Yasal Önalım Hakkında Rayiç Bedel Esasına Geçiş

Yargıtay Uygulamasından Mevzuat Değişikliğine, Maddi Adalet mi Ölçüsüz Bir Müdahale mi?

I. Giriş

Önalım hakkı, paylı mülkiyet hükümlerine tabi taşınmazlarda payın üçüncü kişiye satılması halinde, diğer paydaşlara o payı öncelikle satın alma yetkisini veren, böylelikle paydaşlar arasına üçüncü kişilerin girmesini sınırlayan ve mülkiyetin yapısal bütünlüğünü korumayı amaçlayan bir haktır. Bu hak, paylı mülkiyet ilişkisi kurulduğu anda doğar ve payın üçüncü kişiye satılması ile kullanılabilir hale gelir. Bu hakkın kullanımı sırasında esas alınacak bedelin belirlenmesi ise, önalım hakkına ilişkin en tartışmalı meselelerinden biridir. Bu makalede önalım bedelinin belirlenmesine ilişkin kanundaki eski düzenleme ve Yargıtay uygulaması kısaca açıklanarak, 7571 Sayılı Kanun ile bu konuda yapılan değişikliğe ve yeni düzenlemeye ilişkin eleştiri, görüş ve önerilerimize yer verilmiştir.

II. Önceki Düzenleme ve Uygulama

Bilindiği üzere, önalım hakkına ilişkin 4721 Sayılı Türk Medeni Kanunu'nun ("TMK") 734. Maddesi "Önalım hakkı sahibi, adına payın tesciline karar verilmeden önce, satış bedeli ile alıcıya düşen tapu giderlerini, hâkim tarafından belirlenen süre içinde hâkimin belirleyeceği yere nakden yatırmakla yükümlüdür." şeklinde idi.

Yargıtay uygulaması¹ ise ön alım bedelinin "tapuda gösterilen satış bedeli ve davalı tarafından ödenen harç ve masrafların toplamından ibaret" olduğu şeklinde yerleşmiş idi. Bu yaklaşım, uygulamada tapu bedelinin gerçek satış değerini yansıtmadığı, muvazaalı işlemlerin yaygın olduğu ve önalım hakkı sahibinin gerçek değerin çok altında mülkiyet kazandığı durumlarda ciddi adaletsizlikler doğurduğu gibi gerekçelerle eleştirilmekte idi.

Kanunda yer alan "satış bedeli" ifadesi; ne anlama geldiği ve hangi miktarda olduğu konusunda bir belirlilik bulunmadığı, satış bedelinin tapudaki satış bedeli şeklinde yorumlanması hâlinde bedelde muvazaa iddialarına bağlı olarak mülkiyet hakkı ihlallerine sebebiyet vereceğigibi gerekçelerle Anayasa'ya aykırılık iddiası üzerine daha önce Anayasa Mahkemesince incelenmişse de, ilgili hükmün Anayasa'ya aykırılık teşkil etmediğine karar verilmiştir².

III. Yeni Düzenleme

24.12.2025 kabul tarihli 7571 Sayılı Kanun, önalım bedelinin belirlenmesine ilişkin köklü bir paradigma değişikliğini beraberinde getirmiştir. Nitekim, 7571 Sayılı Kanun'un 36. Maddesi ile önalım hakkının kullanılmasını düzenleyen TMK'nın 734. Maddesi'nde yapılan değişiklik ile, dava konusu payın rayiç bedelinin esas alınacağı düzenlenmiştir. Kanun metninin 2. fıkrası şu şekildedir:

"Dava konusu payın rayiç bedeli hâkim tarafından gecikmeksizin belirlenir. Önalım hakkı sahibi, belirlenen rayiç bedel ile alıcıya düşen tapu giderlerini nemalandırılmak üzere hâkim tarafından belirlenen yere verilen kesin süre içinde nakden yatırmakla yükümlüdür. Bu yükümlülük, verilen kesin süre içinde yerine getirilmezse önalım hakkı sahibi adına payın tesciline karar verilemez. Yatırılan bedel, hükmün kesinleşmesi üzerine nemalarıyla birlikte ilgilisine ödenir."

Ayrıca, 7571 Sayılı Kanun'un 37 Maddesi ile "734. maddede yapılan değişikliklerin, bu değişikliklerin yürürlüğe girdiği tarihten önce açılmış olan davalar hakkında da uygulanacağı" da açıkça düzenlenmiştir.

Bu değişiklikle birlikte, önalım bedelinin belirlenmesinde uzun yıllar Yargıtay içtihatlarıyla şekillenen "tapu bedeli" esasından vazgeçilerek, "rayiç bedel" esasına geçilmiştir. Ayrıca, rayiç bedel esasının derhal uygulanacak nitelikte olduğu ve kesinleşmemiş tüm önalım davalarını kapsadığı tartışmasız hâle gelmiştir.

