《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（二）》新旧条文对比分析

01. 一、背景说明

《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（二）》（法释〔2018〕20号，以下简称"2018年版《建工解释（二）》"）自2019年2月1日起施行。2020年12月29日，最高人民法院为配合《民法典》实施，发布了《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》（法释〔2020〕25号，以下简称"2020年版《建工解释（一）》"），自2021年1月1日起施行，同时废止了2018年版《建工解释（二）》及2004年版《建工解释（一）》。

2026年6月29日，最高人民法院发布了全新的《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（二）》（法释〔2026〕12号，以下简称"2026年版《建工解释（二）》"），自2026年6月30日起施行。该解释并非对2018年版的简单修订，而是一部全新的司法解释，与2020年版《建工解释（一）》并行有效，共同构成审理建设工程施工合同纠纷案件的司法解释体系。

本文件逐条对比2026年版《建工解释（二）》与旧规（2018年版相应条文或2020年版相应条文，或《民法典》相关规定），分析修改内容及实务影响。

02. 2026 年版《建工解释（二）》逐条新旧对比

第一条

【2026年新规】

建设工程施工合同订立时属于必须招标的工程项目，当事人未经招标订立合同，起诉时该工程项目不再属于必须招标的，人民法院不应仅以未招标而认定合同无效。

【以前规定】

【2020年版《建工解释（一）》第1条】建设工程必须进行招标而未招标或者中标无效的，合同无效。

旧规要点：必须招标项目未招标的，合同一律无效，无例外规定。实践中因招投标政策范围调整（如国办发〔2018〕33号文件缩小必须招标范围），订立合同时属于必须招标但起诉时已不属于必须招标的项目，合同效力认定存在争议。

【影响分析】

新增"起诉时不再属于必须招标"的例外情形，减少合同无效认定，尊重市场交易现状，避免因招投标政策范围调整导致大量存量合同被认定为无效。该条体现了司法对建筑市场政策调整的积极回应。

第二条

【2026年新规】

在确定中标人前，招标人、投标人以意向书、会议纪要或者补充协议等形式就工程范围、工程价款等实质性内容进行谈判并且该投标人中标，或者发包人与承包人协商订立建设工程施工合同后又通过招标投标程序与承包人订立建设工程施工合同，人民法院应当依照招标投标法关于禁止串通投标、禁止先行就实质性内容谈判的规定认定中标合同无效。

【以前规定】

【2020年版《建工解释（一）》第2条】招标人和中标人另行签订的合同约定的实质性内容与中标合同不一致的，应以中标合同为准。

旧规要点：主要针对"黑白合同"问题（中标后另行签订背离中标合同的协议），未明确规定"明招暗定"（先签合同后走招投标程序）和确定中标前就实质性内容谈判的效力后果。

【影响分析】

总结审判实践经验，明确规定两种导致中标合同无效的情形：第一，确定中标前就实质性内容谈判且该企业中标（实质是串通投标）；第二，先协商订立合同再走招投标程序（明招暗定、虚假招标）。本条强化了招投标法的可执行性，对发包人合规管理提出更高要求。

第三条

【2026年新规】

第一款：建筑施工企业出借资质或者以其他方式允许他人以本企业名义承揽工程，人民法院应当认定出借资质、允许使用本企业名义的合同无效。建筑施工企业主张约定的资质借用费、使用费的，人民法院不予支持。

第二款：建设工程质量合格，借用资质的单位或者个人参照其与建筑施工企业就支付工程款项的约定请求建筑施工企业支付折价补偿款的，人民法院依法予以支持。

【以前规定】

【2020年版《建工解释（一）》第1条】没有资质的实际施工人借用有资质的建筑施工企业名义的，合同无效。【第7条】出借方与借用方对建设工程质量不合格等因出借资质造成的损失承担连带赔偿责任。

旧规要点：明确了合同无效和连带责任，但未规定借用资质情形下借用方是否可以请求建筑施工企业支付工程款项，实践中借用方往往只能向发包人主张权利，路径受限。

【影响分析】

本条规定层次清晰，平衡了多方利益：第一款明确出借资质合同无效，明确资质借用费不受法律保护，从经济基础上遏制资质出借行为；第二款明确工程质量合格时借用方可以请求建筑施工企业支付折价补偿款，为实际施工人提供了救济路径。两款结合，既打击资质出借，又保护实际施工人权益。

