Le Règlement établissant diverses règles en matière de copropriété divise : une nouvelle ère pour la copropriété divise au Québec

Le Règlement établissant diverses règles en matière de copropriété divise¹ (le «Règlement») a été adopté le 30 juillet 2025 et est entré en vigueur le 14 août dernier.

Ce Règlement, mettant en Suvre les dispositions des projets de loi 16 et 31, constitue une étape déterminante dans l'encadrement de la copropriété divise au Québec. Ce dernier impose des normes visant une gestion plus rigoureuse et transparente, une meilleure planification financière et un entretien préventif des immeubles. L'objectif: protéger les copropriétaires contre les risques financiers, préserver la valeur des actifs et répondre aux attentes des nouveaux acheteurs, de plus en plus attentifs à la santé physique et financière des copropriétés.

Les syndicats de copropriété devront se conformer aux nouvelles obligations légales qui se résument ci-dessous:

a. Le carnet d'entretien: mis à jour annuellement et révisé tous les 5 ou 10ans

Conformément à l'article1070.2 du Code civil du Québec² ( «C.c.Q.»), les syndicats doivent établir un carnet d'entretien tenu à jour et révisé périodiquement. Le Règlement vise donc à venir encadrer par des normes claires les paramètres de ce carnet.

Ce carnet devra être établi et révisé par un membre soit de l'Ordre des ingénieurs du Québec, des évaluateurs agréés, des architectes ou des technologues professionnels, exerçant ses activités principales dans le milieu de la gestion, la construction, la rénovation, l'évaluation ou l'inspection immobilière. Ce professionnel doit être totalement indépendant, il ne peut être membre du conseil d'administration, gérant, copropriétaire ou occupant de l'immeuble concerné, ni le conjoint d'une telle personne. Il lui est également interdit d'être administrateur, dirigeant, actionnaire, ou employé d'une personne morale, société ou fiducie qui est copropriétaire dans l'immeuble, qui l'occupe ou en est gestionnaire³.

Ce carnet d'entretien doit également inclure un inventaire et une description des parties communes de l'immeuble et des parties privatives dont le syndicat est responsable de l'entretien et des matériaux, des appareils et des équipements qui les composent. Chaque élément mentionné devra inclure la date d'installation, les travaux d'entretien requis, les réparations courantes et la date à laquelle elles ont été effectuées, les contrats conclus pour la réalisation de ces travaux, les contrats de garantie en vigueur, les rapports d'inspection et d'expertise effectués et les manuels d'entretien du fabricant⁴.

Une section du carnet doit également être consacrée à une estimation de l'état et de la durée de vie utile restante des matériaux, des appareils et des équipements décrits. Sur la base de cette estimation, une description des réparations majeures et des remplacements à effectuer sur chacun de ces matériaux, de ces appareils ou de ces équipements, durant minimalement les 25 prochaines années, doit être incluse au carnet. Une année de réalisation estimée doit être indiquée pour chaque réparation majeure et remplacement à effectuer.

Les réparations majeures et les remplacements effectués, leur date de réalisation et leurs coûts doivent également être notés au carnet d'entretien. Les documents portant sur ces travaux tels que les plans et devis ainsi que les contrats y sont ajoutés.

Ce carnet doit être mis à jour minimalement une fois par année et révisé par un professionnel qualifié minimalement tous les 5 ans. Toutefois, cette révision peut être faite tous les 10 ans lorsque l'immeuble est constitué d'au plus 8 parties privatives (excluant les espaces de rangement et de stationnement), qu'aucune partie commune de l'immeuble n'est située dans un bâtiment et qu'il y a au plus 3étages entièrement hors sol⁵.

b. L'étude du fonds de prévoyance: réalisée tous les 5ans

Dorénavant, l'étude du fonds de prévoyance⁶ devra être réalisée par un professionnel qualifié, soit un membre des ordres professionnels mentionnés ci-haut ou de l'Ordre des comptables professionnels agréés du Québec. Ce professionnel devra également signer et dater l'étude afin d'attester de sa conformité aux exigences légales.

Une telle étude doit être obtenue par le syndicat minimalement tous les 5 ans. Celle-ci doit être basée sur la description incluse au carnet d'entretien, des réparations majeures et des remplacements à effectuer durant minimalement les 25 prochaines années sur les matériaux, les appareils et les équipements qui composent les parties communes. Cela permet d'ajuster les cotisations afin de maintenir des réserves suffisantes pour financer les travaux majeurs⁷.

Les informations suivantes doivent y être consignées⁸:

• le solde du fonds de prévoyance utilisé pour la réalisation de l'étude ;
• une estimation du coût de chaque réparation majeure et de chaque remplacement à l'année de réalisation estimée indiquée au carnet d'entretien ;
• une recommandation sur le montant devant être disponible au fonds de prévoyance au début de chaque année et sur les sommes à y verser annuellement en précisant, le cas échéant, la part de ce montant qui est réservée pour le financement des réparations majeures aux parties communes à usage restreint et au remplacement de ces parties ;
• une explication sur les calculs faits pour établir ces montants ;

Cette mesure, en plus du carnet d'entretien, suscite des réactions chez les copropriétaires et futurs acheteurs qui craignent une augmentation significative des frais mensuels de copropriété. Les syndicats y voient en outre un alourdissement du fardeau administratif qui est d'autant plus présent dans les petites copropriétés.

