同股不同权，如何判断合作开发房地产争议的"斩杀线"

引言

斩杀线是源自《英雄联盟》《火影忍者》等MOBA游戏的专业术语，也是玩家们最熟悉的生死线。合作开发房地产中，“同股不同权”的常态化安排不仅对传统的“同股同权”公司法原则构成了挑战，也在司法实践中引发了大量纠纷。法院或仲裁机构在审理该类纠纷时， 实质上是对股东投入、股权比例、股东分配三角关系的动态衡量和定性，而同股不同何种权益就成为争议各方在庭审中的“斩杀线”。因此，我们根据多宗合作开发房重大争议的实操经验并结合相关司法实践，初步探析以项目公司为载体进行合作开发中“同股不同权”相关争议司法认定规则。

01

股东投入的司法认定：从“出资”到“出利”的价值重估

合作开发房地产项目中，股东投入不等同于股东出资，可以包括或者不包括股东出资。股东投入包括土地使用权、缴纳注册资本、以往来款或者股东借款形式投入的资金、品牌、管理团队等等，司法实践对股东投入的认定已超越《公司法》列举的出资方式以及出资形式等。

（一）股东投入的方式

合作开发中，股东投入并不需要验资或者评估，亦不一定需要将其投入办理财产权的转移手续。在公报案例(2005)民一终字第60号案件中，最高法院认为，“在一方以资金为投入，另一方以取得的土地使用权为投入的合作开发房地产合同中，土地使用权投入方将土地使用权变更为合作各方共有或者变更至项目公司名下，通常是合作开发房地产合同约定的重要内容，有的还要另行签订土地使用权转让合同。其真实意思表示是以土地使用权作价出资的合作，还是单一的土地使用权转让，合作各方是否共享利润、共担风险是主要的认定依据。各方约定共同成立专门的项目公司开发房地产，无论项目公司是否成立，以及土地使用权是否已经变更登记为项目公司享有，均不影响合作开发房地产合同的效力。”

应特别指出的，合作开发的股东投入方式取决于合作开发房地产合同的具体约定，对合作各方有约束力。但若发生项目公司与债权人等外部争议，特别是涉及强制执行的，则合作方可能对项目公司仅能主张债权，而不能以其此前将土地使用权投入向项目公司为由而享有排除强制执行的权利。如（2017）最高法民申2004号案件中，最高法院认为，案涉房屋的产权人应认定为项目公司。合作一方主张其对案涉房屋享有可排除强制执行的权益，但其主张的依据为其与项目公司之间签订的《联合开发协议》，该协议是其与项目公司之间的内部关系，在没有对案涉土地或房屋进行变更登记或者经生效裁判文书确权之前，合作方享有的仅是对项目公司的债权。

（二）股东投入的形式

不同于公司法规定的股东出资的六种形式，即货币出资，以及实物、知识产权、土地使用权、股权、债权等，合作开发项目中的股东投入的形式更为丰富，特别是资金投入以及其他特殊投入较为复杂，并且实质性影响合作方利益分配。

1.资金投入

房地产开发实行项目资本金制度。根据《国务院关于调整和完善固定资产投资项目资本金制度的通知》（国发〔2015〕51号）《国务院关于加强固定资产投资项目资本金管理的通知》（国发〔2019〕26号）等规定，房地产开发项目必须首先落实资本金才能进行建设，保障性住房和普通商品住房项目的资本金占总投资的最低比例为20%，其他房地产开发项目的资本金占总投资的最低比例为25%。因此，在投资项目总投资中，由投资者认缴的出资额，投资者依法享有所有者权益，项目公司不承担该资金的任何利息和债务。而实践中，不少项目的资本金远不及规定要求的最低比例金额以及项目开发实际所需资金。因此，在资金投入的场景中，股东往往约定以少量的注册资本认缴出资，再以提供“往来款”或者“借款”的方式补充资金开发缺口，主要包括合作方在合作之初约定各方投入的资金，并约定各方在项目公司所需之时按照约定比例投入资金，上述资金投入可能包括货币出资，但绝大部分是注册资本之外的资金投入。

而对于合作方对这部分资金投入到底是股东投入还是债权性质，亦或是其对项目公司 的出资或增资，司法实践中相关案例主要是实质性审查原则。在（2024）苏11民终2562号案件中，江苏省镇江市中级人民法院认为，合作协议的有关“共同投资、合作开发、共担风险、共享收益”及“按照股权同股同投”的表述说明了四方股东依据合作协议的约定对项目公司负有等额的资金投入义务。……本案查明的事实表明，上诉人向被上诉人转账的款项性质应当属于履行合作开发协议合同义务的投资款，而不是借款。

