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Am 1. November 2025 treten im Kanton Basel-Stadt Änderungen
beim Wohnraumschutz in Kraft. Neben Anpassungen bei der
Organisation, dem Verfahren und den Kompetenzen der
Wohnschutzkommission wird insbesondere der
Überwälzungssatz für wertvermehrende Investitionen
korrigiert:
- Der Überwälzungssatz basiert (unverändert) darauf, dass die wertvermehrende Investition über eine Lebensdauer von 30 Jahren amortisiert wird.
- Zusätzlich wird die durchschnittliche wertvermehrende Investition zum Referenzzinssatz plus 2% verzinst – bisher waren es nur Referenzzinssatz plus 0.5%.
- Hinzu kommt (unverändert) ein Zuschlag von 10% als Pauschale für den Unterhalt.
- Eine zusätzliche Division durch 2, die systemwidrig in der Formel war, entfällt.
- Investitionen werden hingegen inskünftig nur noch zu maximal 40% als wertvermehrend akzeptiert; bisher waren es maximal 50%.
Im Ergebnis resultiert beim heutigen Referenzzinssatz von 1.25% ein
Überwälzungssatz von 5.45% der wertvermehrenden
Investitionen bzw. max. 2.18% der Gesamtinvestitionen können
auf den Mietzins p.a. überwälzt werden. Damit verbessert
sich die Situation wesentlich gegenüber bisher (2.31% der
wertvermehrenden Investitionen bzw. max. 1.16% der
Gesamtinvestitionen).
Die neue Formel entspricht nun bei Verzinsung und Unterhalt der
bundesgerichtlichen Formel, geht aber von einer pauschalen (langen)
Lebensdauer von 30 Jahren aus, anders als das Bundesgericht,
welches die Lebensdauer individuell pro Bauteil ermittelt. Bei der
bundesgerichtlichen Formel fehlt zudem eine pauschale
Beschränkung des wertvermehrenden Anteils auf 40%.
Das ansonsten restriktive Gesetz wird damit in einem wichtigen
Punkt gelockert. Unverändert bleibt, dass die Investitionen
kritisch hinterfraget werden und Investitionen, welche die Wohnung
in eine höhere Kategorie (betr. Wohnungstyp, Zimmerzahl,
Wohnfläche und Ausbaustandard) bringen würden oder nicht
den Bedürfnissen der Wohnbevölkerung entsprechen, nicht
als wertvermehrend berücksichtigt werden. Ebenso bleiben die
maximal zulässigen Netto-Mieten bei Ersatzneubauten (pro
Wohnung nach Zimmerzahl) unverändert.
Die neuen Bestimmungen gelten für Verfahren, welche am 1.
November 2025 vor der Wohnschutzkommission hängig sind.
Rechtsmittelverfahren unterstehen dem Recht, welches im Zeitpunkt
des Entscheids der Wohnschutzkommission galt.
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