- within Real Estate and Construction topic(s)
6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamında gerçekleştirilen kentsel dönüşüm uygulamaları, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinden doğan uyuşmazlıklarda görevli mahkemenin belirlenmesi bakımından tartışmalara yol açmaktadır. Özellikle riskli yapı statüsündeki taşınmazların yeniden inşası sürecinde, arsa sahibinin hukuki konumunun ne olduğu ve bu kişilerin tüketici sayılıp sayılamayacağı meselesi uygulamada farklı kararların verilmesine neden olmuştur.
Bu farklılıklar, bölge adliye mahkemeleri arasında görüş ayrılığı doğurmuş ve nihayetinde uyuşmazlığın giderilmesi talebiyle Yargıtay önüne taşınmıştır.
Başvurunun Konusu ve Uyuşmazlığın Niteliği
Uyuşmazlık; 6306 sayılı Kanun kapsamında riskli yapı olarak tespit edilen taşınmazın kentsel dönüşüm suretiyle yeniden yapılması amacıyla yüklenici ile imzalanan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde, bağımsız bölüm malikinin tüketici sayılıp sayılmayacağı ve buna bağlı olarak görevli mahkemenin belirlenmesi noktasında ortaya çıkmıştır.
Farklı uygulamalar üzerine, Bursa 3. Asliye Hukuk Mahkemesince, 6306 sayılı Kanun gereği riskli yapı kararı verilen taşınmazın kentsel dönüşüm suretiyle yeniden yapılması hususunda yüklenici ile yapılan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde, ana taşınmazda bağımsız bölümü bulunan malikin tüketici konumunda olup olmadığı ve buna bağlı olarak uyuşmazlığın çözümünde görevli mahkemenin belirlenmesi konusunda, farklı bölge adliye mahkemeleri hukuk daireleri arasında uyuşmazlık bulunduğu belirtilerek uyuşmazlığın giderilmesi talep edilmiştir. İlgili talep Bursa Bölge Adliye Mahkemesi Başkanlar Kurulunca görüşülmüş; farklı bölge adliye mahkemelerinin hukuk dairelerince verilen kesin nitelikteki kararlar arasında uyuşmazlık bulunduğu tespiti ve yüklenici ile yapılan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde bağımsız bölüm malikinin tüketici olmadığı ve uyuşmazlığın genel hükümlere göre çözülmesi gerektiği görüşü ile uyuşmazlığın 5235 sayılı Kanun' un 35/3-4 maddesi uyarınca giderilmesi bakımından dosya Yargıtay'a gönderilmiştir. (Bursa Bölge Adliye Mahkemesi Başkanlar Kurulu'nun 01.07.2024 tarihli, 2024/8 Esas, 2024/11 Karar sayılı kararı)
Yargıtay'ın Benimsediği Ayrım
Kararda görev meselesinin çözümü bakımından belirleyici bir ayrım yapılmıştır:
1. Ticari veya Ekonomik Değerlendirme Amacı
Arsası karşılığında birden fazla bağımsız bölüm elde eden veya taşınmazını ekonomik kazanç amacıyla değerlendiren arsa sahibi bakımından ticari saik ön plandadır. Bu durumda kişi tüketici sayılamaz ve uyuşmazlık genel görevli mahkemede görülmelidir. Her ne kadar birden fazla bağımsız bölüm elde edildiği durumlarda arsa sahibinin ticari saikle hareket ettiği değerlendirilmesi yapılmış olsa da, farklı nitelikteki durumlarda bu kabulün aksinin kanıtlanması da mümkün olacaktır. Örneğin yüklenici ile imzaladığı sözleşme sonucunda iki adet bağımsız bölüm elde eden bir arsa sahibinin, salt bu nedenle amacının ticari olduğu değerlendirmesi yapılamayacaktır. Zira Yargıtay 7. Hukuk Dairesi 24.05.2023 T. 2023/800 E. 2023/2803 K. Künyeli kararında tüketici mahkemesince yargılaması yapılarak sonuçlandırılan uyuşmazlık hakkında "6502 sayılı Yasa 3 üncü maddesi kapsamında davalının bu işi meslek edinen yüklenici konumunda bulunduğu, dava konusu taşınmazların konut niteliğinde bulunduğu ve mahkemece yapılan incelemede her ikisinin de davacı tarafça kullanıldığının tespit edildiği, bir kişinin birden fazla konut kullanmasının görevin niteliğini değiştirmeyeceği kanısına varılarak görev yönünden istinaf itirazlarının reddi gerektiği" sonucuna varılmıştır. Bu noktada, akdedilen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi sonucunda, salt birden fazla bağımsız bölüm elde etmesi nedeniyle, arsa sahibinin amacının ticari olduğundan bahsetmenin mümkün olamayacağı; görevli mahkemenin belirlenmesinde mutlak surette somut olayın niteliklerinin göz önünde bulundurulması gerektiği değerlendirilmiştir.
2. Riskli Yapıdaki Konut Malikinin Barınma Amacı
Riskli yapı statüsündeki binada konut niteliğinde bağımsız bölümü bulunan malik, yeniden yapılacak yapıda çoğunlukla mevcut konutuna denk bir bağımsız bölüm elde etmektedir. Bu durumda:
- amaç ticari kazanç değildir,
- amaç konut ihtiyacının karşılanmasıdır,
- malik ticari veya mesleki amaçla hareket etmemektedir.
Bu nedenle söz konusu kişiler tüketici sayılmalıdır.
İçtihat Birliği Sağlayan Karar
Bölge Adliye Mahkemeleri arasındaki bu görüş ayrılığı, Yargıtay 6. Hukuk Dairesi tarafından verilen 12.02.2026 tarihli, E.2026/23, K.2026/496 sayılı karar ile giderilmiştir.
Daire, 6306 sayılı Kanun kapsamında riskli yapı statüsündeki ana taşınmazda konut niteliğinde bağımsız bölümü bulunan malikin, yüklenici ile yaptığı arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde 6502 sayılı Kanun anlamında tüketici konumunda olduğuna hükmetmiştir.
Bu nedenle:
- uyuşmazlığın çözümünde tüketici mahkemeleri görevlidir,
- bölge adliye mahkemeleri arasındaki görev uyuşmazlığı bu yönde giderilmiştir,
- karar oybirliğiyle ve kesin olarak verilmiştir.
Kararın Uygulamaya Etkisi
Bu karar, özellikle kentsel dönüşüm uygulamalarından doğan uyuşmazlıklarda görev tartışmalarını önemli ölçüde netleştirmiştir. Artık riskli yapı statüsündeki konut maliklerinin barınma amacıyla yaptıkları arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinden doğan uyuşmazlıklarda görevli mahkemenin tüketici mahkemesi olduğu açık biçimde ortaya konmuştur.
Bununla birlikte Yargıtay'ın getirdiği ayırım, her somut olayda tarafın ekonomik amacının ayrıca değerlendirilmesini gerektirmektedir. Özellikle birden fazla bağımsız bölüm elde eden veya yatırım amacı güden maliklerin bulunduğu durumlarda görev meselesi farklı sonuçlara ulaşabilecektir.
The content of this article is intended to provide a general guide to the subject matter. Specialist advice should be sought about your specific circumstances.
