Projet de loi 22 : nouvelles exonérations de droits de mutation et pouvoirs municipaux accrus en matière immobilière

Le 12 juin 2026, l’Assemblée nationale a sanctionné le projet de loi n° 22, Loi bonifiant les pouvoirs d’intervention des municipalités et modifiant d’autres dispositions législatives¹ (la « Loi »).

La Loi modifie notamment la Loi sur l’aménagement et l’urbanisme², la Loi sur les cités et villes³, le Code municipal du Québec⁴, la Loi concernant les droits sur les mutations immobilières et la Loi sur la fiscalité municipale⁵. Notamment, la Loi ajoute deux exonérations aux droits de mutation, rend permanent un pouvoir municipal permettant d’autoriser certains projets d’habitation dérogeant à la réglementation d’urbanisme et réduit la charge administrative des municipalités.

Nous présentons ci-dessous les principales modifications intéressant le secteur immobilier.

Nouvelles exonérations de droits de mutation

La Loi introduit deux nouveaux scénarios d’exonération du paiement d’un droit de mutation, soit⁶ :

• le transfert de droits indivis d’un immeuble par une personne physique à une autre personne physique étant elle aussi propriétaire de droits indivis dans cet immeuble et qui y habite⁷;
• le transfert d’un immeuble, par succession, à un légataire étant une personne physique.

Le gouvernement a présenté la première exonération comme la fin de la « double taxe de bienvenue » lorsqu’un ex-conjoint rachète, après une séparation, la part de l’autre dans la résidence commune. Toutefois, avant l’entrée en vigueur de la nouvelle exonération, la législation exonérait déjà les transferts entre conjoints ainsi que certains transferts entre ex-conjoints de fait. Dans ce dernier cas, l’exonération était toutefois assujettie à des délais précis, dont, généralement, un délai de 12 mois suivant le début de la vie séparée. La nouvelle exonération ajoute une voie distincte fondée sur la copropriété indivise et le domicile du cessionnaire, sans exiger de relation conjugale ni imposer un délai suivant une séparation.

La seconde exonération élargit de façon importante le régime applicable aux transmissions successorales. Avant son entrée en vigueur, la législation ne prévoyait pas d’exonération générale pour les immeubles reçus par succession. L’exonération dépendait plutôt du lien entre le défunt et le bénéficiaire. La législation visait notamment les transferts en ligne directe ascendante ou descendante, entre conjoints et certains transferts à des proches par alliance. Un enfant, un petit-enfant, un parent ou un grand-parent pouvait ainsi recevoir l’immeuble sans avoir à payer de droit de mutation, alors qu’un frère, une sœur, un oncle, une tante, un neveu, une nièce, un cousin, une cousine ou un ami pouvait devoir l’acquitter. La Loi élimine ce critère fondé sur le lien avec le défunt. Le transfert d’un immeuble par succession à une personne physique est désormais exonéré, quel que soit le lien entre celle-ci et le défunt.

Un pouvoir permanent pour accélérer certains projets d’habitation

Depuis 2024, les municipalités disposaient, en vertu du projet de loi no 31, d’un pouvoir temporaire leur permettant d’autoriser certains projets d’habitation dérogeant à leur réglementation d’urbanisme. La Loi rend désormais ce pouvoir permanent. Son exercice n’est pas lié au taux d’inoccupation des logements locatifs.

Le conseil municipal peut ainsi autoriser, par résolution, un projet immobilier dérogatoire dans la mesure où :

• il vise la construction d’au moins trois logements;
• il consacre aux logements une superficie de plancher supérieure à celle destinée à l’ensemble des autres usages;
• il est situé à l’intérieur d’un périmètre d’urbanisation;
• il n’est pas situé dans un secteur où ce pouvoir est exclu en raison des contraintes particulières visées par la LAU, notamment en matière de sécurité publique, de santé publique, de protection de l’environnement ou de bien-être général; et
• il n’est pas situé dans une zone où aucun usage résidentiel n’est autorisé, à moins que le projet soit conforme aux affectations du sol prévues au plan d’urbanisme.