实践中，由于合作方未按照约定同比例投入资金的，另一方是否有权要求对方给付垫付款，应根据是否发生垫付资金的事实以及性质而定。最高人民法院民事审判第一庭编《民事审判指导与参考》第33辑的观点是双方均要求履行合作开发协议，一方诉请另一方给付垫付款项应不予支持；并且分析认为，“具体到本案，根据《联合开发协议书》有关‘双方各分50%利润，风险共担'的约定，应当认定双方当事人对本案项目享有对等的投资义务，那么也就无法界定一方当事人投入的某一笔款项其性质为代垫款项（除双方当事人明确约定该笔款项为代垫款项或借款外，本案不存在上述除外情形）。所以，最高人民法院二审判决认为，原被告双方当事人在履行《联合开发协议书》过程中对开发项目的实际投资问题的争论，只对双方合作开发终止后的清算行为有实际意义，……”

2.其他特殊投入

实践中，由于开发资质具有其资源性以及项目合规价值，而合作方的管理能力和管理贡献体现为成本控制、质量保证、效率提升、品牌溢价等，因此，合作方的开发资质与专业管理能力均可约定为股东投入。在典型案例（2009）苏民终字第0280号，法院认为，合作开发房地产合同的当事人一方具备房地产开发经营资质的，应认定合同有效。即使双方当事人存在“借用”资质之意图，但是，以资质、技术、劳务出资非法律所排除，且双方没有明确排除有资质的一方不承担风险，不能因双方存在“借用”之意而否定其合作的性质。

由于合作开发的项目的特殊性，如合作土地原取得方式为划拨，或者土地用途为工业用地，则合作开发合同可能约定若合作方办理土地用途变更事项可以作为合作方的投入或者出资。如最高人民法院民事审判第一庭编著《民事审判指导与参考》第65辑关于认定变更工业用地使用权作为合作开发房地产合同出资的约定的效力问题，其观点是合同双方协议约定变更工业用地使用权性质并履行法定出让、补缴费用、过户、行政审批等程序，符合法律规定。至于约定内容能否全面实际履行，是考量合同应否解除或终止的因素，并不能因此认定合同无效。 

（三）股东投入的价值

司法实践中，以土地使用权出资所承担的风险和提供的资源价值，不能仅以合作初期的评估作价静态衡量，而可能是该土地在整个项目周期中综合贡献（包括基础价值、区位溢价、获取难度等）的预先评估和商业对价。

在公报案例（2011）民申字第777号中【《最高人民法院公报》2013年第1期（总第195期）】，最高法院认为，即使合作各方约定了分配比例，但由于提供土地一方的出资部分因容积率增加而增值，其分配亦应相应增加。“合作双方在签订合作合同之后，合作项目在双方共同努力下得以优化变更，建筑面积在土地面积不变的情况下因容积率变化而得以增加。由于土地价值与容积率呈正相关，提供土地一方的出资部分因容积率增加而增值，其应分获的房产面积亦应相应增加，该方当事人可按照原合同约定的分配比例请求分配新增面积部分。”又如（2017）最高法民申217号案件中,最高法院认为，双方当事人关于利润分成比例的约定系经协商确定，并非一定是对应土地使用权的实际价值。

02

股权比例的司法定位：从“权利凭证”到“登记符号”

在合作开发内部纠纷中，工商登记的股权比例法律意义被相对化，其核心在于不同主体（如土地方、资金方、开发运营方等）以各自优势要素进行合作，项目公司的工商登记的股权比例与各方的实际控制权、利润分配权并不一一对应。

（一）合作方可以约定不按实际出资比例持有股权

在（2017）最高法民再198号案件中，最高法院认为，“股东持有股权的比例一般与其实际出资比例一致，但有限责任公司的全体股东内部也可以约定不按实际出资比例持有股权。就上述购置土地的790万元及现金10万元出资的来源，虽然毛某1、毛某2各自均未向黄雪城或新城公司实际支付相应的100万元，但黄雪城、毛某1、毛某2三人在签署新城公司章程、股东会议纪要、办理验资和申办新城公司成立的过程中，对此都是明知的，加之考虑到黄雪城、毛某1、毛某2三人之间的亲属关系，应当认定黄雪城、毛某1、毛某2三人并未以毛某1、毛某2实际支付的现金数额作为确定股权比例的依据，黄雪城、毛某1、毛某2三人在新城公司章程中约定的各自占有75%、12.5%和12.5%股权比例，在验资报告中确认上述注册资本已实际缴足，均系黄雪城、毛某1、毛某2三人真实意思表示，不违反法律规定，且新城公司也是按照上述比例办理的工商登记，应当以此确认黄雪城、毛某1、毛某2三人的股权份额。原审判决以实际出资比例确定股权份额适用法律错误，本院予以纠正。”

