Kentsel Dönüşümde Vergi İstisnaları Rehberi

1. Kentsel Dönüşümün Gizli Maliyet Avantajı

Kentsel dönüşüm, Türkiye'deki mülk sahipleri ve inşaat sektörü için devasa bir finansal operasyon ve mali yük anlamına gelmektedir. Sürecin mali yükünü hafifletmek ve kentsel dönüşüme katılımı teşvik etmek amacıyla 6306 sayılı "Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun", taraflara bazı vergi, harç ve ücret istisnaları tanımıştır.

Ancak, birçok mülk sahibi, müteahhit ve hatta yeni daire satın alan alıcılar, bu haklardan haberdar olmadığı veya idari birimlerin hatalı yorumlarıyla karşılaştığı için milyonlarca liralık gereksiz ödemeler yapmaktadır.

İşte bu yazıda, devletin kentsel dönüşümü desteklemek adına 6306 sayılı Kanun çerçevesinde sağladığı temel istisnalar, bu istisnalardan faydalanabilecek kişiler ve geçmişte hatalı ödenmiş bedellerin iadesine ilişkin pratik ve hukuki süreçler detaylı bir şekilde ele alınacaktır.

2. Hangi Vergi ve Harçlar İstisna Kapsamındadır?

Devletin kentsel dönüşümü desteklemek amacıyla getirmiş olduğu istisnaların temel kanuni dayanağı, 6306 sayılı Kanun'un 7. maddesidir. 10 Aralık 2018'de yayımlanan 7153 sayılı Kanun ile bu maddenin 9. ve 10. fıkralarında kritik değişiklikler yapılmıştır. Bu değişiklikler, daha önce idari yorumlarla (örneğin Hazine ve Maliye Bakanlığı özelgeleri) daraltılmaya çalışılan istisna kapsamını netleştirmiş ve yasal zemine kavuşturmuştur.

İstisna kapsamına giren başlıca vergi, harç ve ücretler şunlardır:

• Noter harcı
• Tapu harcı
• Belediyelerce alınan ücret ve harçlar (fonksiyon değişikliğine bakılmaksızın, mevcut inşaat alanının bir buçuk katına kadar olan yeni inşaat alanı için)
• Damga vergisi
• Veraset ve intikal vergisi
• Döner sermaye ücreti ve diğer ücretler
• Banka ve Sigorta Muameleleri Vergisi (BSMV) (Kullandırılan krediler dolayısıyla lehe alınacak paralar için)

6306 sayılı Kanun kapsamında vergi istisnalarına giren temel iş ve işlemler ise şu şekilde sayılmıştır:

• Dönüşüm Öncesi İşlemler: Riskli yapıların, dönüşüme tabi tutulmadan önceki ilk satışı, devri, tescili ve bu işlemlere bağlı ipotek tesisleri.
• Dönüşüm Sonrası İlk Devirler (Hak Sahiplerine):Kanun kapsamında üretilen yeni yapıların, asıl hak sahiplerine (malik, yüklenici müteahhit, en az bir yıllık kiracı veya sınırlı ayni hak sahibi) yapılacak ilk satışı, devri ve tescili.
• Dönüşüm Sonrası İlk Devirler (Üçüncü Kişilere): Yeni yapıların, işi yüklenen müteahhit (veya TOKİ, İdare vb.) tarafından üçüncü kişilere gerçekleştirilecek "ilk satışı", devri ve tescili.
• Diğer Dönüşüm Odaklı İşlemler: Riskli yapıdan dolayı, başka parsellerde yeni bir yapı inşa edilmesi veya mevcut bir yapının satın alınması ya da ipotek tesis edilmesi gibi işlemler.
• Finansman ve Diğer İşlemler: Hak sahiplerine bu amaçla kullandırılan krediler dolayısıyla lehe alınacak paralar (BSMV istisnası) ile bu bentlerde belirtilen yapıların dönüşümüne ilişkin diğer tüm işlemler.

3. İstisnadan Kimler Yararlanır?

7153 sayılı Kanun ile değişen 6306 sayılı Kanun uyarınca istisnadan yaralanabilecek olan kimseler şunlardır:

• Çevre ve Şehircilik Bakanlığı, TOKİ, İller Bankası A.Ş. ve İdare (Belediyeler, İl Özel İdareleri vb.)
• Bu kamu kurumlarının sermayesinin yarısından fazlasına sahip oldukları şirketler
• Dönüşüme konu yapıların inşası işini yüklenen müteahhit
• Gerçek veya özel hukuk tüzel kişisi malikler (mülk sahipleri)
• Riskli yapıyı en az bir yıldır kiracı olarak kullananlar
• Riskli yapıyı en az bir yıldır sınırlı ayni hak sahibi olarak kullananlar

4. Pratik İade Prosedürü ve Yargı Kararları

4.1 İade Talebinin Hukuki Dayanağı: "Vergi Hatası"

6306 sayılı Kanun kapsamındaki yukarıda sayılan işlemler, ilgili düzenleme gereği yine yukarıda sayılan harç ve ücretlerden istisna tutulmuştur. Buna rağmen bu işlemlerden harç tahsil edilmesi, 213 sayılı Vergi Usul Kanunu'nda yer alan "vergi hatası" müessesesi çerçevesinde değerlendirilmektedir.