第四条

【2026年新规】

第一款：借用资质的单位或者个人以出借资质的建筑施工企业名义与发包人订立建设工程施工合同，发包人订立合同时不知道且不应当知道资质借用情形，借用资质的单位或者个人以该合同直接约束自己和发包人为由请求发包人支付折价补偿款的，人民法院不予支持。

第二款：借用资质的单位或者个人提供证据证明发包人订立合同时知道或者应当知道资质借用情形，就其施工的工程向发包人请求支付折价补偿款的，人民法院应当通知出借资质的建筑施工企业作为第三人参加诉讼或者同意其申请作为第三人参加诉讼，并根据发包人支付价款、借用资质的单位或者个人施工相关情况，判决发包人向借用资质的单位或者个人承担责任。

【以前规定】

【《民法典》第465条】合同仅对当事人具有法律约束力（合同相对性原则）。

旧规要点：借名签订建设工程施工合同，发包人不知情的，原则上不支持借用资质方直接以该合同约束自己与发包人并向发包人主张权利。实践中对于发包人明知借名情形时是否可以突破合同相对性，缺乏具体裁判规则。

【影响分析】

明确了“借名签约”情形下发包人知情与否的不同法律后果：发包人不知情的，坚持合同相对性，不支持借用方直接向发包人主张折价补偿；发包人知道或者应当知道的，可以在通知出借方作为第三人参加诉讼或者同意其申请作为第三人参加诉讼后，根据发包人支付价款、借用方施工等情况，判决发包人向借用方承担责任。本条在保护善意发包人的同时，也为发包人明知借名施工的情形提供了责任承担规则。

第五条

【2026年新规】

借用资质的单位或者个人以出借资质的建筑施工企业名义购买建筑材料、建筑构配件和设备，租赁设备等，相对人请求该建筑施工企业承担民事责任，符合民法典第一百七十二条关于表见代理规定的，人民法院应予支持。

【以前规定】

【《民法典》第172条】行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，相对人有理由相信行为人有代理权的，代理行为有效。

旧规要点：《民法典》规定了表见代理一般规则，但未针对借用资质承揽工程情形下的表见代理认定作出明确规定，下游供应商、设备出租方面临举证困难。

【影响分析】

明确出借资质的建筑施工企业对下游供应商、设备出租方承担表见代理责任，加大出借资质的法律风险，倒逼企业规范资质管理。相对人需证明“有理由相信行为人有代理权”（如借用方持有出借方印章、授权委托书等）。本条与第三条相结合，形成了对资质出借行为的完整规制体系。

第六条

【2026年新规】

承包人违反民法典第七百九十一条、建筑法第二十八条、第二十九条等有关禁止转包或者违法分包的规定，将其承包的工程转包或者违法分包，接受转包或者违法分包的单位或者个人参照转包或者分包合同请求承包人支付折价补偿款的，人民法院依法予以支持。接受转包或者违法分包的单位或者个人请求与其没有合同关系的发包人支付折价补偿款或者赔偿损失的，人民法院不予支持。

【以前规定】

【2020年版《建工解释（一）》第43条】实际施工人以发包人为被告主张权利的，人民法院应当在查明发包人欠付建设工程价款的数额后，判决发包人在欠付建设工程价款范围内对实际施工人承担责任。

旧规要点：实际施工人可以直接起诉发包人，突破合同相对性，这是中国建工司法解释的特色规则。但实践中该条被滥用，频繁将发包人拖入诉讼。

【影响分析】

本条是新解释最重大的制度变革之一。本条第2句明确，接受转包或者违法分包的单位、个人不得直接请求与其没有合同关系的发包人支付折价补偿款或者赔偿损失。该规则实质上压缩了2020年版《建工解释（一）》第43条项下“实际施工人”直接起诉发包人的适用空间。根据新解释第23条第3款（“与本解释不一致的，以本解释为准”），在转包、违法分包情形下，律师不宜再简单沿用第43条直接起诉发包人的思路，而应优先考虑向合同相对方主张折价补偿，或者结合新解释第7条和民法典第535条选择代位权路径。需同时注意，资质借用且发包人知道或者应当知道的情形、农民工工资清偿情形以及当事人达成多方折价补偿协议的情形，仍应分别适用新解释第4条、第8条、第12条等特别规则。

