11. Yargı Paketi Kapsamında Önalım (Şufa) Hakkına İlişkin Düzenlemeler Hakkında

I. Giriş

25 Aralık 2025 tarih ve 33118 sayılı Resmî Gazete'de yayımlanarak yürürlüğe giren 7571 sayılı Türk Ceza Kanunu ile Bazı Kanunlarda ve 631 Sayılı Kanun Hükmünde Kararnamede Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun (kamuoyunda 11. Yargı Paketi olarak anılmaktadır) ("7521 sayılı Kanun") ile birlikte, yargılamaların hızlandırılması, hukuki öngörülebilirliğin artırılması ve uygulamada karşılaşılan tereddütlerin giderilmesi amacıyla 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nda ("TMK") önemli değişikliklere gidilmiştir. Bu kapsamda anılan 7521 sayılı Kanun'un 35 ve 36. maddeleri ile TMK'nın 733 ve 734. maddeleri yeniden düzenlenmiş; yasal önalım (şufa) hakkının kapsamı, kullanılma süresi ve bedelin belirlenmesine ilişkin esaslar açık ve yeknesak hale getirilmiştir. Söz konusu düzenlemeler, özellikle paylı mülkiyete konu taşınmazlarda açılan önalım davalarının usulü, bedelin depo edilmesi ve davanın seyri bakımından uygulamaya doğrudan etki edecek niteliktedir.

II. Hukuki Değerlendirme

TMK'da düzenlenen yasal önalım (şufa) hakkı, paylı mülkiyete tabi bir taşınmazda paydaşlardan birinin payını üçüncü bir kişiye satması halinde, diğer paydaşlara satılan payı aynı koşullarla ve öncelikle satın alma yetkisi tanıyan, yenilik doğuran bir haktır. 7571 sayılı Kanun ile getirilen düzenlemeler; uygulamada sıklıkla karşılaşılan muvazaalı satışlar, gerçek satış bedelinin tapuda düşük gösterilmesi, önalım bedelinin tespitinde yaşanan tereddütler ile hak düşürücü sürelerin uzunluğu nedeniyle ortaya çıkan belirsizlik ve uyuşmazlıkların giderilmesini amaçlamaktadır. Bu yönüyle yapılan değişiklikler, yasal önalım hakkının kötüye kullanımının önlenmesi, hak ve menfaat dengesinin sağlanması ve yargısal süreçlerin daha öngörülebilir hale getirilmesi bakımından önem arz etmektedir.

7571 sayılı Kanun'un 35. maddesi ile TMK'nın 733. maddesi yeniden düzenlenmiş; bu düzenleme ile yasal önalım hakkının kullanılamayacağı satış türleri açık ve tereddüde yer vermeyecek biçimde hüküm altına alınmıştır. Buna göre, 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu kapsamında gerçekleştirilen satışlar ile cebrî artırma yoluyla yapılan satışlarda, paydaşlar tarafından önalım (şufa) hakkının kullanılması mümkün olmayacaktır. Anılan düzenleme ile, özellikle kamu ihalesi ve cebrî icra satışları bakımından uygulamada yaşanan tereddütlerin giderilmesi, bu satışların kamu düzeni ve cebrî icra ilkeleri çerçevesinde kesinlik kazanmasının sağlanması ve sonradan açılan önalım davaları nedeniyle ortaya çıkan hukuki belirsizliklerin önüne geçilmesi amaçlanmıştır.

