- within Energy and Natural Resources topic(s)
A. GİRİŞ
İcra yoluyla satılan taşınmazların alıcıya fiilen teslimi, cebrî icra sisteminin etkinliği bakımından kritik öneme sahiptir. Taşınmazın ihale yoluyla satın alınması tek başına yeterli olmayıp, fiili kullanımın da alıcıya geçirilmesi gerekir. Bu noktada İcra ve İflas Kanunu’nun 135/2. maddesi, taşınmazın tahliyesine ilişkin özel ve hızlandırılmış bir mekanizma öngörmektedir.
Ancak bu mekanizma mutlak değildir. Kanun koyucu, taşınmazı işgal eden üçüncü kişilerin belirli şartlarda korunmasını amaçlamış; özellikle hacizden önce yapılmış ve resmî belge ile ispatlanabilen akitlere dayanan işgalleri farklı değerlendirmiştir.
7343 sayılı Kanun ile yapılan değişiklik sonrasında ise yalnızca ihale alıcısının değil, ihale alıcısından taşınmazı devralan yeni malikin de tahliye isteme hakkı açıkça kabul edilmiştir. Bu değişiklik, uygulamada önemli sonuçlar doğurmuştur.
B. İİK m. 135/2 HÜKMÜNÜN AMACI VE UYGULAMA ALANI
İİK m.135/2 hükmü, cebrî satış sonrasında taşınmazın fiilen teslimini hızlandırmayı amaçlayan özel bir tahliye rejimi kurmaktadır.
Hükme göre, taşınmaz borçlu tarafından veya hacizden önceki bir tarihte yapıldığı resmî belge ile belgelenmiş bir akde dayanmayarak üçüncü kişiler tarafından işgal edilmekte ise, işgal edene 15 gün içinde tahliye emri gönderilir. Bu süre içinde tahliye gerçekleşmezse, taşınmaz zorla boşaltılarak alıcıya teslim edilir.
Bu düzenleme ile amaçlanan, ihale alıcısının mülkiyet hakkının fiilen kullanılabilir hale getirilmesidir.
C. RESMÎ BELGE İLE BELGELENMİŞ AKİT ŞARTI
Maddenin en kritik unsuru, üçüncü kişinin işgalinin “hacizden önce yapılmış resmî belge ile belgelenmiş bir akde” dayanıp dayanmadığıdır.
Burada önemli olan yalnızca kiracılık iddiası değil; bu iddianın hangi belge ile ve hangi tarihe dayanarak ispatlandığıdır.
Yargıtay uygulamasında;
- noter onaylı kira sözleşmeleri,
- tapuya şerh verilmiş kira ilişkileri,
- hacizden önceki tarihli ihtarnameler,
- icra takip dosyaları ve mahkeme kararları
resmî belge kapsamında değerlendirilebilmektedir.
Buna karşılık adi yazılı kira sözleşmeleri çoğu durumda yeterli görülmemektedir.
Bu nedenle uygulamada “kiracı olup olmamak” kadar, bunu hangi belgeyle ispat edebildiği belirleyici hale gelmektedir.
D. HACİZDEN ÖNCEKİ TARİH UNSURU VE İSPAT SORUNU
Resmî belgenin varlığı tek başına yeterli değildir; ayrıca bu akdin haciz tarihinden önce yapılmış olması gerekir.
Kanun koyucu burada, borçlunun sonradan muvazaalı kira ilişkileri kurarak cebrî icrayı etkisiz hale getirmesini önlemeyi amaçlamaktadır.
Bu nedenle özellikle tarih unsurunun ispatı büyük önem taşımaktadır.
Yargıtay da hacizden sonraki tarihli veya sonradan oluşturulduğu izlenimi veren belgeleri koruma kapsamında değerlendirmemektedir.
Bu yaklaşım, cebrî icranın etkinliğini koruma amacıyla uyumludur.
E. KİRACI MI, İŞGALCİ Mİ SORUNSALI
İİK m.135/2 uygulamasında en tartışmalı alanlardan biri, kişinin gerçekten kiracı mı yoksa yalnızca işgalci mi olduğunun tespitidir.
Kira hukukunda kiracının korunması esasken, icra hukukunda öncelik ihale alıcısının taşınmaza fiilen kavuşmasıdır.
Bu nedenle madde, klasik kira hukuku korumasından daha dar bir ispat rejimi öngörmektedir.
Özellikle yazılı ancak noter onaysız kira ilişkilerinde bu durum ciddi uyuşmazlıklar doğurmaktadır.
F. 7343 SAYILI KANUN SONRASI: İHALE ALICISINDAN SATIN ALANIN TAHLİYE HAKKI
7343 sayılı Kanun ile getirilen en önemli yeniliklerden biri, ihale alıcısından taşınmazı satın alan kişinin de aynı tahliye mekanizmasını kullanabilmesidir.
Böylece yeni malik, yalnızca genel mülkiyet hakkına dayanmak zorunda kalmadan, doğrudan İİK m.135/2 kapsamında tahliye talep edebilmektedir.
Bu düzenleme özellikle:
- yatırım amaçlı devirlerde
- ihale sonrası hızlı satışlarda
- portföy devralmalarında
önemli pratik sonuçlar doğurmaktadır.
Kanun koyucu burada usul ekonomisini ve teslim sürecinin hızlandırılmasını hedeflemiştir.
G. SONUÇ VE DEĞERLENDİRME
İİK m.135/2, cebrî satış sonrası taşınmazın fiilen teslimini sağlayan güçlü bir icra hukuku aracıdır.
Ancak bu mekanizma, kiracıların korunması ile ihale alıcısının mülkiyet hakkı arasında hassas bir denge kurmaktadır.
Kanaatimizce özellikle 7343 sonrası düzenleme ile birlikte madde artık yalnızca ihale alıcısını değil, sonraki devralanları da koruyan daha geniş bir teslim mekanizmasına dönüşmüştür.
Bu nedenle uygulamada:
- Resmî belge şartının titizlikle incelenmesi,
- Haciz tarihi analizinin doğru yapılması,
- Kiracı–işgalci ayrımının dikkatle değerlendirilmesi
gerekmektedir.
Aksi halde hem alıcı bakımından teslim sorunu hem de üçüncü kişiler bakımından hak kaybı doğması kaçınılmaz olacaktır.
The content of this article is intended to provide a general guide to the subject matter. Specialist advice should be sought about your specific circumstances.