IV. Eleştirilerimiz

Rayiç bedel, serbest piyasa koşullarında oluşan piyasa değeri anlamına gelmekte olup; taşınmazın konumu, özellikleri ve emsal satışlar dikkate alınarak değerleme uzmanları bilirkişiler tarafından tespit edilmektedir. Bu yönüyle yeni düzenleme; muvazaalı işlemlerle mücadele etmeyi, tapu bedeline dayalı şekli adaleti terk etmeyi ve maddi gerçeğe yaklaşmayı hedeflemektedir. O halde, 7571 Sayılı Kanun ile TMK m. 734'te yapılan değişiklik, önalım hakkının kullanımı konusunda şekli adaletten maddi adalete yönelen önemli bir reformdur. Ancak mevcut haliyle düzenleme, alıcı ve satıcı açısından ölçüsüz sonuçlar doğurmakta ve mülkiyet hakkının ekonomik boyutunu yeterince gözetmemektedir. Özellikle rayiç bedelin üzerinde yapılan geçerli satışlar bakımından yeni sorunlar ortaya çıkması muhtemel hale gelmiştir.

Bilindiği üzere taşınmazın satış bedeli, alıcı ve satıcının iradesinin uyuştuğu noktada tarafların serbest iradesiyle belirlenir ve bedelin belirlenmesinde objektif kriterler kadar sübjektif kriterler de dikkate alınabilir. Türk hukukunda paydaşın payını rayiç bedelin üzerinde satmasını yasaklayan bir düzenleme de bulunmamaktadır. Ancak, önalım hakkının kullanımında rayiç bedel esasına ilişkin getirilen yeni düzenleme ile taraf iradelerinin yok sayıldığını söylemek mümkündür. Nitekim, TMK m. 734'ün yeni düzenlemesi ile önalım hakkı kullanıldığında, önalım bedelinin belirlenmesinde "rayiç bedel" esas alınacak olup, rayiç bedel üzerinde ödeme yapan alıcı hukuken korunmayacak ve alıcının serbest iradesiyle üstlendiği ekonomik riskin önalım davasında tamamen göz ardı edilmesine yol açılacaktır.

Her ne kadar düzenleme doğrudan bir "fiyat yasağı" içermese de, paylı mülkiyetteki payın rayiç bedelin üstünde satılması durumunda dahi, açılacak önalım davasında depo edilecek bedel, payın rayiç bedelidir. O halde mevcut düzenleme, paylı mülkiyetteki payın rayiç bedelin üzerinde satılması durumunda buna müdahale edilmesinin ve bedelin rayiç ile sınırlanmasının önünü açmaktadır. Bu haliyle yeni düzenleme, mülkiyet hakkının kullanımına dolaylı bir müdahale teşkil etmektedir. Bu müdahalenin önalım hakkının işlevselliğini sağlama gibi meşru bir amacı bulunsa da, ortaya çıkan külfetin orantılı olup olmadığı tartışmalıdır. Ayrıca yeni düzenlemede rayiç bedelin hangi tarihteki rayiç bedel olduğu da açıkça belirtilmemiş olup, bu şekliyle derhal uygulanabilirlik ile uygulamada hızlı bir karışıklığa yol açacağı açıktır.

V. Öneri ve Sonuç

Aslen önalım hakkının hukuki mantığını, paydaşın üçüncü kişi ile aynı koşullarla alma hakkı olarak ifade etmek mümkündür. O halde, yeni düzenlemenin payın satış bedeli konusunda taraf iradelerini koruyarak, paydaşa da üçüncü kişinin aldığı bedelden alma hakkı sağlaması daha yerinde olabilirdi. Bu bakımdan, görüşümüze göre, önalım bedelinin mevcut düzenleme yerine rayiç bedelden düşük olmamak kaydıyla resmî senette gösterilen satış bedeli olarak kabul edilmesi daha adaletli bir çözüm olabilirdi. Nitekim bu çözüm, satıcının mülkiyet hakkını dilediği şekilde kullanmasını ve payının satış bedelini serbestçe belirlemesini sağlayacak, alıcının rayiç üstü ödemesini koruyacak, önalım hakkını tamamen işlevsiz hâle getirmeyecek ve taraf menfaatleri arasında daha dengeli bir yapı kuracak niteliktedir. Şekli adaletten maddi adalete yönelim, önalım bedelinin rayiç bedelden düşük olmamak kaydıyla resmî senetteki satış bedeli üzerinden belirlenmesi ve hâkimin açık orantısızlık hâllerinde müdahale yetkisi ile sağlanabilecek olup, muvazaa iddiasında bulunulabilmesi zaten mümkündür. Önalım hakkının kullanılmasında kalıcı ve sürdürülebilir adalet, tek taraflı koruma ile değil, menfaatler arasında ölçülü bir denge kurulmasıyla sağlanabilecektir. (Bu makalede önalım hakkının kullanımına ilişkin maddi hukuka yönelik eleştirilerimize yer verilmiş olup, usul hukukuna ilişkin eleştiriler bu makalenin konusu olmadığından, burada yer verilmemiştir.)

Footnotes

1. Bkz. YHGK, T: 11.02.2009, E: 2009/6-32, K: 2009/69; Yargıtay 14. HD., T: 9.11.2020, E: 2016/18965, K: 2020/7004.

2. Bkz. AYM, T:08.11.2023, E:2023/77, K:2023/190.

The content of this article is intended to provide a general guide to the subject matter. Specialist advice should be sought about your specific circumstances.