Sanierungs-Und Abbruchkündigungen: Rechtliche Hürden Für Vermieter Und Mieter

Sanierungs- und Abbruchkündigungen stehen im Spannungsfeld zwischen Eigentümerinteressen und Mieterschutz – auf beiden Seiten lauern rechtliche Fallstricke.

Bei Sanierungskündigungen stellt das Bundesgericht einen strengeren Massstab an: Der Vermieter darf ein Mietverhältnis oder sämtliche Mietverhältnisse einer Liegenschaft auflösen, wenn umfassende Sanierungsarbeiten nach dem Auszug des Mieters schneller und günstiger durchführbar sind. Die Voraussetzungen dafür sind eine umfassende Sanierung sowie ein im Kündigungszeitpunkt ausgereiftes Bauprojekt. Wenn die Anwesenheit der Mieter geplante Arbeiten erheblich erschwert oder unmöglich macht, ist die Kündigung gerechtfertigt. Der Vermieter muss die Kündigung auf Verlangen des Mieters begründen, damit es dem Mieter möglich ist, innert der gesetzlichen Frist von 30 Tagen die Chancen einer Anfechtung der Kündigung zu beurteilen.

Hingegen setzt das Bundesgericht bei Abbruchkündigungen weniger hohe Anforderungen an: Der Abbruch macht die Mietnutzung unmöglich, sodass hier keine konkrete Planung für einen Ersatzneubau erforderlich ist. Es genügt die plausible Absicht sowie eine realistische Perspektive, wie das Grundstück zukünftig genutzt werden soll. Missbrauchsfälle entstehen allerdings dann, wenn der Abbruchwille vorgeschoben wird oder aufgrund rechtlicher Rahmenbedingungen (wie Denkmalschutz) ein Abbruch kaum möglich ist.

Beiden Kündigungsarten ist Folgendes gemein: Die Konsequenzen bei einem falschen Vorgehen können erheblich sein – besonders bei langfristigen und komplexen Projekten, für die Kündigungen oft frühzeitig ausgesprochen werden. Das ist rechtlich zulässig, birgt aber Risiken. Zudem gewinnen Erstreckungsbegehren an Bedeutung. Je dringender ein Projekt und je eher der Mieter von der Kündigung weiss, desto höher sind aber die Anforderungen an seine Umzugsbereitschaft – zugleich sinkt die Wahrscheinlichkeit einer langen Erstreckung.

Eine sorgfältige Planung und eine frühzeitige Kündigung mit transparenter Kommunikation, die die Interessen der Mieter angemessen berücksichtigt, sind der Schlüssel zur Minimierung von Konflikten und zur Schaffung nachhaltiger Lösungen für Sanierungen oder Abrissvorhaben.

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