第七条

【2026年新规】

借用资质的单位或者个人、接受转包或者违法分包的单位或者个人依据民法典第五百三十五条关于代位权的规定，以出借资质的建筑施工企业、转包人或者违法分包人怠于行使到期债权或者与该债权有关的从权利，影响其到期债权实现为由，向发包人行使代位权的，人民法院依法予以支持。

【以前规定】

【2020年版《建工解释（一）》第43条、第44条】第43条规定实际施工人可直接起诉发包人（突破合同相对性）；第44条规定实际施工人可依据民法典第535条提起代位权诉讼。

旧规要点：旧规为实际施工人提供了两条并行路径：一是直接起诉发包人（第43条，无需证明"怠于行使"），二是代位权诉讼（第44条，需证明"怠于行使"）。第43条路径在实践中更为常用，因证明负担较轻。

【影响分析】

本条与第6条第2句相互衔接，为借用资质方、接受转包或者违法分包方提供了向发包人主张权利的重要路径。与旧第43条项下直接起诉路径相比，代位权路径增加了以下门槛：（1）需证明出借资质企业、转包人或者违法分包人对发包人享有“到期债权”或者与该债权有关的从权利；（2）需证明其怠于行使该权利并影响债权实现。这意味着接受转包或者违法分包方需要承担更重的举证责任、面对更多的不确定性（如发包人可能以各种理由否认欠付转包人款项）。律师代理策略需相应调整：起诉前应充分调查发包人与转包人之间的结算情况，收集转包人“怠于行使”的证据。

第八条

【2026年新规】

参与工程建设的农民工依据《保障农民工工资支付条例》第二十九条、第三十条、第三十六条、第三十七条关于保障农民工工资支付的规定，请求建设单位和施工总承包单位、分包单位等施工单位先行垫付、先行清偿或者清偿拖欠工资的，人民法院依法予以支持。

【以前规定】

【《保障农民工工资支付条例》（2020年施行）】行政法规规定了农民工工资支付保障，包括建设单位先行垫付、施工总承包单位先行清偿等义务。

旧规要点：《条例》属于行政法规，实践中法院对农民工依据行政法规直接起诉用人单位的请求是否支持存在分歧，司法救济路径不明确。

【影响分析】

将行政法规中的农民工工资保障规定上升为司法解释依据，明确人民法院应支持农民工的垫付/清偿请求，强化司法保障，提高农民工工资追讨效率。对施工企业而言，本条意味着农民工工资支付义务被进一步强化，用人单位无法通过合同约定免除先行清偿责任。

第九条

【2026年新规】

建设工程施工合同约定按照固定价格结算工程价款，当事人以约定的建设工期内人工费、主要建筑材料价格发生重大变化为由请求调整工程价款的，人民法院不予支持，但是当事人另有约定或者符合民法典第五百三十三条关于情势变更规定的除外。

【以前规定】

【2020年版《建工解释（一）》第28条】当事人约定按照固定价结算工程价款，一方当事人请求对建设工程造价进行鉴定的，人民法院不予支持。

旧规要点：固定价合同不予鉴定，但未明确建设工期内市场价格重大变化是否可以调整工程价款，实践中承包人常以显失公平或情势变更为由请求调整，裁判标准不一。

【影响分析】

明确固定价合同的刚性：建设工期内人工费、主要建筑材料价格重大变化原则上不构成调整事由，但当事人另有约定或者符合《民法典》第533条情势变更规定的除外。该条有助于防止当事人随意以市场价格波动为由要求调整价款，维护交易稳定和诚实信用原则。对承包人而言，签订固定价合同前需充分评估价格风险，并在合同中预设价格调整条款；对发包人而言，固定价合同的价款确定性得到强化。

第十条

【2026年新规】

采用固定总价的建设工程施工合同解除后，当事人就质量合格的已施工部分工程价款没有约定且不能协商一致的，人民法院可以参照合同订立时建设工程所在地建设行政主管部门发布的计价标准、计价方法或者工程建设领域相关规范，确定承包人已施工部分工程价款占全部工程价款的比例，并以该比例乘以合同约定的固定总价确定承包人已施工部分工程价款。

【以前规定】

【无明确规定】固定总价合同解除后已施工部分价款如何确定，实践中裁判标准不一：有的法院按已完工比例乘以固定总价；有的委托造价鉴定确定已完工部分实际造价；有的参照合同约定计价方法。缺乏统一裁判规则，导致同案不同判。

