Règles De Revente Précipitée Et Transferts D’immeubles En Vertu De L’article 85 LIR : Une Flexibilité Bienvenue Pour Les Réorganisations Internes

Les règles de revente précipitée prévues à la Loi de l’impôt sur le revenu (Canada) (« LIR ») ont suscité de nombreuses interrogations, depuis leur entrée en vigueur, en particulier pour les contribuables impliqués dans des transferts immobiliers. Initialement conçues pour décourager la spéculation immobilière à court termes, ces règles ont une large portée et peuvent, dans certaines situations, s’appliquer à des transactions n’ayant aucune finalité spéculative, tel que discuté davantage dans un article antérieur: Règle fédérale sur les reventes précipitées de biens. L’Agence du revenu du Canada (« ARC ») a depuis publié plusieurs interprétations techniques afin de préciser la portée de ces règles, incluant leur application dans le cadre de transferts effectués en vertu de l’article 85 de la LIR¹.

En quoi consistent les règles de revente précipitée et transferts d’immeubles

De façon générale, les règles de revente précipitée visent certaines propriétés résidentielles situées au Canada détenues pendant moins de 365 jours consécutifs avant leur disposition.

Lorsqu’elles s’appliquent, ces règles ont pour effet de requalifier le gain en capital (inclus à 50% au revenu) généré par la vente à titre de revenu d’entreprise (inclus à 100% au revenu). Cette requalification est automatique, sous réserve de certaines exceptions prévues par la LIR.

Dans un contexte corporatif, ces règles soulèvent un enjeu particulier lorsque des immeubles résidentiels sont transférés par le biais de l’article 85 LIR. Sans entrer dans les détails des modalités de cette disposition, l’article 85 LIR permet de transférer certains biens admissibles (dont certains immeubles qui ne sont pas en inventaire) à une société canadienne, tout en permettant aux parties prenant part à la transaction de déterminer le produit de disposition aux fins fiscales des biens transférés (généralement pour un montant égal ou supérieur au coût du bien, et un montant inférieur ou égal à sa juste valeur marchande).

La flexibilité offerte par cette disposition fait en sorte qu’elle est fréquemment utilisée pour transférer des biens avec une imposition différée (donc de reporter le gain latent) dans le cadre de réorganisations corporatives, par exemple pour des fins de gel successoral, d’une planification post-mortem ou d’une simplification de structure.

Circonstances où les règles de revente précipitée ne s’appliqueront pas à un transfert visé par 85 LIR

Dans une récente interprétation technique (en anglais), l’ARC confirme que les règles de revente précipitée ne s’appliqueront pas :

• lorsqu’un immeuble résidentiel est transféré par un contribuable à une société;
• à condition qu’un choix en vertu de l’article 85 de la LIR soit effectué pour un montant n’excédant pas le coût en capital de l’immeuble.

Autrement dit, lorsque le choix prévu à l’article 85 LIR permet un report intégral du gain latent, les règles de revente précipitée ne s’appliqueraient pas au transfert, et ce malgré qu’il ait lieu moins de 365 jours suivant l’acquisition initiale de l’immeuble.

Cette conclusion est la bienvenue puisque si l’on venait plutôt à la conclusion que les règles de revente précipitée s’appliquaient, tout immeuble autrement visé par ces règles ferait l’objet d’une imposition immédiate au moment du transfert à la société, même si les parties avaient convenu, pour les fins de l’article 85 de la LIR, d’un transfert en report d’impôt. En fait, l’immeuble transféré serait réputé constituer un immeuble en inventaire. Or, un immeuble en inventaire n’est pas un « bien admissible » pouvant être transféré en vertu de l’article 85 de la LIR.

Cela étant dit, cette flexibilité n’est pas sans limites. L’ARC précise expressément dans son interprétation que si le montant choisi pour les fins de l’application de l’article 85 de la LIR excède le coût en capital de l’immeuble, entraînant ainsi la réalisation en tout ou en partie du gain latent accumulé sur l’immeuble, les règles de revente précipitée pourraient alors s’appliquer. Dans un tel cas, non seulement le gain serait requalifié en revenu d’entreprise, mais l’application de l’article 85 de la LIR pourrait être invalidée.

Enfin, l’ARC rappelle que la règle générale anti-évitement demeure applicable lorsque les circonstances le justifient.

Conclusion

Cette interprétation confirme que dans certaines situations, l’article 85 LIR peut continuer à jouer son rôle comme outil de planification fiscale malgré les règles de revente précipitée. Une planification adéquate entourant un tel transfert demeure toutefois essentielle.

Pour plus de détails, ou pour discuter de votre situation, n’hésitez pas à communiquer avec un avocat de notre groupe Fiscalité des entreprises.

Footnote

^{1 ARC, Interprétation technique 2025-1051591C6, « 2025 STEP—Q.9—Flipped Property and Section 85 », 17 juin 2025.}

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