Kentsel Dönüşüm Kapsaminda Arsa Payi Karşiliği İnşaat Sözleşmesi

1. Genel Olarak

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, halk arasında yaygın olarak “kat karşılığı inşaat sözleşmesi” olarak bilinmekte ve anılmaktadır. Hukuki niteliği itibarıyla bu yapım modeli; yüklenici (müteahhit) ile taşınmaz maliki arasında akdedilen, malikin taşınmazın belirli bir payını devretmeyi taahhüt ettiği, yüklenicinin ise bu paya karşılık taraflarca kararlaştırılan şartlarda, belirlenen sürede ve bütünlük arz eden bir binayı inşa etmeyi üstlendiği bir anlaşmadır. Kentsel dönüşüm süreci içerisinde bu sözleşme tipi, riskli yapıların yenilenmesinde en temel hukuki araç haline gelmiştir.

Söz konusu mutabakat, taşınmaz devri taahhüdünü de içerdiğinden “taşınmaz satış vaadi” hükümlerini, aynı zamanda bir yapım işi olduğundan “eser sözleşmesi” hükümlerini bünyesinde barındıran karma nitelikli bir sözleşmedir. Bu karma yapısı nedeniyle her iki hukuki rejimin kuralları da uygulama alanı bulur. Ayrıca, her ne kadar bu yapıyı oluşturan unsurlardan eser sözleşmesi yönünden bir şekil şartı zorunluluğu bulunmasa da, taşınmaz satış vaadi boyutu Türk Medeni Kanunu'nun 706. Maddesi uyarınca resmi şekle tabidir. Dolayısıyla, kentsel dönüşüm yasası ve ilgili mevzuat uyarınca bu işlemlerin tapu dairesinde veya noterliklerde resmi şekilde yapılması geçerlilik şartıdır.

Şekil şartına uyulmaması durumunda taraflar, yerine getirmiş oldukları borçları Sebepsiz Zenginleşme hükümleri çerçevesinde geri isteme hakkına sahip olurlar. Ancak, şekil noksanlığının ileri sürülmesinin dürüstlük kuralına aykırı ve hakkın kötüye kullanılması niteliğinde olduğu durumlarda, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi geçerli bir hüküm doğurur. Kentsel dönüşüm projeleri kapsamında tarafların bu tip şekli eksiklikleri ileri sürerek süreci sekteye uğratması, yargı kararlarıyla engellenmektedir.

Bu sözleşme tipinde meydana gelen uyuşmazlıklarda, her iki sözleşme türüne (eser ve satış vaadi) dair mevzuat hükümleri birlikte değerlendirilir. Hükümlerin birbiriyle çelişmesi durumunda ise Yargıtay'ın yerleşik içtihatları devreye girer. Bu nedenle kat karşılığı projelerinde güncel yargı kararlarını takip etmek büyük bir önem taşımaktadır. Kentsel dönüşüm uygulamalarında karşılaşılan spesifik sorunlar, zamanla Yargıtay kararlarıyla standart bir çözüme kavuşturulmuştur.

6306 sayılı Kanun çerçevesinde yürütülen kentsel dönüşüm, afet riski taşıyan bölgeler ile yapısal ömrünü tamamlamış binaların tespiti, yıkımı ve yerlerine modern, güvenli yapıların inşa edilmesini hedefler. Bu uygulama, maliklerin talebiyle başlayabileceği gibi, kamu güvenliği gerekçesiyle Bakanlık tarafından re'sen de tetiklenebilir.

Kentsel dönüşüm kapsamında hazırlanan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri, riskli alan veya rezerv alanı tespiti sonrasında idari makamların onayı ve denetimi altında, yüklenici ile hak sahiplerinin ortak iradesiyle şekillenir. Bu süreçte sözleşmenin her maddesi, olası hak kayıplarını önlemek adına titizlikle incelenmelidir.

Özetle, afet riski altındaki yapıların yenilenme süreci, kanunda öngörülen salt çoğunluk (%50+1) kararı ile bir müteahhit ile anlaşılması ve bu kararın resmi bir metne dökülmesiyle hukuki bir zemine oturur. Kentsel dönüşüm kararı alındıktan sonra imzalanan bu belgeler, projenin anayasası niteliğindedir.

2. Sürecin Temel Aşamaları

Sürecin sağlıklı ilerlemesi için öncelikle taşınmazın imar durumu, malik detayları ve tapu kısıtlamaları incelenir. Kentsel dönüşüm tespiti yaptırmak amacıyla herhangi bir malik, lisanslı kuruluşlara başvurabilir. Hazırlanan riskli yapı raporunun maliklere tebliğinden itibaren 15 günlük yasal itiraz süreci başlar; itirazların reddi durumunda rapor kesinleşir.