Bahsedilen tahsil durumunda konu, verginin konusuna girmeyen bir işlemden vergi tahsil edilmesi olduğundan VUK m. 118 tahtında "mevzuunda hata" gündeme gelecektir. Yargı kararlarında da, kanunen istisna kapsamında olduğu açıkça belirlenen bir işlem için harç alınmasının vergi hatası kapsamında ele alınması gerektiği ifade edilmektedir.

4.2 Riskli Yapı Kararı Sonradan Çıkmış Olsa Bile İade Mümkün

Kentsel dönüşüm projelerinde vergi ve harç muafiyetlerinin uygulanmasında karşılaşılan en önemli sorunlardan biri, projenin resmi statüsünün (örneğin "rezerv yapı alanı" ilanı veya "riskli yapı" şerhi) işlemler yapıldıktan ve harçlar ödendikten sonra gelmesidir.

İdareler, genellikle harcın ödendiği tarihteki resmi statüyü esas alarak iade taleplerini reddetmekteydi. Ancak Danıştay, önüne gelen bu tür uyuşmazlıklarda Vergi Usul Kanunu'nun 3. maddesinde yer alan "Vergiyi doğuran olayın gerçek mahiyeti esastır" ilkesini uygulayarak vergisel işlemlerin değerlendirilmesinde yalnızca şekli unsurların veya resmi tarihin değil, yapılan işin asıl amacının ve özünün dikkate alınması gerektiğini vurgulamaktadır. Bu nedenle de projenin resmi statüsünün (örneğin "rezerv yapı alanı" ilanı veya "riskli yapı" şerhi) işlemler yapıldıktan ve harçlar ödendikten sonra gelmesi halinde de proje başlangıcından itibaren yapılan ve istisna kapsamında olan iş ve işlemlerin istisna kapsamında olması gerektiğine hükmetmektedir.

Örneğin Danıştay 9. Dairesi, 12.10.2023 tarihli ve E. 2022/2583, K. 2023/3692 kararında, projenin asıl amacının kentsel dönüşüm olması nedeniyle, resmi statünün sonradan kazanılmasının vergi muafiyetini engellemeyeceğine karar vermiştir. Bu doğrultuda, ödenen damga vergilerinin "vergi hatası" kapsamında değerlendirilerek firmaya iade edilmesi gerektiğine hükmetmiştir.

Adım Adım İade Prosedürü

Hatalı ödenen bedellerin iadesi için (VUK uyarınca 5 yıllık zamanaşımı süresi içinde) izlenmesi gereken prosedür şöyledir:

1. Adım: Düzeltme Talebi (Vergi Dairesi): İlk olarak, harcın ödendiği vergi dairesine (noter harçları bakımından noterin bağlı bulunduğu vergi dairesine), gerekli belgelerle (ödeme dekontu, riskli yapı belgesi/raporu, tapu senedi, rezerv alan ilanı kararı, muafiyet belgesi vb.) başvurularak VUK 122. madde kapsamında "düzeltme" talebinde bulunulur.
2. Adım: Şikâyet Yolu (Gelir İdaresi Başkanlığı): Vergi dairesi talebinizi 30 gün içinde reddede rse veya cevap vermezse (zımni ret), bu tarihten itibaren 30 gün içinde Gelir İdaresi Başkanlığı'na VUK 124. madde kapsamında "şikâyet" yoluyla başvurulması gerekmektedir.
3. Adım: Yargı Yolu (Vergi Mahkemesi): GİB'in şikayetinizi de reddetmesi veya 30 gün içinde herhangi bir yanıt vermemesi halinde, idari yollar tükenmiş olur. Bu aşamadan sonra, ret kararının tebliğinden (veya zımni ret süresinin dolmasından) itibaren 30 gün içinde yetkili Vergi Mahkemesi'nde dava açılmalıdır.

Sonuç ve Değerlendirme

Kentsel dönüşümde uygulanan vergi ve harç istisnaları, süreci hızlandırmak ve maliyetleri azaltmak amacıyla açık şekilde düzenlenmiş önemli güvencelerdir. Uygulamada zaman zaman bu istisnaların fazlasıyla dar yorumlandığı veya hatalı tahsilatlar yapıldığı görülse de bu tür durumlarda yargı yolu açıktır. Danıştay kararları ve 2018'deki yasal düzenlemeler de muafiyetlerin kapsamını netleştirerek hak sahiplerinin lehine bir çerçeve ortaya koymaktadır.

Geçmiş 5 yıl içinde kentsel dönüşüm kapsamında bir gayrimenkul satın aldıysanız, bir sözleşme imzaladıysanız veya müteahhit olarak yeni dairelerin satışını yaptıysanız, ödediğiniz harç makbuzlarını mutlaka gözden geçirmenizi tavsiye ederiz. İade sürecinin karmaşıklığı, sürelere bağlı olması ve Danıştay'ın "gerçek mahiyet" ilkesi gibi teknik gerekçelerin doğru sunulmasının gerekliliği nedeniyle, profesyonel hukuki destek almak hak kayıplarınızı önleyecektir.

The content of this article is intended to provide a general guide to the subject matter. Specialist advice should be sought about your specific circumstances.