（二）股权比例或是否持股可能并不影响合作方所应享有的权益

如公报案例海南海联工贸有限公司与海南天河旅业投资有限公司、三亚天阔置业有限公司等合作开发房地产合同纠纷案（2015）民提字第64号中，最高法院认为，合作开发房地产关系中，当事人约定一方出地、一方出资并以成立房地产项目公司的方式进行合作开发．项目公司只是合作关系各方履行房地产合作开发协议的载体和平台。合作各方当事人在项目公司中是否享有股权不影响其在合作开发合同中所应享有的权益；合作各方当事人在合作项目中的权利义务应当按照合作开发房地产协议约定的内容予以确定。

（三）股权比例变动不是目的而是履行合作开发合同的方式和手段

如（2021）豫民终29号案件中，河南省高级人民法院，“关于《合作开发协议》的性质问题。确定合同性质的关键在于合同当事人的权利义务内容及合同目的，根据《合作开发协议书》的内容，明确了双方准备就将要取得使用权的地块进行合作开发，共担收益，共享收益，共担风险，这符合合资合作开发协议的特征。《合作开发协议》中虽然包含有股权转让的内容，但仅是履行合资合作开发协议的方式和手段，即以转让裕茂兴公司股份的方式完成投资，进而以裕茂兴公司名义进行房地产项目的开发。双方的合作目的是共同开发房地产项目，而非为了裕茂兴公司的经营，股权转让协议的手段已经被合资合作开发的目的所吸收。所以结合《合作开发协议》的名称以及合同的具体权利义务内容，该协议应为合作开发协议，碧源控股公司认为《合作开发协议》系股权转让合同的上诉理由不能成立。”

（四）实际投资比例往往比股权比例对合作方更重要

在无明确约定的情形下，合作方的实际投资比例而非持股比例往往成为法院裁判资产增值收益分配比例、调整收益分配比例的重要依据。如入库案例（2020）沪01民终2896号（入库编号：2023-07-2-090-002）的裁判要旨，合资合作开发房地产合同因不可归责于双方当事人的事由导致合同解除，当事人对出资方投资权益补偿的计算方式没有约定的，应以土地增值收益为基础，按投资方实际投资比例，结合公平原则和诚实信用原则，合理确定投资权益补偿的金额，保护企业合法权益，优化法治营商环境。又如在（2013）民申字第1997号案件中，最高法院认为，“本案处理可以参照《土地使用权解释》第二十二条的立法精神。该条之所以规定对未足额出资一方的利润分配比例进行调整，是基于投资是当事人利润分配的基础、权利义务相一致以及公平原则等因素的考虑。本案《联建协议》以及《补充协议》虽未对双方的投资数额作出明确约定，但在确定分配比例时显然是以出资作为计算的依据……二审判决以隆丰公司、宝玉集团实际投资额占其应完成投资额的比例为依据对《补充协议》约定的分配比例进行调整并无不妥。”

03

股东分配的裁判核心：以“真实合意”与“贡献对价”为基准

合作方的利益分配可能分为项目融资成功或者出现销售回款后的现金流分配、根据项目销售进度实施的预分配、合作履行完毕正常终止或者非因双方当事人原因导致合同解除的利益分配等类型。但是，如何进行收益分配是合作各方冲突的最终爆发点，法院的审查最为深入，通常以合作开发约定分配约定为基础，当约定不明或显失公平时，法院会引入“贡献对等”原则进行衡平。对于约定与销售价格、回款进度、成本控制等指标挂钩的“动态分配”条款，法院倾向于严格按约定条件执行。在(1994)民上字第18号（中国审判案例要览案例）案件中，最高法院认为，影响利润分配、风险分担的因素，除了双方当事人投资大小这一主要因素外，还要受管理能力、技术、投入精力的多少等因素的制约。至于利润具体如何分配，风险如何分担，由双方当事人在法律允许的范围内自行决定，只要不违反法律规定，其约定即应受到法律保护。涉及合作方合作利益分配、比较有特点的观点及案例如下：