Risk kesinleştiğinde malikler, %50+1 çoğunlukla binanın yeniden inşa edilmesi veya güçlendirilmesi yönünde kentsel dönüşüm kararı alabilirler. Karara katılmayan veya muhalif kalan azınlığın payları, idare aracılığıyla açık artırma usulüyle satılır. Sürecin devamında taraflar noterde buluşarak resmi sözleşmeyi akdeder ve tapu siciline şerh düşülür. Tahliye ve yıkım işlemlerinin ardından ruhsat alınarak fiili inşaat süreci başlatılır.

Bu kapsamdaki projelerde hak sahiplerine önemli devlet destekleri sunulur. Örneğin, kentsel dönüşüm desteği olarak harç ve vergi muafiyetleri uygulanır. Ayrıca, hak sahipleri kendi tercihlerine göre kentsel dönüşüm kredisi faiz desteğinden veya kira yardımından faydalanabilirler. Ancak kanun gereği, bir hak sahibi bu desteklerden aynı anda yararlanamaz; yalnızca birini seçmek zorundadır. Sunulan bu kentsel dönüşüm yardımı, maliklerin geçici barınma ihtiyacını karşılamada kritik rol oynar.

3. Tarafların Hak ve Yükümlülükleri

Bu yapım modelinde taraflar karşılıklı edimler yüklenirler. Kentsel dönüşüm uygulaması sırasında tarafların birbirlerine karşı sorumlulukları şu şekildedir:

A. Yüklenicinin (Müteahhit) Borçları:

• Yapıyı sözleşmeye, fen kurallarına ve özen yükümlülüğüne uygun olarak tamamlamak.
• İşi bizzat yürütmek veya kendi teknik denetimi altında ehil alt yüklenicilere yaptırmak.
• Binayı kararlaştırılan tarihte, eksiksiz bir şekilde teslim etmek.
• İmar izinlerini almak, kat irtifakı ve mülkiyeti süreçlerini sonuçlandırmak.
• Mevcut kentsel dönüşüm mevzuatı hükümlerine uygun hareket etmek.

B. İşveren'in (Arsa Sahibinin) Borçları:

• Taşınmazı inşaata uygun ve boş bir şekilde yükleniciye teslim etmek.
• Proje ilerledikçe, yükleniciye düşen bağımsız bölümlerin tapu devirlerini gerçekleştirmek.
• Kentsel dönüşüm sözleşmesi ile üstlendiği diğer yan borçları ifa etmek.

Müteahhidin işi geciktirmesi veya eksik bırakması ihtimaline karşı, sözleşmeye cezai şart ve gecikme tazminatı maddeleri eklenmelidir. Bu sayede kentsel dönüşüm süreci boyunca malikler kendilerini garanti altına almış olurlar. Ayrıca, inşaatta kullanılacak malzemenin kalitesini belirleyen “teknik şartname”, metnin ayrılmaz bir parçası olarak imzalanmalıdır.

4. Standart Sözleşmeler ile Kentsel Dönüşüm Arasındaki Farklar

Taşınmazın Bakımından:

Klasik sözleşmelerde bazen üzerinde hiç bina bulunmayan boş araziler konu edilirken; kentsel dönüşüm alanı içindeki projelerde mutlaka riskli bir yapı mevcuttur. Burada mevcut yapının yıkılması ve hak sahiplerinin paylarından yapılacak metrekare veya hisse kesintileriyle yeni bir paylaşım modeli oluşturulur. Bu durum, kentsel dönüşüm kesintisi olarak da adlandırılır.

Nisap Bakımından:

En belirgin fark karar aşamasındadır. Normal bir yapım sözleşmesi için tüm hissedarların oybirliği gerekirken, kentsel dönüşüm avantajları gereği sadece %50+1 çoğunluğun imzası sürecin başlaması için yeterli kabul edilmektedir. Bu durum, sürecin tıkanmasını engellemek adına getirilmiş özel bir düzenlemedir.

Ödeme Bakımından:

Standart projelerde arsa malikleri genellikle cebinden nakit çıkışı yapmazken; kentsel dönüşüm mevzuatı kapsamında yapılan anlaşmalarda, inşaat maliyetlerinin karşılanması veya şerefiye farkları nedeniyle bazen hem hisse devri hem de ek ödeme söz konusu olabilir. Belirlenen bu kentsel dönüşüm şartları, projenin fizibilitesine göre değişiklik gösterebilir.

Profesyonel Hukuki Destek

Kentsel dönüşüm süreci; teknik, idari ve hukuki detayların iç içe geçtiği, hata payı düşük olan oldukça hassas bir dönemdir. Sözleşmelerin eksik veya hatalı kurgulanması, ileride telafisi güç hak kayıplarına yol açabilir.

The content of this article is intended to provide a general guide to the subject matter. Specialist advice should be sought about your specific circumstances.