Cette obligation vise avant tout à anticiper les coûts liés aux travaux majeurs et au remplacement des parties communes. Elle permet également d'ajuster les contributions au fonds de prévoyance en fonction des besoins réels, favorisant ainsi une planification financière plus efficace.

c. L'attestation du syndicat: vente d'une unité en toute transparence

Une attestation sur l'état de la copropriété devra être fournie par le syndicat dans les 15jours de la demande à cet effet d'un copropriétaire qui désire vendre son unité⁹.

Ce document fournira aux acheteurs des renseignements clairs sur l'état de la copropriété, sa santé financière ainsi que sur les assurances en vigueur et les décisions récentes significatives.

• Il devra notamment contenir les renseignements suivants¹⁰:
• le montant total du fonds de prévoyance en date de l'attestation ainsi que la recommandation de l'étude du fonds de prévoyance à cette date quant au montant devant être disponible à ce fonds au début de l'année en cours ;
• le montant total des contributions aux charges communes exigées des copropriétaires par le conseil d'administration lors des 3années précédentes, et le montant total des contributions aux charges communes payées par les copropriétaires au cours de cette période ;
• le montant total des liquidités dont dispose le syndicat pour payer les dépenses courantes de fonctionnement de la copropriété;
• le montant du surplus ou du déficit annuel apparaissant aux 3derniers états financiers de la copropriété;
• le budget prévisionnel de l'année en cours;
• une mention à l'effet que le syndicat est le titulaire des polices d'assurance auxquelles il doit souscrire en vertu de l'article1073 du Code civil;
• le montant total du fonds d'auto assurance en date de l'attestation et le montant de la plus haute franchise prévue par les assurances souscrites par le syndicat;
• une description sommaire:
• • des inspections et expertises réalisées à l'initiative du syndicat, au cours des 5dernières années, qui ont porté sur l'état général de l'immeuble ou de l'une de ses principales composantes;
  • des sinistres ayant affecté, au cours des 5dernières années, la partie privative faisant l'objet de la vente ou les parties communes de l'immeuble;
  • des réparations majeures et des remplacements effectués sur les parties communes, au cours des 5dernières années, ainsi que la date de ces travaux et leur coût;
  • des réparations majeures et des remplacements prévus sur les parties communes, au cours des 10prochaines années, ainsi que la date et le coût estimés de ces travaux;
  • des litiges en cours auxquels est partie le syndicat et qui font l'objet d'une procédure devant un tribunal;
  • des modifications apportées, au cours des 3dernières années, à la déclaration de copropriété.

Cette mesure peut sembler illusoire pour certains puisqu'à la lumière de l'interprétation actuelle du Règlement, les acheteurs n'auront vraisemblablement accès à ses informations qu'après avoir déposé leur promesse d'achat. Toutefois, la promesse n'a pas à être définitive puisque la fourniture et la satisfaction, à la lecture de l'attestation du promettant-acheteur, peuvent être des conditions suspensives du caractère définitif de l'offre.

Compte tenu du court délai de 15 jours, il est recommandé de maintenir cette attestation à jour afin de pouvoir la transmettre dans ce délai lorsqu'une demande est formulée par un copropriétaire.

d. Protection des acomptes

Le Règlement prévoit également l'encadrement du dépôt des acomptes versés par les promettants-acheteurs lors de l'achat d'une fraction de copropriété¹¹ dans un compte en fidéicommis. Ces montants peuvent désormais uniquement être versés directement par le promettant-acheteur à un professionnel membre du Barreau du Québec, de la Chambre des notaires du Québec, de l'Ordre des administrateurs agréés du Québec ou de l'Ordre des comptables professionnels agréés du Québec. Le constructeur ou le promoteur ne peut en aucun cas faire ce versement à la place de l'acheteur¹².

Il s'agit là d'une mesure visant à assurer une meilleure protection de l'acheteur en empêchant le promoteur ou le constructeur de s'immiscer dans la gestion des fonds.

e. Entrée en vigueur

À noter que le Règlement est entré en vigueur depuis le 14 août 2025. Les carnets d'entretien et les études de fonds de prévoyance réalisés dans les deux années précédant l'entrée en vigueur du Règlement sont valides pour une période de cinq ans à condition que les critères établis au sein du Règlement aient été respectés.

À défaut, les délais suivants devront être respectés :

Pour les copropriétés nouvellement constituées, le promoteur est désormais tenu à une nouvelle obligation : il doit obtenir le premier carnet d'entretien ainsi que la première étude du fonds de prévoyance et les remettre au syndicat dans les délais mentionnés ci-dessus. Il est également important de noter que si le promoteur omet de fournir ces documents et renseignements dans les délais prescrits, sa responsabilité peut être engagée. Le promoteur sera alors tenu de réparer le préjudice résultant de ce défaut¹⁶.

Conclusion

Bien que ces nouvelles obligations visent une meilleure transparence et une saine planification financière, leur mise en Suvre soulève des défis importants: choix des professionnels qualifiés, conformité aux exigences légales, ajustement des cotisations et communication efficace avec les copropriétaires.

Ne pas anticiper ces changements pourrait entraîner des coûts imprévus, des tensions entre copropriétaires et même des sanctions en cas de non-conformité. Il est donc essentiel de mettre en place dès maintenant une stratégie adaptée.

Notre équipe Fasken est prête à vous accompagner pour assurer votre conformité et transformer ces nouvelles obligations en opportunités de gestion efficace. Pour toute assistance liée à ces changements, n'hésitez pas à nous joindre.

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