Gayrimenkul Alımı Ile Vatandaşlık Kazanılmasına Genel Bakış

Son yıllarda Türk vatandaşlığının gayrimenkul yatırımı yoluyla istisnai olarak kazanılması hem yatırımcılar hem de kamuoyu için önemli ve popüler konulardan biri hâline gelmiştir. Bu kapsamda konuya ilişkin yürürlükteki mevzuat ve güncel uygulamayı göz önünde bulundurarak hazırladığımız bilgi notumuzu bilginize sunarız.

Dayanak Mevzuat

Türk Vatandaşlığı Kanunu'nun Uygulanmasına İlişkin Yönetmelik ("Yönetmelik") 20/2(b)'de "En az 400.000 Amerikan Doları veya karşılığı döviz tutarındaki kat mülkiyeti veya kat irtifakı kurulmuş ya da üzerinde yapı bulunan arsa vasıflı taşınmazı tapu kayıtlarına 3 yıl satılmaması şerhi koyulmak şartıyla satın aldığı veya kat mülkiyeti ya da kat irtifakı kurulmuş, en az 400.000 Amerikan Doları veya karşılığı döviz tutarı peşin olarak yatırılan ve tapu siciline 3 yıl süreyle devir ve terkini yapılmayacağı taahhüdü şerh edilmek şartıyla noterde düzenlenmiş sözleşme ile taşınmazın satışının vaat edildiği Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığınca tespit edilen yabancı kişiler Cumhurbaşkanı kararı ile Türk vatandaşlığı kazanabilir." denilmektedir.

Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü ("TKGM")'nün güncel kılavuzları ve uygulaması uyarınca;

» Asgari 400.000 ABD Doları tutar, tek bir gayrimenkul ile karşılanabileceği gibi birden fazla gayrimenkulün toplam bedeliyle de sağlanabilmekte; satış vaadi sözleşmesine dayalı başvurularda ise tutarın tek bir sözleşme ile sağlanması aranmaktadır.

» Gayrimenkulün değeri, Sermaye Piyasaları Kurulu ("SPK") şirketlerince lisanslı düzenlenen değerleme ve başvuru bakımından geçerlilik süresi içinde bulunan değerleme raporuyla ve Döviz Alım Belgesi ile teyit edilmekte; ödemelerin banka kanalıyla yapılması ve belge ile ispatı zorunlu tutulmaktadır.

Yabancıların Türkiye'de Gayrimenkul Edinimi ve İkamet İzni İlişkisi

Yabancı ülke vatandaşlarının Türkiye'de gayrimenkul edinmeleri için kanuni sınırlamalar (ülke bazlı kısıtlamalar, askeri yasak ve güvenlik bölgeleri, il bazında %10'luk üst sınır vb.) saklı kalmak kaydıyla ikamet iznine tabii değildir. Öte yandan, 6458 sayılı Yabancılar ve Uluslararası Koruma Kanunu kapsamında, Türkiye'de konut niteliğinde gayrimenkulü bulunan yabancılar, bu gayrimenkulü fiilen konut olarak kullanmaları şartıyla kısa dönem ikamet izni başvurusunda bulunabilmektedir

Gayrimenkul Değerleme Süreci

Yönetmelik ve TKGM kılavuzları uyarınca, vatandaşlık edinimine bu konu olacak gayrimenkul(ler) için piyasa değerini gösteren bir "Taşınmaz Değerleme Raporu" düzenlenmesi ve rapor temel alınarak WebTapu üzerinden Tutar Tespit Belgesi oluşturulması gerekmektedir. Süreç Taşınmaz Değerleme Bilgi Sistemi ("TADEBİS") aracılığıyla yürütülmekte; raporlar elektronik ortamda hazırlanarak doğrudan tapu sistemine işlenmektedir.

Taşınmaz Değerleme Raporu, yalnızca SPK düzenlemeleri çerçevesinde yetkilendirilmiş ve TKGM/TADEBİS sistemine entegre gayrimenkul değerleme şirketleri tarafından düzenlenebilmektedir ve düzenlendiği tarihten itibaren 3 ay süreyle geçerlidir.

