- with readers working within the Banking & Credit industries
Yasal ön alım hakkı, paylı mülkiyete tabi bir taşınmazın paydaşlarından birinin taşınmaz üzerindeki payını tamamen veya kısmen üçüncü bir kişiye satması halinde, diğer paydaşlara tanınan yenilik doğurucu bir haktır. Türk Medeni Kanunu'nun ("TMK") 732 ile 734. maddeleri arasında düzenlenen yasal ön alım hakkı, paylı mülkiyet ilişkisinin kurulmasıyla doğar ve paydaşlardan birinin payını üçüncü kişilere satması halinde kullanılabilir hale gelir.1 Bu noktada şunu vurgulamakta fayda var: Payın paydaşlar arasında satışı halinde yasal ön alım hakkı kullanılamaz. Yasal ön alım hakkının varlığı ile kanun koyucunun ulaşmak istediği amaç, paydaşlar arasındaki müşterek idare ve kullanım ilişkisine yabancıların girmesini önlemek ve payların mümkün olduğunca az sayıda paydaş elinde toplanması yoluyla paylı mülkiyet ilişkisinin sonlanmasını sağlamaktır.2 Gerçekten de paydaşlar ön alım hakkını kullandıkça mülkiyete konu taşınmaz üzerindeki paydaş sayısı azalacağı için daha az ihtilafın doğacağı ortadadır.3
Yasal ön alım hakkı kanundan doğan bir hak olmakla birlikte, bu hakkın kullanılmasının önünde içtihat yoluyla zorluklar getirilmiştir. Mahkeme kararları, fiili taksim olgusunun varlığı halinde ön alım hakkının kullanılmasının dürüstlük kuralına aykırı olduğunu işaret etmektedir.4 Başka bir deyişle, paydaşlar taşınmaz üzerinde fiili bir paylaşım yapılmasına itiraz etmemiş ve bu paylaşım süregelen bir uygulamaya dönüşmüşse, paydaşlardan birinin payını üçüncü bir kişiye devretmesi halinde diğer paydaşların yasal ön alım hakkını kullanmaları mümkün olmamaktadır.
Fiili taksim olgusunun ön alım hakkının kullanılmasına etkisi içtihat yoluyla şekillendiği için, fiili taksimden ne anlaşılması gerektiği konusunda da yine içtihat rehberlik etmektedir. Buna göre, taşınmazın belirli bölümlerinin paydaşlar arasında fiilen paylaşılmış olması ve her bir paydaşın taşınmazın fiili paylaşım sonucu kendisine özgülenen bölümü kullanıyor olması durumunda fiili taksimden söz etmek mümkündür.5 Bununla birlikte, özellikle çok sayıda paydaşı bulunan taşınmazlarda Yargıtay'ın her paydaşa özgülenmiş ayrı bir bölüm bulunmasını şart koşmadığı; yalnızca ön alım hakkını kullanmayı isteyen paydaşın payı ile satışa konu paya özgülenmiş bölümlerin bulunmasını yeterli gördüğü anlaşılmaktadır.6 Hemen bu noktada belirtmek gerekir ki taşınmazın fiilen taksim edildiğini iddia eden taraf bu iddiasını ispatla yükümlüdür. İspat faaliyeti kapsamında tanık dahil her türlü delile dayanmak mümkündür.7 Anlaşıldığı üzere Yargıtay, yasal ön alım hakkının kullanıldığı durumlarda fiili taksim iddiasına özel bir önem atfetmekte ve bu hususta detaylı bir inceleme yapılarak paydaşların ortak iradelerinin tespit edilmesini gerekli görmektedir.
Fiili taksim olgusuna mahkemelerce bağlanan sonuç, mevcut paydaşların ön alım hakkını kullanmasını önlemek isteyen üçüncü kişiler tarafından uygulamada sıklıkla kötüye kullanılmaktadır. Bu nedenle, her somut olay bazında söz konusu taşınmazın gerçekten fiilen taksim edilip edilmediğinin, tarafların ortak iradelerinin ne yönde olduğunun ve hatta söz konusu taşınmazın fiili taksime elverişli bir taşınmaz olup olmadığının dikkatlice ele alınması gerekir. Yargıtay 6. Hukuk Dairesi'nin 2009 yılında verdiği karar bu anlamda kritik bir öneme sahip olup fiili taksim olgusunun değerlendirilmesi yönünden geleneksel anlayışın sınırlarının dışına çıkan bir bakış açısı sunmaktadır. Karara konu olayda on dört oda ve altı dükkandan oluşan bir taşınmaz mevcuttur ve her bir paydaşın bu taşınmaz üzerinde tasarruf ettiği bölümün uzun süredir aynı olduğu anlaşılmaktadır. Buna karşın, Yargıtay "taşınmazın paydaşları kullandıkları yerleri aralarında yapmış oldukları bir taksim sonucu değil kira sözleşmeleri ile tasarruf etmektedir. Uzun süredir aynı dükkanı kullanıyor olmaları taşınmazın taksim edildiği anlamına gelmez. Taşınmaz ortak bir irade ya da fiili bir kullanım sonucu taksim edilmediğinden davacının önalım hakkını kullanmasında bir usulsüzlük bulunmamaktadır" demekle, paydaş iradelerinin fiili taksimden ziyade bir kira ilişkisine yönelik olduğunu tespit ederek fiili taksim savunmasına sonuç bağlanmamasını hukuka uygun bulmuştur.8
