Uzama Süresi 10 Yılı Geçen Kira Sözleşmelerinin Feshi Ve Kiracının Tahliyesi

6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu'na ("TBK", "Kanun") göre, konut ve çatılı işyeri kiraları hem kiracının hem de kiraya verenin haklarını ve yükümlülüklerini dengeleyen bir yapıya sahiptir. Ancak kira ilişkisinin uzun süre devam etmesi, özellikle kiraya veren açısından bazı sorunlara yol açabilmektedir. Bu bağlamda, Kanun'un 347. maddesi ile kiraya verene, on yıllık uzama süresinin sonunda belirli şartlar altında kira ilişkisini sona erdirerek kiracıyı tahliye edebilme hakkı verilmektedir. Bu bilgi notu, söz konusu düzenlemeyi hem teorik hem de uygulamadaki yansımalarıyla ele almaktadır.

According to the Turkish Code of Obligations No. 6098 leases for residential and roofed commercial properties are structured to balance the rights and obligations of both the tenant and the lessor. However, the long-term continuation of a lease relationship may lead to certain challenges, particularly for the lessor. In this context, Article 347 of the Code grants the lessor the right to terminate the lease relationship and evacuate the tenant at the end of the ten-year extension period under certain conditions. This legal brief discusses this regulation in both its theoretical and practical implications.

1.1 Belirli Süreli Kira Sözleşmeleri Bakımından

Kanun'un 347.maddesinde düzenlendiği üzere, belirli süreli kira sözleşmelerinde, kira sözleşmesinin süresi dolduktan sonra kiracı tarafından kira ilişkisi sona erdirilmediği müddetçe birer yıllık dönemlerle sözleşme süresi kendiliğinden uzamaktadır. Bu düzenleme hem konut hem de çatılı işyeri kiraları için uygulanmaktadır. Ancak bahse konu uzama sürelerinin toplamının on yıllık uzama süresine ulaşması halinde, kiraya veren herhangi bir haklı sebep göstermeksizin sözleşmeyi sonlandırabilme hakkına sahiptir. Bununla birlikte, kiraya verenin on yıllık uzama süresinin sonunda kira sözleşmesinin feshi hakkını kullanabilmesi için, bu süreyi izleyen uzama yılının bitiminden en az üç ay önce kiracıya yazılı olarak bildirimde bulunması gerekmektedir. Ayrıca belirtmek gerekir ki, TBK' nın 347. hükmü kiraya veren lehine emredici nitelikte bir hükümdür. Bu nedenle taraflar kira sözleşmesinde aksine bir hüküm kararlaştıramazlar.

Bir örnek ile teoriyi somutlaştırmak gerekirse;

01.01.2013 tarihli iki yıllık bir kira sözleşmesinin mevcut olduğu varsayımında 01.01.2015 tarihinde sözleşme süresi dolmuş olacak ve 10 uzama yılını izleyen ilk uzama yılının sonunda fesih yapılabilecektir.

On yıllık uzama süresi sonunda kiracının tahliyesinde, tahliye süresinin hesaplanmasına ilişkin olarak Yargıtay 3. Hukuk Dairesi'nin 2018/4013 Esas ve 2018/6997 numaralı kararı;

"6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 347. maddesi hükmü gereğince konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az onbeş gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır. Kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. Ancak, on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir. ...Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde, kiracı her zaman, kiraya veren ise kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra, genel hükümlere göre fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebilirler. Somut olayda; Taraflar arasında 01.01.1985 başlangıç tarihli bir yıl süreli kira sözleşmesi hususunda uyuşmazlık bulunmamaktadır. Belirtilen sözleşme uyarınca 25.09.2014 keşide, 30.09.2014 tebliğ tarihli ihtarnamenin son uzama yılı olan 01/01/2014 ile 01/01/2015 tarihine nazaran 01/01/2015 tarihinden 3 ay önce keşide edilerek tebliğ edildiği, davanın da süresinde açılmış olduğu anlaşıldığından davanın kabulü ile kiralananın tahliyesine karar verilmesi gerekirken yazılı gerekçeyle tahliye isteminin reddine karar verilmesi doğru değildir."

Kısaca kiraya verenin, on yıllık uzama süresi sonunda TBK madde 347 hükmünden yararlanabilmesi için; taraflar arasında kira sözleşmesi ile belirlenen sürenin dolması ve taraflar arasında yeni bir sözleşme yapılmaksızın bahse konu kira sözleşmesinin birer yıllık uzama sürelerin on yılı doldurması ve bu on yıllık sürenin bitiminden sonraki uzama yılının bitiminden en az üç ay önce kira sözleşmesinin feshine ilişkin olarak kiracıya yazılı olarak ihtarda bulunulması gerekmektedir. Taraflar eğer ki, ilk kira sözleşmesi için belirlenen sürenin dolması ile bir araya gelerek yeni bir kira sözleşmesi yapmışlar ise bu durumda kiraya verenin haklı bir sebep göstermeksizin kira ilişkisini sona erdirebilmesi için geçmesi gereken on yıllık uzama süresi ikinci yapılan kira sözleşmesinin bitiminden itibaren başlayacaktır.