【影响分析】

提供明确的计算方法：以“合同订立时建设工程所在地建设行政主管部门发布的计价标准、计价方法或者工程建设领域相关规范”确定已完工比例，乘以固定总价。该方法兼顾合同约定和公平原则，减少不必要的造价鉴定，提高审判效率。需注意：“合同订立时”的计价标准可能与施工时的市场价格存在差异，承包人需关注计价标准是否反映实际成本。

第十一条

【2026年新规】

民法典第七百九十三条第一款中的"参照合同关于工程价款的约定"，包括参照建设工程施工合同约定的工程价款金额、计价方式、支付时间、调整方法和结算方法等相关内容。

【以前规定】

【《民法典》第793条】建设工程施工合同无效，但是建设工程经验收合格的，可以参照合同关于工程价款的约定折价补偿承包人。

旧规要点：《民法典》未明确"参照合同关于工程价款的约定"的具体范围，实践中有的法院仅参照价款金额，有的仅参照计价方式，裁判标准不统一。

【影响分析】

明确折价补偿的具体参照范围，包括价款金额、计价方式、支付时间、调整方法和结算方法，统一裁判标准，防止法官自由裁量权过大导致同案不同判。对实际施工人而言，合同无效后仍然可以参照合同约定的全部价款相关条款主张折价补偿，有利于保护实际施工人权益。

第十二条

【2026年新规】

第一款：建设工程施工合同无效，建设工程质量合格，发包人和承包人就折价补偿款达成协议，一方当事人主张按照该协议确定双方权利义务的，人民法院依法予以支持。

第二款：发包人、承包人与接受转包或者违法分包的单位或者个人就折价补偿款达成协议，参照前款规定处理。

【以前规定】

【《民法典》第793条】仅规定"参照合同关于工程价款的约定折价补偿"，未明确合同无效后双方另行达成的折价补偿协议是否具有法律约束力。

旧规要点：实践中对折价补偿协议的性质存在争议：有观点认为无效合同基础上的协议也应无效；有观点认为折价补偿协议是新的债权债务协议，应独立有效。

【影响分析】

明确合同无效后双方达成的折价补偿协议具有法律约束力，鼓励当事人协商解决争议，尊重意思自治，减少诉讼成本。第二款规定适用范围扩展到涉及实际施工人的多方协议，体现了司法对实际施工人权益的重视。实务提示：合同无效后，各方应尽早达成书面折价补偿协议，避免后续争议。

第十三条

【2026年新规】

第一款：发包人与承包人约定工程价款按照审计机关的审计结果或者财政评审机构的评审结论确定，但是审计结果或者评审结论非因承包人原因未在合理期限内出具，或者承包人有证据证明审计结果或者评审结论与施工合同约定明显不符，承包人申请对工程造价进行司法鉴定的，人民法院应予准许。

第二款：前款规定的合理期限，当事人有约定的，按照约定；没有约定的，人民法院综合工程规模和工程造价金额、复杂程度等因素确定，但是该期限不得超过承包人提交竣工结算文件之日起一年。

第三款：发包人与承包人未约定工程价款按照审计机关的审计结果或者财政评审机构的评审结论确定，发包人请求以审计结果或者评审结论确定工程价款的，人民法院不予支持。

【以前规定】

【2020年版《建工解释（一）》第21条】当事人约定，发包人收到竣工结算文件后，在约定期限内不予答复，视为认可竣工结算文件的，按照约定处理。

旧规要点：未针对"审计作为结算依据"的情形作出规定。实践中发包人滥用审计条款拖延付款的问题突出：有的审计数年不出结果，有的审计结果大幅低于合同约定，承包人无法及时收回工程款。

【影响分析】

三款规定有力遏制发包人滥用审计条款：第一款规定审计逾期不出具或明显不符的，允许司法鉴定，打破审计僵局；第二款规定合理期限有约定的按约定处理，没有约定的由法院综合工程规模、造价金额、复杂程度等因素确定，但最长不得超过承包人提交竣工结算文件之日起一年；第三款明确未约定按审计结算的，发包人不得强行要求按审计结算。本条对承包人权益保护意义重大，有助于解决“审计久拖不决”导致承包人无法及时收款的问题。