Le projet de résolution doit faire l’objet d’une assemblée publique de consultation. La résolution n’est toutefois pas soumise à l’approbation référendaire et la LAU n’exige pas l’avis préalable du comité consultatif d’urbanisme. Les citoyens peuvent présenter leurs observations, mais ils ne peuvent pas exiger qu’un référendum soit tenu sur le projet.

Le respect de ces conditions ne confère pas au promoteur un droit à l’autorisation. Le conseil municipal conserve sa discrétion d’autoriser ou de refuser le projet. L’autorisation pourra toutefois être assortie de conditions, notamment la mise en place d’une entente entre le demandeur et la municipalité visant, par exemple, le caractère social ou abordable des logements⁸.

La résolution peut aussi, malgré toute disposition d’un règlement municipal relatif à la démolition d’immeubles, autoriser la démolition d’un immeuble compris dans le site d’implantation du projet. Ce pouvoir ne peut toutefois être exercé à l’égard d’un immeuble qui comprend un logement ou qui constitue un immeuble patrimonial au sens de la LAU⁹.

Pour les promoteurs, l’utilité réelle de ce régime dépendra des conditions rattachées aux autorisations et du processus suivi pour les établir. Sur le plan juridique, ces conditions devront respecter l’habilitation conférée par la LAU et se rattacher à la réalisation du projet. Sur le plan pratique, elles devront être suffisamment claires, proportionnées et prévisibles. L’objectif de faciliter et d’accélérer la réalisation de projets résidentiels ne sera pas atteint si la négociation des conditions est longue ou imprévisible.

La Loi habilite également la Ville de Montréal à conclure une entente avec un organisme à but non lucratif relative au redéveloppement du site de l’ancien Hippodrome, lequel devrait comprendre, à terme, de 18 500 à 20 000 logements¹⁰.

Acquisition et aliénation d’immeubles par une municipalité

La Loi crée un mécanisme permettant à une municipalité de demander à la Cour supérieure d’être déclarée propriétaire d’un immeuble lorsque les taxes municipales n’ont pas été payées depuis au moins trois ans¹¹.

La demande doit être présentée dans le but d’utiliser l’immeuble à des fins municipales ou de l’aliéner au propriétaire d’un immeuble contigu. Le propriétaire de l’immeuble visé doit être inconnu ou introuvable, et la municipalité doit être incapable de réclamer le paiement des taxes à une autre personne.

Lorsque la valeur de l’immeuble inscrite au rôle d’évaluation dépasse 15 000 $, l’immeuble doit en outre être visé par une interdiction de construire, avoir une superficie d’au plus un demi-hectare et constituer un terrain vague au sens de la Loi sur la fiscalité municipale¹².

Ce pouvoir cible principalement des lots irréguliers, de faible dimension ou autrement peu utilisables, dont le propriétaire ne peut être retrouvé et pour lesquels les coûts administratifs d’une vente pour taxes peuvent être disproportionnés par rapport à la valeur du terrain ou aux taxes à recouvrer. Il ne s’agit pas d’un pouvoir général permettant à une municipalité de s’approprier l’immeuble d’un propriétaire connu qui refuse ou tarde simplement à payer ses taxes. L’objectif est plutôt de régulariser des situations foncières qui perdurent, puis d’intégrer le terrain au domaine municipal ou à un immeuble contigu.

Pour les promoteurs, l’intérêt pratique de ce mécanisme résidera surtout dans la possibilité qu’une parcelle résiduelle soit régularisée, regroupée avec un terrain voisin et éventuellement intégrée à un projet.

À noter que dans la mesure où les bénéficiaires de droits réels, incluant les créanciers hypothécaires, ont été avisés dans les délais prescrits, le jugement aura pour effet d’éteindre les droits réels portant sur les immeubles visés, à l’exception des servitudes d’utilité publique. Ces personnes auront cependant droit à une indemnité en fonction de la valeur de leurs droits et devront adresser une demande à cet effet dans les trois ans de la publication du jugement au Registre foncier. À défaut d’entente avec la municipalité, le montant de l’indemnité pourra être fixé par le Tribunal administratif du Québec.