Özetle; her dönem için kira sözleşmesinde yapılacak olan yenileme ile on yıllık uzama süresi yeniden başlayacaktır.

Yargıtay 3.Hukuk Dairesi'nin 2017/ 17243 E., 2018 / 5100 K. 14.05.2018 tarihli kararında; "Taraflar arasındaki kira sözleşmesinin 31.12.2012 tarihinde yenilenmiş olması nedeniyle on yıllık sürenin bu tarihten itibaren işlemeye başlayacağı ve dava tarihine göre 10 yıllık uzama süresi dolmadığından tahliye koşullarının oluşmadığı anlaşılmış ise de; bu husus temyiz edenin sıfatına göre bozma sebebi sayılmamıştır." Kira sözleşmesinin yenilenmesi ile on yıllık uzama süresinin yeniden başlayacağı açıkça belirtilmektedir.

1.2 Belirsiz Kira Sözleşmeleri Bakımından

Belirsiz kira sözleşmelerinde ise TBK' nın 347'nci maddesinin ikinci fıkrası uyarınca "Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde, kiracı her zaman, kiraya veren ise kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra, genel hükümlere göre fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebilirler." Kiraya verene belirsiz süreli kira sözleşmesini on yılın sonunda hiçbir neden belirtmeksizin sona erdirebilme hakkı vermektedir. Buradaki on yıllık sürenin başlangıç anı kira süresinin başlangıç tarihidir.

Kiraya verenin TBK madde 347/2 uyarınca belirsiz süreli kira sözleşmesini sona erdirebilmesi için, TBK madde 328'de düzenlendiği üzere taraflardan her birinin, daha uzun bir fesih bildirim süresi veya başka bir fesih dönemi kararlaştırılmış olmadıkça, yasal fesih dönemlerine ve fesih bildirim sürelerine uyarak sözleşmeyi feshetmesi gereklidir. Kanun'un 329.maddesine göre ise, "Taraflardan her biri, bir taşınmaza veya taşınır bir yapıya ilişkin kira sözleşmesini yerel âdette belirlenen kira döneminin sonu için veya böyle bir âdetin bulunmaması durumunda, altı aylık kira döneminin sonu için, üç aylık fesih bildirim süresine uyarak feshedebilir." Bahse konu maddeye göre belirsiz süreli kira sözleşmelerinde, kira sözleşmesinin tarafları, sözleşmeye konu taşınır yapı veya taşınmaz bakımından, yerel teamüle göre belirlenen kira döneminin sonu için; böyle bir teamül yoksa altı aylık kira döneminin sonunda geçerli olmak üzere, en az üç ay önceden yazılı bildirimde bulunarak sözleşmeyi feshedebilirler.

Ayrıca belirtmek gerekir ki, hem belirli süreli hem belirsiz süreli kira sözleşmeleri açısından kiracıya yapılacak olan fesih bildiriminin geçerliliği TBK madde 348'de düzenlendiği üzere yazılı şekil şartına uygun olarak yapılmak zorundadır.

2. Görevli Ve Yetkili Mahkeme

On yıllık kiracının tahliyesinde görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesi iken yetkili mahkemenin tespiti ise davaya konu taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi olarak yapılmaktadır. Ancak belirtmek gerekir ki; kiracıyı tahliye davası taşınmazın aynına ilişkin bir dava olmadığından, yetki kesin değildir. Özetle, davalının yerleşim yeri ya da sözleşmenin ifa edileceği yer sulh hukuk mahkemesinde de kiracıyı tahliye davası açılabilmektedir.

SONUÇ

1. 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 347.maddesi uyarınca, kiracının 10 yıllık uzama süresini doldurması halinde, konut ve çatılı işyeri kiraları bakımından, kiraya veren herhangi bir gerekçe göstermeksizin sözleşmeyi sona erdirme ve tahliye talep etme hakkına sahiptir.

2.Bu hakkın kullanılabilmesi için, kira döneminin bitiminden en az üç ay önce, kiracıya yazılı bildirimde bulunulması zorunludur. Aksi hâlde, kira sözleşmesi bir yıl daha uzamaktadır.

<

The content of this article is intended to provide a general guide to the subject matter. Specialist advice should be sought about your specific circumstances.