第十四条

【2026年新规】

第一款：建设工程施工合同解除，承包人主张预留工程质量保证金以其应得工程价款为基数计算的，人民法院应予支持。工程质量保证金返还期限从承包人退场之日起算；施工合同在承包人退场后解除的，从解除之日起算。

第二款：建设工程施工合同无效且工程未完工，承包人主张预留工程质量保证金以其应得折价补偿款为基数计算的，人民法院应予支持。工程质量保证金返还期限从承包人退场之日起算。

【以前规定】

【2020年版《建工解释（一）》第17条】发包人返还工程质量保证金的情形：（1）约定期限届满；（2）未约定期限，自建设工程通过竣工验收之日起满二年；（3）因发包人原因未按时竣工验收的，自提交竣工验收报告90日后起算。

旧规要点：针对合同有效、工程竣工验收的情形，未规定合同解除或无效未完工情形下的质量保证金处理规则，实践中争议较大。

【影响分析】

填补法律空白，明确两种特殊情形下质量保证金的预留基数和返还起算点：合同解除的，以"应得工程价款"为基数（而非合同总价），从退场之日起算返还期限；合同无效未完工的，以"应得折价补偿款"为基数，同样从退场之日起算。防止发包人过度预留保证金，有利于承包人及时收回资金。

第十五条

【2026年新规】

第一款：建设工程施工合同解除后，发包人请求承包人移交施工现场、施工资料等的，人民法院依法予以支持。

第二款：承包人退场前，当事人申请证据保全的，人民法院应当依照民事诉讼法第八十四条的规定处理。

【以前规定】

【《民法典》第806条】合同解除后，已经完成的建设工程质量合格的，发包人应当按照约定支付相应的工程价款；已经完成的建设工程质量不合格的，参照本法第七百九十三条的规定处理。

旧规要点：《民法典》未明确规定合同解除后承包人的现场和资料移交义务，也未规定退场前的证据保全规则，实践中承包人退场后发包人难以获取施工资料，影响后续施工和纠纷处理。

【影响分析】

明确合同解除后承包人的附随义务（移交现场和施工资料），并规定退场前的证据保全规则，有效防止承包人退场后证据灭失，保障当事人合法权益，也为后续可能的诉讼保全证据。对发包人而言，合同解除时要注意及时申请证据保全，防止关键证据灭失。

第十六条

【2026年新规】

第一款：因承包人原因致使建设工程质量不符合约定，发包人未通知承包人修复而请求判令承包人先行支付修复费用的，人民法院不予支持。

第二款：承包人拒绝修复或者在合理期限内未修复至符合约定，发包人修复后请求承包人承担合理修复费用的，人民法院应予支持。

【以前规定】

【2020年版《建工解释（一）》第12条】因承包人的原因造成建设工程质量不符合约定，承包人拒绝修理、返工或者改建，发包人请求减少支付工程价款的，人民法院应予支持。

旧规要点：规定了承包人拒绝修复的法律后果，但未明确发包人自行修复的前置程序，实践中存在发包人未通知承包人即自行修复，然后要求承包人承担高额修复费用的情形。

【影响分析】

强化承包人对质量不符合约定工程的修复机会：发包人必须先通知承包人修复，承包人拒绝或在合理期限内未修复的，发包人自行修复后才可要求承包人承担合理费用。防止发包人滥用权利、恶意扩大修复费用。对承包人而言，收到修复通知后应及时响应，避免被认定为"拒绝修复"；对发包人而言，必须留存修复通知的证据。

第十七条

【2026年新规】

第一款：承包人请求确认享有建设工程价款优先受偿权的，人民法院应当查明享有优先受偿权的工程价款数额及相应工程，并在判决主文中予以明确。

第二款：承包人就发包人原因造成的停工、窝工等损失主张享有建设工程价款优先受偿权的，人民法院不予支持。

【以前规定】

【2020年版《建工解释（一）》第35-42条】规定了优先受偿权的行使主体、条件、范围、期限等，但未明确要求判决主文必须明确优先受偿权的具体数额和对应工程范围。

旧规要点：实践中部分判决仅确认"承包人享有建设工程价款优先受偿权"而未明确具体数额和范围，导致执行阶段难以操作，发包人及其他债权人无法预判优先受偿权的影响范围。

【影响分析】

两款规定均具有重要实务意义：第一款要求判决主文明确优先受偿权的具体数额和对应工程，增强可执行性，保障交易安全；第二款明确停工窝工损失不享有优先受偿权，与《民法典》第807条的立法本意保持一致（优先受偿权针对"工程价款"，不含损失赔偿）。实务提示：起诉主张优先受偿权时，应明确请求法院在判决主文中写明具体数额和对应工程范围。