Yukarıda bahsettiğimiz karar, aslında Yargıtay'ın tarafların ortak iradelerinin tespit edilmesi suretiyle hem somut olay adaletine hem de kanunun ruhuna uygun bir karar tesis edilmesine önem atfettiğinin de bir göstergesidir. Benzer yönde bir diğer kararı, Yargıtay 7. Hukuk Dairesi daha yakın bir tarihte, 2024 yılının Kasım ayında tesis etmiştir. Karara konu olayda paylı mülkiyete tabi taşınmaz bodrum, giriş ve iki ayrı üst kattan oluşmaktadır. Taşınmazın 136/160 oranındaki payı, diğer paydaştan habersizce üçüncü kişilere devredilmiştir. Yasal ön alım hakkını kullanmak isteyen, 24/160 oranındaki payın sahibi olan paydaş 136/160 oranındaki payı devralan üçüncü kişiler aleyhine dava açmıştır. 136/160 oranındaki payı devralan üçüncü kişiler taşınmazın fiilen taksim edilmiş olduğunu, taşınmazın en üst katında yer alan depo benzeri alanın ön alım hakkını kullanmak isteyen paydaşa özgülenmiş olduğunu, kendilerine isabet eden paylara ise taşınmazın ticareti faaliyet yürütmeye daha uygun ve daha değerli olan giriş ve üst katının özgülendiğini ve ön alım hakkının kullanılmasının somut olayda dürüstlük kuralıyla bağdaşmayacağını iddia etmişlerdir. İlk derece mahkemesi, "taşınmazın bodrum+ giriş kat+ 2 normal kattan oluştuğu, davacıya fiili taksim kapsamında kalan son kata ayrı bir giriş bulunmadığı, tek başına kullanımının üzerinde tasarruf etmenin mümkün olmadığı, taşınmazın geçmiş yıllar ve halen malikler tarafından bütün olarak kiraya verildiğinin bu şekilde tasarrufta bulunulduğunun tanık anlatımları ile sabit olduğu, taşınmazda fiili taksim bulunduğuna dair iddianın ispatlanamadığı" gerekçesiyle ön alım hakkının kullanımının hukuka uygun olduğuna karar vermiştir.9 Karar İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 7. Hukuk Dairesi'nin önüne geldiğinde daire davalıların taşınmaz üzerinde kira sözleşmeleri akdedildiği yönündeki iddialarının fiili taksim olgusunu kanıtlayacak nitelikte bir iddia olmadığı sonucuna ulaşmıştır.10 Son aşamada ise karar Yargıtay 7. Hukuk Dairesi'nin denetiminden geçerek kesinleşmiş, böylelikle söz konusu taşınmazın bir bütün olarak kullanıldığına kanaat getirilmiş ve fiili taksim iddiasına sonuç bağlamamıştır.11
Sonuç olarak, yasal ön alım hakkı söz konusu olduğunda, fiili taksim olgusunun değerlendirilmesinde paydaşların ortak iradelerinin tespit edilmesi büyük önem taşımaktadır. Yargıtay'ın 2009 ve 2024 tarihli kararları da bu tespitin yapılmasına yönelik analizde kalıplaşmış çerçevenin dışına çıkmanın somut olay adaletini sağlamak ve hukuka olan güveni korumak açısından ne ölçüde kritik olduğunu ortaya koymuştur.
Footnotes
1 Fikret Eren, "Türk Medeni Kanununa Göre Yasal Önalım Hakkı", Gazi Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi C. XII, Y. 2008, s. 108; Yargıtay Hukuk Genel Kurulu'nun 17.5.2023 tarihli ve 2021/124 E., 2023/481 K. sayılı kararı.
2 Yargıtay Hukuk Genel Kurulu'nun 26.9.1990 tarihli ve 1990/6-321 E. 1990/441 K. sayılı kararı; Mehmet Ayan, Eşya Hukuku II Mülkiyet, Güncellenmiş 9.Baskı, s. 385.
3 Ayan, a.g.e., s. 385.
4 Yargıtay Hukuk Genel Kurulu'nun 17.5.2023 tarihli ve 2021/124 E., 2023/481 K. sayılı kararı; Yargıtay Hukuk Genel Kurulu'nun 28.2.2018 tarihli ve 2017/1761 E., 2018/407 K. sayılı kararı; Yargıtay Hukuk Genel Kurulu'nun 9.11.2016 tarihli ve 2014/14-1343 E., K. 2016/1036 sayılı kararı.
5 Yargıtay Hukuk Genel Kurulu'nun 6.11.2018 tarihli ve 2017/1747 E., 2018/1617 K. sayılı kararı; Yargıtay Hukuk Genel Kurulu'nun 28.2.2018 tarihli ve 2017/1761 E., 2018/407 K. sayılı kararı.
6 Yargıtay Hukuk Genel Kurulu'nun 15.2.2023 tarihli ve 2021/676 E., 2023/96 K. sayılı kararı; Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, 17.5.2023 tarihli ve 2021/124 E., 2023/481 K. sayılı kararı.
7 Yargıtay 14. Hukuk Dairesi'nin 19.9.2017 tarihli ve 2016/10278 E., K. 2017/6604 sayılı kararı.
8 Yargıtay 6. Hukuk Dairesi'nin 23.6.2009 tarihli ve 2009/4270 E., 2009/6024 K. sayılı kararı.
9 İstanbul 10. Asliye Hukuk Mahkemesi'nin 10.6.2021 tarihli ve 2019/616 E., 2021/589 K. sayılı kararı.
10 İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 7. Hukuk Dairesi'nin 2.6.2023 tarihli ve 2021/3413 E., 2023/1463 K. sayılı kararı.
11 Yargıtay 7. Hukuk Dairesi'nin 5.11.2024 tarihli ve 2023/4362 E., 2024/4910 K. sayılı kararı.
© Kolcuoğlu Demirkan Koçaklı Attorneys at Law 2020
The content of this article is intended to provide a general guide to the subject matter. Specialist advice should be sought about your specific circumstances.
