Yargıtay Hukuk Genel Kurulu'nun 02.07.2025 Tarihli Yan Giderlerin Ödenmemesinin Kiracının Temerrüdü Olduğuna ve Kiralananın Tahliyesinin Gerektiğine İlişkin Kararı Hakkında

Hukuk Genel Kurulu'nun 02.07.2025 tarihli ve 2024/785 E. 2025/426 K. Sayılı kararı ("Karar") ile kiracının kira bedeli dışında kalan yan giderleri (örneğin elektrik, su, ortak gider payı vb.) ödememesi durumunda, temerrüt olgusunun gerçekleşip gerçekleşmediği, buradan varılacak sonuca göre tahliye isteminin kabulünün gerekip gerekmediğine ilişkin değerlendirmeler yapılmıştır. İşbu kararda, Türk Borçlar Kanunu (''TBK'') m. 315 ve İcra İflas Kanunu (''İİK'') m. 269 hükümleri uyarınca, otuz günlük ödeme süresi içinde yan giderlerin ödenmemesi kiracının temerrüdü niteliğinde olup, kiralananın tahliyesine karar verilmesi gerektiği sonucuna varılmıştır.

I. OLAY ÖZETİ

Somut olayda, kiracının Şubat–Haziran 2022 dönemine ait kira ve yan gider borçlarını ödememesi nedeniyle kiraya veren tarafından tahliye talepli ilâmsız icra takibi başlatılmış olup kiracı tarafından kira bedeli ödenmiş ise de yan giderler ödenmemiştir. Akabinde, kiraya veren, Kira Sözleşmesinin (''Sözleşme'') 9.4 ve 9.5 maddelerinde elektrik-su bağlantıları, ortak gider vs. kullanımdan doğan alacaklar için "kira bedelleri dışında kalan diğer tüm alacakların da ödenmemesi durumları da kira gibi ayrıca tahliye nedeni" olarak sayıldığını ileri sürerek sözleşmenin feshine ve kiracının mecurdan tahliyesine, kiralananın boş olarak teslimine karar verilmesini talep etmiştir.

II. İLK DERECE MAHKEMESİ VE BÖLGE ADLİYE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesi, borçlunun ödeme emrinin tebliğinden sonra otuz günlük süre içerisinde ödeme yaptığını ve bu ödemenin kira alacağına karşılık geldiğini belirterek kira sözleşmesinde elektrik ve su bedellerinin ödenmemesinin ayrıca fesih ve tahliye nedeni olacağı kararlaştırılmış ise de takipte talep edilen elektrik ve su giderlerinin miktarı konusunda taraflarca anlaşma sağlandığına dair herhangi bir bilgi ve belge bulunmadığı gerekçesi ile yan giderlerin ödenmemesine dayanılarak tahliye kararı verilemeyeceği sonucuna varılmıştır. Bu nedenle, ihtar süresi içerisinde kira alacağı ödendiğinden temerrüt şartının somut olayda oluşmadığı gerekçesiyle tahliye talebi reddedilmiştir.

İlk Derece Mahkemesi tarafından verilen karara karşı kiraya veren tarafından istinaf kanun yoluna başvurulmuş ise de Bölge Adliye Mahkemesi, istinaf başvurusunun esastan reddine karar vermiştir.

III. YARGITAY BOZMA KARARI

Yargıtay tarafından yapılan incelemede; icra takibinde kira alacağının yanında ortak gider katılım payı alacağı, elektrik alt yapı servis ve hizmet bedeli alacağı, su kullanım bedeli alacağı, elektrik tüketim yansıtma bedeli alacağının tahsilinin talep edildiği, TBK m. 314 ve 315 hükümlerine göre yan giderlerin de kira bedeli gibi ödeme yükümlülüğü doğurduğu, sözleşmede açıkça "elektrik, su, ortak giderler"in ödenmemesinin tahliye sebebi olduğuna ilişkin hüküm bulunduğu, kiracının bu yan giderleri ödememesiyle temerrüt olgusunun gerçekleştiği tespiti yapılmıştır. Bu gerekçelerle, İlk Derece Mahkemesi kararının bozulmasına karar verilmiştir.

