São Paulo publica novo decreto com regras mais rígidas para habitação HIS e HMP

O Município de São Paulo publicou na última quarta-feira, 28, o  Decreto nº 64.244 que altera substancialmente o  Decreto nº 63.130/2024, responsável por regulamentar o artigo 47 da  Lei nº 16.050/2014 (Plano Diretor Estratégico), no tocante à produção privada de unidades de Habitação de Interesse Social (HIS 1 e HIS 2) e de Habitação de Mercado Popular (HMP).

As mudanças trazem impactos relevantes para incorporadoras, investidores, adquirentes e demais agentes do mercado imobiliário, que passam a estar sujeitos a novas obrigações e critérios de controle.

Destaques do novo decreto:

• Renda familiar:  Passa a ser definida conforme a  Lei Federal nº 13.982/2020, incluindo membros sem renda própria.
• Certidão de Renda:  A responsabilidade pela emissão e pela veracidade passa a ser do promotor ou locador, inclusive quanto à guarda documental e consentimento conforme a LGPD. Durante o período em que as certidões foram emitidas por entidades supervisionadas pelo Banco Central do Brasil – BACEN, a veracidade e a exatidão das informações será de exclusiva responsabilidade do destinatário do imóvel, apresentante, adquirente ou locatário, conforme o caso.
• Data de Apuração:  A comprovação do atendimento à faixa de renda familiar deverá ocorrer no momento da assinatura do compromisso de compra e venda ou no contrato de compra e venda, mediante a apresentação da certidão de renda.
• Certificação condicionada:  O Habite-se do empreendimento somente será emitido mediante comprovação da averbação da destinação das unidades na matrícula do imóvel.
• Responsabilidade:  O proprietário, o possuidor, o adquirente-locador, o adquirente-final e o locatário das unidades são responsáveis pela correta observância da implantação e destinação das unidades, sujeitando-se à fiscalização e penalidades cabíveis.
• Controle e fiscalização:  Subprefeituras e SEHAB poderão requisitar comprovações de renda, contratos, contas de consumo e demais documentos.
• Sanções: A falsidade documental e o descumprimento da destinação sujeitam os responsáveis às penalidades previstas no § 2º do artigo 47 da Lei nº 16.050/2014.
• Preços máximos de venda (INCC-reajustáveis):
  1. HIS 1: R$ 266.000,00
  2. HIS 2: R$ 369.600,00
  3. HMP: R$ 518.000,00
• Limite de aluguel:  Locações não poderão exceder 30% da renda da faixa correspondente.
• Vedações expressas:  Estão proibidas cessões em comodato ou locações para fins temporários (ex.: Airbnb), sob pena de descaracterização do enquadramento legal. Imóveis desocupados estão sujeitos à fiscalização.
• Obrigatoriedade de publicidade clara: Todos os materiais promocionais e publicitários devem identificar ostensivamente as unidades HIS e HMP.
• Cadastro digital obrigatório:  Empreendedores deverão registrar documentos e operações em plataforma a ser regulamentada pela Prefeitura.

Recomenda-se atenção imediata aos seguintes aspectos:

1. Revisão de contratos de compra e venda e locação;
2. Adequação dos materiais de marketing;
3. Implementação de procedimentos de compliance documental e comprovação de renda;
4. Monitoramento da regulamentação complementar a ser publicada por portarias da SEHAB, sobretudo quanto à plataforma digital e termos de cooperação com os cartórios de registro de imóveis.

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