第十八条

【2026年新规】

承包人依据其与发包人订立的折价协议主张已经行使民法典第八百零七条规定的建设工程价款优先受偿权，同时符合下列条件的，人民法院应予支持：（一）承包人施工的工程质量合格；（二）建设工程可以折价；（三）发包人逾期支付工程价款，经承包人催告后在合理期限内仍未支付；（四）折价金额与折价时建设工程的实际价值基本相当。

【以前规定】

【《民法典》第807条】发包人未按照约定支付工程价款的，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以请求人民法院将该工程依法拍卖。

旧规要点：《民法典》未规定折价协议行使优先受偿权的生效条件，实践中存在承发包双方恶意折价（低价折让）损害其他债权人（如抵押权人、普通债权人）利益的问题，其他债权人难以撤销该折价协议。

【影响分析】

明确规定折价协议行使优先受偿权的四个条件，其中第四项"折价金额与实际价值基本相当"是防止承发包双方恶意串通、低价折损其他债权人利益的关键条款。本条规定有利于平衡承包人优先受偿权与其他债权人利益，防止优先受偿权被滥用。对银行等抵押权人而言，如发现承发包双方折价金额明显偏低，可以依据本条提出异议。

第十九条

【2026年新规】

建设工程价款债权的受让人就建设工程折价或者拍卖的价款主张优先受偿的，人民法院应当综合建设工程是否竣工验收合格、工程价款是否结算、债权转让合同是否有效、受让人是否已经支付了合理转让款等因素作出裁判。

【以前规定】

【无明确规定】工程价款债权转让后，优先受偿权是否随同转移，实践中存在争议。有观点认为优先受偿权具有人身专属性，不得转让；有观点认为其随主债权一并转让。最高人民法院此前在裁判文书中持不同观点，缺乏统一规则。

【影响分析】

明确工程价款债权转让后，受让人能否主张优先受偿权应结合工程是否竣工验收合格、工程价款是否结算、债权转让合同是否有效、受让人是否已经支付合理转让款等因素综合判断。该规则实质上采纳了“附条件随同转让”的思路，既承认优先受偿权与工程价款债权的关联性，又防止脱离真实工程价款债权、单独倒卖优先受偿利益的行为。

第二十条

【2026年新规】

建设工程毁损、灭失或者被征收，承包人就获得的保险金、赔偿金或者补偿金主张优先受偿的，人民法院应予支持。

【以前规定】

【《民法典》第807条】承包人享有优先受偿权的标的物为"建设工程"，未规定工程毁损、灭失或被征收后是否可以对保险金、赔偿金、补偿金主张优先受偿。

旧规要点：担保物权的物上代位性规定于《民法典》第390条（适用于抵押权、质权、留置权），建设工程优先受偿权是否属于担保物权、是否适用物上代位性，理论上存在争议。2020年版《建工解释（一）》未明确此问题。

【影响分析】

明确建设工程优先受偿权可以及于保险金、赔偿金、补偿金，在效果上承认其具有物上代位性安排，扩大优先受偿权的保护范围，加强对承包人利益的保护。对承包人而言，如工程因毁损、灭失、征收等原因转化为保险金、赔偿金或者补偿金，应及时主张相应款项上的优先受偿利益。

第二十一条

【2026年新规】

第一款：建设工程施工合同约定了发包人应当给付工程价款日期，当事人因工期顺延等客观原因协商变更给付日期，承包人主张自变更后的应当给付工程价款之日起算建设工程价款优先受偿权行使期限的，人民法院应予支持。

第二款：建设工程施工合同未约定发包人应当给付工程价款日期或者约定不明，但是当事人在结算协议中明确约定了应当给付工程价款日期，承包人主张自该日起算建设工程价款优先受偿权行使期限的，人民法院应予支持。

【以前规定】

【2020年版《建工解释（一）》第41条】承包人应当在合理期限内行使建设工程价款优先受偿权，但最长不得超过十八个月，自发包人应当给付建设工程价款之日起算。

旧规要点：规定了18个月的行使期限和起算点，但未明确"应当给付工程价款之日"在双方协商变更付款日期或在结算协议中明确约定情形下的认定规则，实践中起算点认定争议较大。

