商品房消费者“超级优先权”扩张下金融机构抵押权如何应对？——以《执行异议之诉解释》第十一条为中心

引言

执行异议之诉作为案外人排除不当执行的核心救济机制，近年来已成为金融机构实现担保物权的主要制度性障碍之一。2025年7月24日施行的《最高人民法院关于审理执行异议之诉案件适用法律问题的解释》（法释〔2025〕10号，以下简称“《执行异议之诉解释》”）是我国首部专门针对执行异议之诉的司法解释，其历经十年调研论证，系统整合了此前散见于《民事诉讼法》及其司法解释、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称“《执行异议和复议规定》”）、《全国法院民商事审判工作会议纪要》（以下简称“《九民纪要》”）等规范中的相关规则，在程序与实体两方面实现了体系化重构。

《执行异议之诉解释》第十一条关于商品房消费者权利保护的规定尤为引人瞩目。该条将消费者排除执行的核心要件由“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”修改为“所购商品房系用于满足家庭居住生活需要”，实质性地突破了既往规范对消费者购房人范围的限定，使改善性住房需求得以纳入超级优先权的保护射程。这一调整体现了司法政策在房地产市场风险化解与金融债权保护之间的全新利益衡量取向，也为金融机构抵押权优先效力带来了不容忽视的冲击。

01.消费者生存权优先于抵押权之规则的演进脉络

（一）规则萌芽：2002年批复确立的权利顺位框架

商品房消费者权利优先于抵押权的法律渊源可追溯至2002年《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（法释〔2002〕16号），该批复第一条明确建设工程价款优先受偿权优于抵押权和其他债权，第二条进一步规定消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。据此，消费者的权利不仅优先于抵押权，而且居于建设工程价款优先受偿权之上，形成了“消费者生存权＞建设工程价款优先受偿权＞抵押权＞普通金钱债权”的顺位序列。这一规则的正当性基础在于住房作为满足基本生活需求的必要物质条件，其保障价值高于以资金融通为目的的经营性债权。

（二）规范成型：2015年《执行异议和复议规定》的要件建构

2015年施行的《执行异议和复议规定》第二十九条首次以构成要件形式规定了消费者排除执行的条件：查封前已签订合法有效的书面买卖合同；所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。该条将消费者购房人限定为“唯一住房”的买受人，严格限制了超级优先权的适用范围，体现了司法在保护消费者生存权与维护抵押权优先性之间的审慎平衡。《九民纪要》进一步强调，该规则“必须严格把握条件，避免扩大范围，以免动摇抵押权具有优先性的基本原则”。

（三）标准松动：2023年批复对“唯一住房”限制的突破

2023年《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》（法释〔2023〕1号）作出两项标志性调整：一是删除“买受人名下无其他用于居住的房屋”的唯一住房要件，代之以“以居住为目的购买房屋”；二是将付款比例从“超过百分之五十”提高至“全部价款”，但允许在一审法庭辩论终结前补交。该批复的出台与房地产市场深度调整密切相关，自2021年起大量房地产企业资金链断裂、项目停工烂尾，“保交楼”成为各级政府的核心任务。最高人民法院通过放宽消费者认定标准，旨在提振市场信心、保障购房人合法权益。

（四）制度定型：2025年《执行异议之诉解释》第十一条的体系整合

《执行异议之诉解释》第十一条在2023年批复的基础上对消费者优先保护规则进一步整合定型。该条明确：“人民法院对登记在被执行的房地产开发企业名下的新建商品房实施强制执行，案外人以其系商品房消费者为由，提起执行异议之诉，请求排除建设工程价款优先受偿权、抵押权以及一般金钱债权的强制执行，并能够证明其主张同时符合下列条件的，人民法院应予支持：（一）查封前，案外人已与房地产开发企业等签订合法有效的书面买卖合同；（二）查封前，案外人已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且查封后至一审法庭辩论终结前已将剩余价款交付人民法院执行；（三）所购商品房系用于满足家庭居住生活需要。”相较于既往规范，新规在权利保护范围与要件构造两个层面均呈现显著的扩张特征。