Değerleme raporu, gayrimenkulün konumu, fiziki özellikleri, emsal satışlar ve güncel piyasa koşulları dikkate alınarak hazırlanmış, 3 resmi nitelikte bir rapordur; raporda yer alan Türk Lirası tutarının Amerikan Doları karşılığı hesaplanırken, rapor tarihinden önceki son iş gününün TCMB efektif satış kuru esas alınır.

Gayrimenkulün İşlem Geçmişine İlişkin Kısıtlamalar

Türk vatandaşlığı kazanımında kullanılacak gayrimenkulün tapu sicilindeki işlem geçmişi, bir dizi kısıtlamaya tabidir ve yalnızca değerin yeterli olması değil, gayrimenkulün kimlerden, nasıl bir işlem zinciri ile devralındığı da uygunluk incelemesine konu edilmektedir.

• Bir gayrimenkul sadece bir kez vatandaşlık edinimine konu olabilir.
• İkinci el gayrimenkullerde üç yıllık "yabancı–Türk–yabancı" zincir devir yasağı bulunmaktadır.
• Vatandaşlık talebine konu edilecek gayrimenkulün gerek başvuru öncesinde gerek sonrasında, istisnai yoldan Türk vatandaşlığı kazanmış kişiler adına tapu sicilinde kayıtlı olmaması gerekir.

Satış Vaadi İşlemlerine Genel Bakış ve Dikkat Edilmesi Gerekenler

Henüz inşaatı tamamlanmadığı için tapuda satış yapılamayan bağımsız bölümler bakımından, kat irtifakı veya kat mülkiyeti kurulmuş olması kaydıyla Türk vatandaşlığının gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi üzerinden kazanılması mümkündür. Bu durumda yabancı yatırımcı, noter huzurunda düzenleme şeklinde yapılmış gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi ve tapu siciline işlenecek "üç yıl süreyle devir ve terkini yapılmayacağı" taahhüdü üzerinden süreci ilerletebilmektedir.

Ancak Yönetmelik ve TKGM Kılavuzu uyarınca, satış vaadi işlemi sadece kat mülkiyeti veya kat irtifakı kurulmuş gayrimenkuller için mümkündür, bu niteliklere sahip olmayan arsa veya projelerde, vatandaşlık amacıyla geçerli bir taşınmaz satış vaadi sözleşmesi kurulamaz.

Dolayısıyla "ön satış", "rezervasyon", "niyet protokolü" vb. sözleşmeler vatandaşlık başvuru sunda dayanak işlem olarak kullanılamaz.

Bir bağımsız bölüm üzerinde yalnızca tek bir satış vaadi sözleşmesi için taahhüt verilebilir; aynı bağımsız bölüm hakkında birden fazla satış vaadi sözleşmesi üzerinden vatandaşlık taahhüdü tesis edilmesi yasaktır.

İpotek ve Haciz

Türk vatandaşlığının edinimi amacıyla gayrimenkul ediniminde, gayrimenkulün kredi kullanılarak (ipotekli satış) veya üzerinde mevcut ipotek / haciz varken devralınması mümkündür; ancak bu hâllerde asgari yatırım tutarının nasıl hesaplanacağı önem taşımaktadır.

İpotekli veya hacizli gayrimenkuller vatandaşlık yatırımına konu edilebilmekte; ancak asgari 400.000 USD karşılığının mutlaka yabancı tarafından fiilen ödenmiş olması, kredi ile finanse edilen kısmın veya sadece ipotek bedelinin yatırım tutarı hesabına dâhil edilmemesi ve yabancının gayrimenkul üzerinde yer alan takyidatlar hakkında açıkça bilgilendirilmiş olması gerekmektedir.