Aynı maddede, yasal önalım hakkının kullanılmasına ilişkin hak düşürücü süreler bakımından da önemli bir değişikliğe gidilmiştir. Önceki düzenlemede satış tarihinden itibaren iki yıl olarak öngörülen azami hak düşürücü süre, yeni düzenleme ile bir yıla indirilmiştir. Buna göre, payın üçüncü kişiye satışının alıcı veya satıcı tarafından noter aracılığıyla diğer paydaşlara bildirilmesi hâlinde, önalım hakkı bildirimin tebliğ edildiği tarihten itibaren üç ay içinde kullanılmak zorundadır. Her hâlükârda, satış tarihinden itibaren bir yılın geçmesiyle, bildirim yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, önalım hakkı hak düşürücü süre nedeniyle kendiliğinden sona erecektir. Öte yandan, bildirim usulü bakımından noter aracılığıyla bildirim yapılması zorunluluğu aynen korunmuş olup, bu husus uygulamada sürelerin başlangıcı ve ispatı bakımından önemini muhafaza etmektedir.

7571 sayılı Kanun'un 36. maddesi ile TMK'nın 734. maddesinde yapılan değişiklik, yasal önalım hakkının kullanılmasında esas alınacak bedel bakımından köklü bir yenilik getirmiştir. Önceki düzenlemede, önalım davasında tapuda gösterilen satış bedeli esas alınmakta iken, yeni düzenleme ile bu uygulamadan açıkça vazgeçilmiş; dava konusu payın rayiç bedelinin esas alınacağı hüküm altına alınmıştır. Buna göre, önalım davasında taşınmaz payının rayiç bedeli, mahkeme tarafından gecikmeksizin tespit edilecektir.

Mahkemece tespit edilen rayiç bedel ile birlikte, alıcıya düşen ve taşınmazın iktisabı nedeniyle zorunlu olarak katlanılan giderlerin (tapu harcı, döner sermaye bedeli ve benzeri yasal masraflar), önalım hakkını kullanan paydaş tarafından, hâkim tarafından belirlenecek kesin süre içinde nakden ve eksiksiz olarak yatırılması gerekmektedir. Anılan bedelin, verilen kesin süre içerisinde yatırılmaması hâlinde, önalım hakkının usulüne uygun şekilde kullanıldığından söz edilemeyecek ve dava konusu payın önalım hakkı sahibi adına tesciline karar verilmeyecektir.

Geçiş hükümleri bakımından, TMK'nın 733. maddesinde yapılan ve azami hak düşürücü süreyi bir yıla indiren düzenlemenin, 7571 sayılı Kanun'un yürürlüğe girmesinden önce gerçekleştirilen satışlar bakımından uygulanmayacağı açıkça öngörülmüştür. Bu kapsamda, anılan tarihten önce yapılan satışlar yönünden önceki düzenlemede öngörülen iki yıllık hak düşürücü süre uygulanmaya devam edecektir. Buna karşılık, TMK'nın 734. maddesinde getirilen ve önalım bedelinin rayiç değer esas alınarak belirlenmesini öngören düzenleme, Kanun'un yürürlüğe girmesinden sonra açılacak davalarda uygulanacağı gibi, henüz kesinleşmemiş ve derdest bulunan önalım davalarında da uygulanacaktır. Bu yönüyle, rayiç bedel esasına ilişkin düzenleme, derhal uygulanacak niteliktedir.

Sonuç olarak, 7571 sayılı Kanun ile yasal önalım (şufa) hakkına ilişkin olarak yapılan düzenlemeler; paylı mülkiyete konu taşınmazlarda uygulamada sıkça karşılaşılan tereddüt ve uyuşmazlıkların giderilmesini, hak düşürücü süreler ve bedelin belirlenmesine ilişkin belirsizliklerin ortadan kaldırılmasını ve önalım hakkının kötüye kullanımının önlenmesini amaçlamaktadır. Bu çerçevede getirilen değişikliklerin, paylı mülkiyet ilişkilerinde hukuki öngörülebilirliği artırdığı, taraflar arasındaki menfaat dengesini güçlendirdiği ve önalım hakkının daha etkin bir biçimde kullanılmasına katkı sağladığı değerlendirilmektedir.

The content of this article is intended to provide a general guide to the subject matter. Specialist advice should be sought about your specific circumstances.