（一）收益分配条件是否成就

合作方通常会对收益分配约定条件，而条件是否成就往往是焦点。在入库案例（2020）最高法民终878号案件（入库编号2023-07-2-090-001）中，最高法院认为，当事人在对合作项目进行收益分配的条件已成就的情况下，应按合同约定进行收益分配。“本案案由为合资、合作开发房地产合同纠纷。某地产投资公司与某地铁集团通过补充协议将某小区4号楼视为独立项目，该楼全部归某地产投资公司所有，某地铁集团对该楼不再享有分配的权利。在某地铁集团对某小区4号楼不享有分配权利，案涉项目除某小区4号楼外已经全部开发建设并销售完毕，且本案一审对案涉项目建设成本已完成司法评估审计的情况下，应认定合同约定的分配条件已经成就，对某地铁集团请求进行收益分配的请求予以支持。”

（二）合作分成应考虑合理分担合作中增加的成本

在入库案件某公司诉某合作社等合资、合作开发房地产合同纠纷案（2020）最高法民终745号民事判决（入库编号：2023-07-2-090-003）中，最高法院认为，当事人按约定比例进行合作分成，对合作中增加的成本亦应当进行合理分担裁判要旨在合作开发房地产项目中，关于合作方式、各自投入及合作利润的分配等双方在合同中有约定的，按约定。对合作中增加的成本亦应当进行合理分担。对无法证明系由对方原因导致的成本增加，应当自行承担相应的后果。 

（三）收益分配可能不等同于项目最终结算

在（2005）浙民一初字第9号（《民事审判指导与参考》第48辑）案件中，法院观点是房地产开发经营合同尚不具备最终结算条件，一方请求对部分争议先行处理的，法院一般不予支持，其理由是因为合作开发房地产双方当事人未能提供相关结算依据，合同约定事项也尚未履行完毕，并且双方在诉讼中也并未请求解除或终止合同履行，上述原因使得本案始终无法进行结算。由于本案未进行决算，导致双方涉及款项支付的事实问题迟迟无法认定，在此情况下，一方当事人提出因对方过错造成的经济损失，请求对该部分争议先行处理；但另一方提出反诉，请求返还多支付的款项。如果法院仅处理一方的请求，判决另一方给付款项，将有可能导致另一方多支付款项，也有可能造成违约方先行得到补偿的情形，无论发生上述何种状况都将对本案的判决造成不利的影响。因此在双方未进行最终决算，一方当事人请求对部分争议事项先行处理的，法院一般不予支持。

（四）出资不到位或者抽逃出资的合作方未必不能按约定进行分配

在(2016)最高法民申363号案件中，最高法院认为,“二审判决认定，咪兰公司注册成立后仅数日该300万元借款即由咪兰公司用房屋预售款返还给了任永红，构成抽逃出资，曾某并未实际完成投资义务，徐某对此知晓并予以认可，在《补充协议》中仍约定了对咪兰公司账上存款及售房款五五分配，与之前《联合开发协议》的利润分配约定相符，此约定为当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定。双方合作期间，徐某并未提出曾某未出资不应享受利润分配。现咪兰公司、徐某主张曾某没有投资不应享有利润分成，与双方的约定不符，二审判决对其主张不予支持，并无不当。”

（五）收益分配不等同于利润分配

项目公司进行利润分配应当根据公司法、公司章程、股东会决议进行，而不仅仅是依据合作开发合同等文件。在(2021)最高法民申7144号案件中，最高法院认为，“本案中，华耀城公司和恒大郑州公司虽然是通过合资合作成立项目公司，但项目公司的运行应当遵守《公司法 》的相关规定。《最高人民法院关于适用<中华人民共和国公司法>若干问题的规定（四）》（2020年修正）第十五条规定‘股东未提交载明具体分配方案的股东会或者股东大会决议，请求公司分配利润的，人民法院应当驳回其诉讼请求，但违反法律规定滥用股东权利导致公司不分配利润，给其他股东造成损失的除外'。华耀城公司所主张的《股东沟通会会议纪要》除了对已经分配的1亿元达成一致分配意见外，对其他利润并未形成具体的分配方案，故其请求分配利润的诉请不符合上述规定。”

04

结语

在房地产市场下行的情况下，合作开发房地产纠纷日增，相关司法判例以及裁判规则也日趋完善，同股不同权的“斩杀线”亦会更加明晰。随着房地产发展新模式的探索与建立，合作开发基于其资源共享、优势互补的底层逻辑，我们相信在经验丰富的律师团队的协助下，可以设计和构建同股不同权的强大而均衡的“复活甲”“锁血挂”，实现合作各方的多赢局面。

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