02.2025年新规核心要件的理解与适用

（一）“满足家庭居住生活需要”：保护范围从唯一住房到居住需求的扩展

“所购商品房系用于满足家庭居住生活需要”这一要件是《执行异议之诉解释》第十一条最具规范张力的条款，也是消费者优先保护规则演进中一项相当重要的制度创新。与《执行异议和复议规定》第二十九条“用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”的表述相比，新规在三个维度拓展了保护范围：

1.从买受人个人扩展至家庭单位

新规以“家庭”而非“买受人”作为判断居住需求的计量单元，家庭范围的界定不仅包括购房人本人、配偶及未成年子女，在解释论上还应涵盖需赡养的父母及其他共同生活的近亲属。即使购房人个人名下已有房产，只要从家庭整体视角审视仍存在居住需求，仍可能满足该项要件。

2.从刚性居住需求扩展至改善性需求

既往规范将消费者购房人限定为“无其他用于居住的房屋”的买受人，实质上仅保障首次购房或纯粹替代性购房的生存刚需。而新规以“满足家庭居住生活需要”为判断基准，为改善性住房需求的保护预留了制度空间。最高人民法院曾在典型案例中指出，购房人虽非唯一住房，但基于子女教育、赡养老人、提升居住环境等正当目的购置商品房，且能证明该购房行为系为满足家庭居住生活需要的，应当认定为商品房消费者。

3.从形式审查转向实质判断

“唯一住房”标准具有客观可验证性，法院仅需查询购房人名下的不动产登记信息即可判断。而“满足家庭居住生活需要”标准则要求综合考量购房人家庭的人口结构、既有住房的面积与功能配置、新建商品房的使用目的、当地住房市场状况等多重因素进行实质性裁量，赋予了审判权更大的弹性空间，也使得消费者身份的认定结果呈现出更高的不确定性。

（二）“已支付全部价款”：付款门槛的提高与补交机制的创设

与2023年批复一致，《执行异议之诉解释》第十一条将消费者排除执行的付款条件从“超过百分之五十”提高至“全部价款”。其内在逻辑在于，超级优先权的行驶意味着抵押权等优先受偿权的克减，为防止被执行人责任财产不当减少，须以全款支付作为对价平衡。而新规允许消费者在“一审法庭辩论终结前”将剩余价款交付人民法院执行，这一补交机制强化消费者保护的同时，也显著增加了金融机构在诉讼过程中的变数，银行在起诉时评估的消费者付款状况，可能在庭审后期因消费者补交剩余价款而发生根本性改变。

（三）权利效力：“超级优先权”的排他范围

《执行异议之诉解释》第十一条明确消费者权利可排除的执行范围包括建设工程价款优先受偿权、抵押权以及一般金钱债权。据此，符合条件的商品房消费者在权利位阶上处于绝对优先地位。即便金融机构已就案涉房屋办理有效的抵押登记，且抵押在先、购房在后，消费者的房屋交付请求权依然可以对抗该抵押权的强制执行。这一权利配置模式在比较法上亦不多见，其正当性基础并不在于物权公示公信原则的通常适用，而在于对消费者生存利益给予更高层级的保护。

03.新规对金融机构抵押权实现的深层影响

（一）抵押权优先效力的制度性减损

抵押权作为担保物权，赋予了抵押权人就抵押物变价款优先受偿的地位。而消费者超级优先权的扩张适用，实质上在抵押物上设置了一个无法通过登记查询预见的隐性负担。金融机构设定抵押权时，即便尽到审慎调查义务，也无法知悉抵押人嗣后是否会将该抵押房屋出售给消费者购房人。一旦开发企业违规销售已抵押房产，且消费者满足《执行异议之诉解释》第十一条规定的要件，金融机构的抵押权即面临被排除的风险。新规将保护范围从“唯一住房”扩展至“满足家庭居住生活需要”后，可主张超级优先权的消费者群体显著扩大，抵押权在房地产开发项目中的优先受偿空间相应收窄。

（二）信贷资产处置收益的实质性下降

实务中，金融机构申请执行新建商品房时，往往面临多位消费者购房人同时提出执行异议的局面。依权利优先顺位，每位被认定为消费者的购房人均可排除对应房屋的强制执行。下行周期中，抵押物处置本就面临价值贬损和流动性不足的压力，消费者优先权的扩张进一步削弱了抵押物处置的实际可回收价值，部分项目的抵押债权清偿率可能趋近于零。