IV. İLK DERECE MAHKEMESİNCE VERİLEN DİRENME KARARI

İlk Derece Mahkemesi, sözleşmede elektrik ve su kullanımı için kiracı tarafından ödenecek bedelin kullanım ayına ilişkin elektriğin ve suyun geçerli ticari tarifeden bedeli üzerinden %10 altyapı tesis maliyet payı ilavesi esas alınarak hesaplanacağının, 9.4.3 maddesinde kiracının her ayın son günü yapılacak sayaç okumalarında belirlenecek değerler üzerinden 9.4.2. maddeye göre bulunacak elektrik ve su kullanım bedellerinin kiraya veren tarafından düzenlenecek olan fatura karşılığında kiraya verene ödeyeceğinin, 9.4.6 maddesinde ise elektrik ve su bedellerinin ödenmemesi durumunda kira bedellerinin ödenmemesindeki gibi ayrıca fesih ve tahliye nedeni olacağının düzenlendiği, alacaklının takipte kira alacağı dışında ortak gider katılım payı alacağı, su kullanım bedeli, elektrik alt yapı servis ve hizmet bedeli, elektrik tüketim yansıtma bedeli alacağını da talep ettiği belirtilmiştir. Bununla beraber, TBK'nın 315. maddesinde yan giderlerin sözleşmenin feshi sebebi olacağına dair düzenleme getirilmiş ise de İİK'nın 269/a maddesinde açıkça "kira borcunun" ödenmemesi hâlinde alacaklının tahliye talep edebileceğinin düzenlendiği, yan giderlerin TBK'nın 315. madde kapsamında tahliyeye konu edilip edilemeyeceğinin ancak genel mahkemelerde tartışma konusu olabileceği, sözleşmede hüküm bulunsa dahi taraflar arasında mutabakat sağlanamayan yan giderlerin ödenmemesinden dolayı İİK'nın 269/a madde kapsamında tahliyeye karar verilemeyeceği gerekçesiyle direnme kararı verilmiştir.

V. DİRENME KARARINA KARŞI YARGITAY'IN VERMİŞ OLDUĞU BOZMA KARARI

Bilindiği üzere, TBK m.314'te aksine sözleşme ve yerel âdet olmadıkça, kiracının kira bedelini ve gerekiyorsa yan giderleri ödemekle yükümlü olduğu düzenlenmiştir. TBK'nın 315. maddesinde kiracının sadece kira bedelini ödemede temerrüde düşmesi değil, ayrıca yan giderleri ödemede temerrüde düşmesi de bir fesih sebebi olarak öngörülmüş, adi kira ve konut ve çatılı iş yeri kiralarında kira bedelinin ve yan giderlerin ödenmemesi hâlinde akdin feshinin biçim ve koşulları hüküm altına alınmıştır. Buna göre kiraya verenin kira sözleşmesini feshedebilmesi için öncelikle kiracıya fesih ihtarnamesi göndermesi, muaccel olmuş kira borcunu ve yan gideri ödemesi için TBK'nın 315. maddesinde öngörülen sürelerin verilmesi ve ödeme yapılmadığında sözleşmenin feshedileceğinin ihtar edilmesi gerekir.

Kiracı verilen süre içinde kira borcunu ve yan gideri ödemezse kiraya veren sulh hukuk mahkemesinde tahliye davası açabilir. Kiracının sözleşme kapsamında ödemekle yükümlü olduğu kira bedelini ve yan giderleri tam ve zamanında ödememesi durumunda, ödenmeyen veya eksik ödenen kira bedelinin ve yan giderlerin tahsili ile kiralanandan tahliyesi için kiraya veren tarafından kiracı borçluya karşı ilamsız icra takibi de yapabilir.

İİK m.269/a hükmü gereğince, borçlu itiraz etmez ve kira borcunu da ödemezse alacaklı, ödeme süresinin bitim tarihini takip eden altı ay içinde icra mahkemesinden tahliye isteyebilir. Bu halde, icra mahkemesi, takip talebi ve ödeme emrinin kanuna uygun olup olmadığını ve borçlunun ödeme emrine süresi içerisinde itiraz edip etmediğini araştırır. Takip talebi ve ödeme emri kanuna uygun ise ve borçlu da ödeme emrine itiraz etmedi ise bunun üzerine icra mahkemesi, borçlu kiracının tahliyesine karar verir.

Somut olayda, borçlu yasal süresinde ödeme emrine itiraz etmediğinden yan gider borcu kesinleşmiştir. TBK'nın 315. maddesi gereğince kiracı tarafından kira bedelini veya yan giderleri ifada temerrüde düşülmesi hâlinde karşılaşılacak olan hukuki sonuç aynıdır. Bu durumda, İİK'nın 269 ve TBK'nın 315. maddeleri gereğince otuz günlük temerrüt süresi içinde yan gider borcu ödenmediği için temerrüt olgusunun gerçekleşmiş olacağından borçlunun tahliyesine karar verilmesi gerektiği gerekçesi ile direnme kararı bozulmuştur.

Özetle, ilgili kararda TBK m. 315'in geniş yorumlanarak İİK m. 269/a'ya etkili biçimde uygulanması gerektiği sonucuna varılmıştır. Böylece kira sözleşmesinde açıkça kararlaştırılan elektrik, su, ortak gider gibi ödemelerin yapılmaması, kira bedelinin ödenmemesiyle aynı hukuki sonuç doğuracaktır.

Saygılarımızla,

Tunca Avukatlık Ortaklığı

The content of this article is intended to provide a general guide to the subject matter. Specialist advice should be sought about your specific circumstances.