluluğu hem bireysel hem de toplumsal güvenliği sağlama işlevi görmekte; özellikle şehir yaşamında doğabilecek risklerin dengeli bir şekilde paylaşılmasına hizmet etmektedir.

Kaynakça

Oğuzman, M.Kemal, Öz, M.Turgut Borçlar Hukuku Genel Hükümler, 20. Bası, Vedat Kitapçılık, Cilt 1,2

Oğuzman, Kemal, Özer Seliçi ve Saibe Oktay-Özdemir. Eşya Hukuku. 15. Baskı. İstanbul: Filiz Kitabevi, 2012.

Sirmen, Lale. Eşya Hukuku. 7. Baskı. Ankara: Yetkin Yayınları, 2019

https://www.ocalhukuk.com/yapi-malikinin-kusursuz-sorumluluguna-dayali-tazminat-davasi/

The content of this article is intended to provide a general guide to the subject matter. Specialist advice should be sought about your specific circumstances.