Enfin, la Loi accorde également aux municipalités les pouvoirs suivants :

• aliéner, gratuitement ou aux conditions qu’elles déterminent, une parcelle de terrain de faible valeur au propriétaire d’un immeuble contigu, ce qui pourra notamment faciliter le regroupement de parcelles résiduelles ou de bandes de terrain ayant peu d’utilité à elles seules¹³;
• acquérir ou construire un immeuble pour le louer à un organisme public, à un organisme à but non lucratif, à un centre de la petite enfance ou à une garderie, et aliéner un immeuble au profit de l’une de ces personnes ou organisations, gratuitement ou aux conditions qu’elles déterminent¹⁴.

Ce qu’il faut retenir

Les mesures et changements mentionnés ci-dessus sont entrés en vigueur le 12 juin 2026¹⁵. La Loi comporte aussi plusieurs allègements qui ne sont pas détaillés ici, notamment en matière de règlements d’emprunt, d’obligations de publicité et d’exercice de certains pouvoirs administratifs.

La Loi marque une volonté concrète de simplifier certaines règles applicables aux municipalités et de leur donner davantage de latitude dans la gestion de leur territoire. En mettant fin à la double imposition du droit de mutation dans certains cas, en pérennisant des mesures d’accélération de projets d’habitation et en créant de nouveaux outils et pouvoirs fonciers, le législateur cherche à répondre à des irritants concrets du milieu municipal et immobilier.

Quant à l’accélération des projets en réponse à la crise du logement, le véritable test sera pratique. Si les municipalités établissent des critères clairs, imposent des conditions proportionnées et rendent leurs décisions rapidement, le nouveau pouvoir pourra raccourcir certains échéanciers et débloquer des projets. Si les conditions varient de façon imprévisible d’une municipalité à l’autre ou si chaque dossier ouvre une longue négociation, le nouveau régime ajoutera une couche de discrétion plutôt que de réduire les délais.

Footnotes

1 Gouvernement du Québec, Nouvelles, Adoption du Loi no. 22 - Le ministre Poulin agit : fin de la double taxe de bienvenue et plusieurs allègements pour les municipalités, en ligne, le 11 juin 2026, 15h30 : https://www.quebec.ca/nouvelles/actualites/details/adoption-du-projet-de-loi-n0-22-le-ministre-poulin-agit-fin-de-la-double-taxe-de-bienvenue-et-plusieurs-allegements-pour-les-municipalites-71066.

2 RLRQ, c. A-19.1 (la « LAU »).

3 RLRQ, c. C-19 (la « LCV »).

4 RLRQ, c. C-27.1 (le « CMQ »).

5 RLRQ, c. F-2.1 (la « LFM »).

6 Loi, art. 69, modifiant l’art. 20 LDMI.

7 À noter que les art. 75 ss du Code civil du Québec (RLRQ, c. CCQ-1991) définissent les critères pour l’établissement du domicile d’une personne, correspondant généralement à sa résidence principale.

8 Loi, art. 4.

9 Loi, art. 4.

10 Loi, art. 11, remplaçant l’annexe C de la Charte de la Ville de Montréal, métropole du Québec (RLRQ, c. 11.4). Voir également note 1 et Ville de Montréal, article, en ligne, mis à jour le 4 juin 2026 : https://montreal.ca/articles/quartier-namur-hippodrome-un-projet-inclusif-et-resilient-34160.

11 Loi, art. 36, intégrant les art. 572.0.7 et ss. à la LCV et art. 59, intégrant les art. 110.4.1.8 et ss. au CMQ.

12 RLRQ, c. F-2.1, art. 244.36.

13 Loi, art. 24, intégrant l’article 29.5 LCV et art. 42, intégrant l’art. 14.3 CMQ.

14 Loi, art. 22, remplaçant les art. 29 et ss LCV et art. 40, remplaçant les art. 7 et ss CMQ.

15 Loi, art. 99. Certains changements, non décrits au présent billet concernant la LFM et le Règlement sur le maximum de valeur non imposable de certains presbytères (RLRQ, c. F-2.1, r.7) entreront en vigueur le 1er janvier 2027.

To view the original article click here