Vekaletname ile Yapılan İşlemler Bakımından

Vatandaşlık amacıyla yapılacak gayrimenkul edinimlerinde, işlemlerin vekâleten yürütülmesi mümkündür; ancak bu durumda vekâletnamenin 4 içeriği hem tapu müdürlükleri hem de vatandaşlık başvuru mercileri bakımından kritik önem taşır. Bu kapsamda düzenlenecek vekaletname bakımından aşağıdaki hususlara dikkat edilmesi gerekir:

• Satın alma (iktisap) yetkisinin açıkça verilmiş olması,
• Vekilin, gayrimenkul üzerine Türk vatandaşlığı amacıyla 3 yıl süreyle devir ve terkini yapılamayacağına ilişkin taahhüt şerhi koydurmasına veya "3 yıl satmama" taahhüdünde bulunmasına açıkça yetkili kılınması,
• Vekile, ilgili Türk Vatandaşlığı Kanunu ve mevzuat çerçevesinde vatandaşlık başvurusu ve vatandaşlık işlemlerine ilişkin tüm gerekli belgeleri imzalama, beyanlarda bulunma ve müracaatları yapma yetkisinin verilmiş olması.

Taahhüt Alınması ve Terkini

Satış işlemi sırasında resmi senette beyan edilen değerlerin Yönetmelik'te aranan asgari tutarı karşılaması halinde, resmi senede Yönetmelik'in 20. maddesi kapsamında Türk vatandaşlığının kazanılması amacıyla aşağıdaki gibi bir taahhüt şerhi eklenir ve bu husus tapu siciline yansıtılır:

"İşbu gayrimenkulü, Türk Vatandaşlığı Kanununun Uygulanmasına İlişkin Yönetmelik'in 20'nci maddesi kapsamında Türk vatandaşlığının kazanılması amacıyla edindiğimi, bu gayrimenkulü 3 yıl süreyle satmayacağımı, devretmeyeceğimi ve terkin etmeyeceğimi taahhüt ederim."

Taahhütlü Gayrimenkuller Üzerindeki İşlemler

Taahhütlü gayrimenkullerde, satış vaadi şerhi hariç olmak üzere her türlü şerh ve sınırlı ayni hak tesisi mümkündür. Yani ipotek, intifa hakkı, irtifak hakkı, kira şerhi vb. sınırlı ayni haklar taahhüt devam ederken de kurulabilir; ancak taahhütlü bir gayrimenkul üzerinde ayrıca yeni bir satış vaadi şerhi tesis edilmesi uygulamada kabul edilmemektedir.

Taahhüt süresi içerisinde malikin talebi dışında gayrimenkulün mülkiyetini değiştiren işlemler (örneğin miras yoluyla intikal, kamulaştırma vb.) gerçekleşirse, bu işlemlerin sonuçları TKGM'ye bildirilir ve söz konusu işlem ve vatandaşlık yatırımı statüsü, ilgili idarelerce yeniden değerlendirmeye tabi tutulur.

Katma Değer Vergisi İstisnası

Konut veya iş yeri olarak inşa edilen binaların ilk tesliminde, 3065 sayılı Katma Değer Vergisi Kanunu'nun 13. maddesi uyarınca KDV istisnası uygulanabilmektedir. Bu istisna için özetle aşağıdaki şartların sağlanması gerekir:

• Taşınmazın yapı ruhsatında konut veya işyeri niteliğinde olması,
• Alıcının Türkiye'de yerleşik olmaması (kanuni ve iş merkezi Türkiye'de bulunmayan,
• Türkiye'de işyeri veya daimî temsilci vasıtasıyla kazanç elde etmeyen kurumlar ile Türkiye'de yerleşik olmayan yabancı gerçek kişiler olması),
• Satış bedelinin en az %50'sinin fatura tarihinden önce, kalan kısmının ise en geç bir yıl içinde ödenmesi,
• Satış bedelinin döviz olarak Türkiye'ye getirilip satıcıya ödenmesi

The content of this article is intended to provide a general guide to the subject matter. Specialist advice should be sought about your specific circumstances.