（三）风险评估模型的重构压力

传统信贷风险评估模型以抵押率（贷款金额与抵押物评估价值的比率）作为核心风控指标，其逻辑前提在于抵押权具有可预期的优先受偿效力。消费者超级优先权的扩张适用，使得抵押物价值中需扣除隐性负担部分，方能得出抵押权人可实际支配的真实价值。但由于消费者优先权的发生具有或然性且难以量化预测，传统的抵押率测算模型已无法准确反映抵押担保的实际保障能力，金融机构亟需开发新的风险评估工具。

（四）诉讼对抗成本的不确定性增加

《执行异议之诉解释》第十一条创设的价款补交机制，使执行异议之诉的审理结果在诉讼过程中处于动态变化之中。金融机构作为申请执行人，即便在案件审理初期评估消费者不符合全款支付要件，也可能面临消费者在法庭辩论终结前补交剩余价款、从而获得超级优先权的诉讼风险。这种制度设计显著增加了金融机构的诉讼策略难度和对抗成本，对银行的法务资源配置和专业诉讼能力提出了更高要求。

04.权利冲突的制度协调与金融机构的风险应对

（一）规范解释层面的协调路径

消费者生存权优先于抵押权作为一项司法政策，其正当性应予充分尊重，但金融机构抵押权人的合法权益不应被无条件牺牲。在《执行异议之诉解释》第十一条的适用中，应通过严格要件解释防止超级优先权不当扩张：第一，“满足家庭居住生活需要”要件应结合购房家庭实际情况审慎判断，对于购买豪华住宅、投资性住房等非满足基本居住需求的购房行为，不宜认定为消费者购房人；第二，全款支付要件应严格执行，对于消费者在诉讼中补交剩余价款的情形，应当审查款项来源的合法性与支付时间的合规性；第三，对于购买商业用房、办公用房等非居住用途不动产的行为，应当排除在优先保护范围之外。

（二）金融机构的事前风控机制构建

面对消费者超级优先权扩张带来的制度性风险，金融机构宜从贷前、贷中、贷后三个环节完善全流程风控体系。贷前阶段，需穿透审查抵押物实际权利状态，除查询不动产登记信息外，还可通过实地勘察、调取预售台账、审查网签记录等方式，识别抵押物是否已实际销售或存在销售计划。对在建工程抵押项目，可要求开发企业出具未售清单并承诺不得擅自销售抵押物。贷中阶段，宜建立销售动态监测机制，定期核查销售进度，及时防范违规销售行为。贷后阶段，收到消费者执行异议通知后，应及时组织专业团队进行证据审查和诉讼应对，对消费者身份真实性、付款合规性、购房目的正当性予以审慎核实。

（三）制度完善的立法建议

消费者超级优先权与抵押权之间的冲突，根源上或与不动产交易信息公示机制尚不完善有关。预告登记制度系协调在先抵押权与在后购房人利益的有效工具，《民法典》第二百二十一条已作规定，但实践中办理率仍有提升空间。可考虑进一步完善预售资金监管、预告登记、统一信息平台等配套措施，增强购房人权利状态的公示性。房地产开发企业的违规销售责任亦有强化之必要，除民事赔偿外，纳入信用惩戒体系或许是值得探讨的方向。

结语

《执行异议之诉解释》第十一条对消费者优先保护规则的整合，是最高人民法院回应房地产市场结构性调整、保障购房人合法权益的重要制度创新。将消费者排除执行的标准从“唯一住房”扩展至“满足家庭居住生活需要”，体现了对居住权这一基本人权的高度重视，也反映了司法机关在特定历史条件下对利益衡量格局的重新校准。然而，任何权利的扩张都意味着另一项权利的相应收缩。消费者超级优先权适用范围的扩大，客观上加剧了金融机构抵押权实现的制度性不确定性，也侵蚀了信贷资产安全的既有保障。

房地产市场风险化解与金融安全稳定双重目标之下，消费者保护与抵押权保障的张力难以通过单一规范调整而根本消解。未来制度完善或应着眼于不动产交易信息公示、预告登记、预售资金监管及房企合规约束的配套机制，在保障居住权益的同时为金融机构提供可预期的风险管理框架。金融机构应将消费者优先权风险嵌入信贷决策全流程，通过穿透审查、动态监控和专业应对构建系统化风控，方能在复杂法律环境中有效维护自身合法权益。

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