【影响分析】

明确两种特殊情形下优先受偿权行使期限的起算点：第一款规定双方因客观原因协商变更付款日期的，从变更后起算（防止发包人故意拖延付款导致优先受偿权过期）；第二款规定结算协议明确约定付款日期的，从结算协议约定起算（防止发包人在结算协议中不明确付款日期，损害承包人优先受偿权）。本条对保护承包人优先受偿权具有重要意义。

第二十二条

【2026年新规】

人民法院审理建设工程合同纠纷案件中发现违法发包、转包、违法分包及资质借用等违法行为或者建设工程存在严重质量问题的，应当及时将相关情况、问题线索、证据等通报、移送有关建设行政主管部门；涉嫌犯罪的，应当将涉嫌犯罪线索移送侦查机关。

【以前规定】

【无明确规定】法院在民事审判中发现行政违法行为或犯罪线索的，实践中处理方式不一：有的法院仅作民事裁判，不移送行政或刑事机关；有的法院在判决书中予以谴责但不正式移送。

旧规要点：缺乏明确的移送义务规定，导致民事审判与行政监管、刑事侦查之间的衔接不畅。

【影响分析】

强化民事司法与行政、刑事的衔接机制，法院在审理中发现违法行为必须主动通报移送，加大对建筑市场违法行为的打击力度，有助于规范建筑市场秩序。对律师实务的影响：诉讼中需注意对方可能存在行政违法或刑事风险，可向法院申请移送线索；对自身当事人而言，需评估违法行为被移送后的法律后果。

第二十三条

【2026年新规】

第一款：本解释自2026年6月30日起施行。

第二款：本解释施行后，人民法院新受理的一审建设工程施工合同纠纷案件，适用本解释。

第三款：本解释施行后，最高人民法院以前发布的司法解释与本解释不一致的，以本解释为准。

【以前规定】

【2020年版《建工解释（一）》第45条】本解释自2021年1月1日起施行。

旧规要点：2020年版《建工解释（一）》仍然有效，与本次新解释并行适用，共同构成建工合同纠纷司法解释体系。

【影响分析】

明确施行时间和效力范围：仅适用于2026年6月30日后新受理的一审案件；2020年版《建工解释（一）》继续有效，两个解释并行适用。注意：如两个解释条文内容不一致，以新解释（2026年版（二））为准。律师在代理案件时需注意援引正确的司法解释条文。

03. 重点修改内容总结

【必须招标项目范围动态调整】起诉时不再属于必须招标项目的，不因此认定合同无效（第一条），减少合同无效情形，回应招投标政策范围调整。

【强化招投标秩序规范】明确规定确定中标前就实质性内容谈判（串标）和明招暗定两种情形导致中标合同无效（第二条）。

【规范资质借用行为】出借资质合同无效，资质借用费不受保护；但工程质量合格时借用方可以请求折价补偿（第三条）。

【实际施工人直接起诉路径明显收窄】转包、违法分包情形下，接受转包或者违法分包的单位、个人不得再直接请求无合同关系的发包人支付折价补偿款或者赔偿损失，应优先考虑合同相对方请求、代位权诉讼等路径（第六、七条）。新版解释不再使用“实际施工人”概念，而是以“接受转包或者违法分包的单位或者个人”“借用资质的单位或者个人”等更具体的主体表述替代。

【固定价合同价格调整严格限制】固定价合同建设工期内人工费、主要建筑材料价格重大变化原则上不构成调整事由，但当事人另有约定或者符合情势变更规定的除外（第九条）。

【审计作为结算依据受严格限制】审计逾期不出具或明显不符的，允许司法鉴定；未约定合理期限的，法院确定的期限最长不超过一年（第十三条）。

【质量保证金规则扩展适用】明确合同解除和无效未完工情形下质量保证金的预留基数和返还起算点（第十四条）。

【优先受偿权判决主文要求明确化】判决主文必须明确优先受偿权的具体数额及对应工程（第十七条）。

【优先受偿权物上代位性确认】可以对因工程因毁损、灭失、征收而转化来的保险金、赔偿金、补偿金主张优先受偿（第二十条）。

【违法行为线索移送义务】法院发现违法发包、转包、资质借用等行为必须移送行政主管部门；涉嫌犯罪的，移送侦查机关（第二十二条）。

04. 整体影响评估

（一）对发包人的影响

合同效力风险降低：必须招标项目事后政策调整的，合同不因未招标而无效（第一条），对发包人有利。

招投标合规性要求提高：明招暗定、串标导致中标合同无效，发包人需承担相应法律后果（第二条），发包人应加强招投标合规管理。

审计条款的适用受限：不得利用审计条款无限期拖延付款，审计合理期限最长一年（第十三条），发包人需调整结算管理流程。

质量保证金预留基数受到限制：以应得价款（而非合同总价）为基数（第十四条），对发包人资金流动性有一定影响。

修复义务的程序性要求：必须先通知承包人修复，不得直接要求承担修复费用（第十六条），发包人需完善质量管理中的通知程序。

【重大利好】实际施工人直接起诉路径明显收窄：转包、违法分包情形下，接受方（原“实际施工人”）不得直接请求无合同关系的发包人支付折价补偿款或者赔偿损失（第6条第2款），发包人被下游主体频繁拖入诉讼的风险预计将明显降低。但对于资质借用且发包人知道或者应当知道、农民工工资清偿、多方折价补偿协议等特殊情形，仍需结合新解释相应条文分别判断。

（二）对承包人的影响

合同无效时的折价补偿更有保障：可以参照合同约定折价补偿，双方达成协议的对双方均有约束力（第十一条、第十二条）。

优先受偿权保护加强：明确判决主文必须写明数额和范围，便于执行；优先受偿权具有物上代位性（第十七条、第二十条）。

固定价合同价格调整受严格限制：材料价格上涨不构成调整事由，需论证情势变更才能调整（第九条），承包人签订固定价合同需充分评估价格风险。

优先受偿权行使期限的起算点更明确：结算协议约定付款日期的，从该日起算（第二十一条），有利于承包人及时行使优先受偿权。

（三）对实际施工人的影响

资质借用情形下可以请求折价补偿：工程质量合格时，借用方可以请求出借方支付折价补偿款（第三条），为借用资质情形下的实际施工人提供了明确的救济路径。

表见代理规则明确：出借方对借用方以出借方名义采购、租赁的行为承担表见代理责任（第五条），下游债权人可以追索出借方。

【重大变化】转包、违法分包情形下直接起诉发包人的路径明显收窄：2020年版《建工解释（一）》第43条规定的突破合同相对性规则，在与新解释第6条第2款不一致的范围内，应让位于新解释。接受转包或者违法分包的单位、个人原则上不能再直接请求无合同关系的发包人支付折价补偿款或者赔偿损失，而应向合同相对方主张折价补偿（第6条第1款），或通过代位权路径向发包人主张（第7条+民法典第535条，需额外证明债务人怠于行使到期债权或相关从权利并影响债权实现）。这是对实际施工人诉讼策略影响最大的变化，律师不宜再机械援引旧第43条。

代位权路径的举证门槛提高：与旧第43条相比，代位权路径要求证明：（1）转包人对发包人享有到期债权；（2）转包人怠于行使该债权。代理实际施工人一方的律师需在起诉前充分调查发包人与转包人之间的结算关系、收集"怠于行使"的证据。

农民工工资司法保障强化：法院应支持农民工请求施工单位先行垫付、先行清偿（第八条），农民工工资的特殊保护不受上述路径调整的影响。

新版解释全文不再使用“实际施工人”概念，而以“接受转包或者违法分包的单位或者个人”“借用资质的单位或者个人”等更具体的主体表述替代，反映出司法解释正在弱化笼统的“实际施工人”概念，转向按不同违法施工形态分别配置救济路径。

（四）对建筑市场整体的影响

规范招投标秩序：明确串标、明招暗定的法律后果，减少不正当竞争，促进招投标市场规范化。

遏制资质出借行为：资质借用费不受法律保护，出借方承担表见代理责任，加大违法成本，推动建筑市场"人证合一"。

强化民事司法与行政、刑事衔接：法院发现违法行为必须移送，形成监管合力，加大对违法行为的打击力度。

减少司法鉴定依赖：固定总价解除后的计算方法、折价补偿参照范围等规则的明确，减少争议和鉴定需求，提高审判效率。

统一裁判标准：对实践中争议较大的问题（如优先受偿权判决主文、审计条款适用、质量保证金返还起算点等）作出明确规定，减少同案不同判，提升司法公信力。

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