Comment une clause de TVH a transformé une transaction immobilière de 11,5 M$ en litige fiscal (et comment l'éviter)

Qu'arrive-t-il lorsqu'une convention d'achat-vente ne précise pas clairement la répartition fiscale? Dans la décision rendue récemment en Ontario dans l'affaireMiculinic Investment Corp. v. 2303515 Ontario Inc., 2025 ONSC 6269, la clause sur la taxe de vente harmonisée («TVH»), qui stipulait que la TVH était incluse dans le prix d'achat, a transformé une transaction immobilière de 11,5millions de dollars en un coûteux litige fiscal opposant l'acheteur, le vendeur et l'Agence du revenu du Canada («ARC»).

Cette affaire, qui constitue un avertissement pour les parties prenantes du secteur de l'immobilier commercial¹, montre que le manque de clarté quant à la répartition de la TVH peut mettre à risque même les parties bien informées, en particulier lorsqu'il s'agit d'un bien à usage mixte. Si vous travaillez dans le secteur de l'immobilier commercial, voilà exactement le type de clause qui peut sournoisement mettre à risque votre transaction (et vos résultats).

Qu'est-il arrivé dans ce litige fiscal lié à la transaction de 11,5 millions de dollars?

Les intérêts des parties étaient directement opposés : un montant de TVH plus élevé favorisait l'acheteur, qui pouvait demander un crédit de taxe sur les intrants plus important et payer des droits de cession immobilière moins élevés sur le prix d'achat réduit. Quant au vendeur, il aurait touché un produit net inférieur, car une plus grande partie du prix d'achat aurait été affecté à la TVH. Pour compliquer les choses, avant le rendu de la décision, l'ARC a produit des avis de cotisation contradictoires en acceptant aussi bien la position de l'acheteur que celle du vendeur⁵.

Comment la cour a-t-elle traité la clause sur la TVH?

Le juge Schabas de la Cour supérieure de justice de l'Ontario a fait valoir qu'en acceptant d'inclure la TVH dans le prix d'achat sans indiquer la manière dont la TVH devait être appliquée, les parties ont assumé le risque de se soumettre à la décision de l'ARC⁶. La Cour a fait remarquer qu'il n'appartient pas aux contribuables de décider du montant d'impôt à payer, mais à l'ARC⁷.

Cette décision souligne les principes d'interprétation énoncés dans l'affaire Sattva Capital Corp. c. Creston Moly Corp., 2014 CSC 53, selon lesquels les tribunaux doivent prendre en considération aussi bien le libellé contractuel que les circonstances, mais sans jamais passer outre à un libellé clairement rédigé⁸. Le juge Schabas a souligné que bien que les circonstances puissent guider l'interprétation, elles ne peuvent « l'emporter sur les termes de la convention » ni en créer une nouvelle⁹. En l'espèce, c'est le libellé de la convention d'achat-vente qui a exposé les parties à la décision de l'ARC, et le vendeur a assumé le risque de faire l'objet d'un avis de cotisation défavorable.

Quelle est l'incidence sur les transactions immobilières commerciales?

Cette affaire est bien plus qu'un litige fiscal – elle constitue un avertissement à l'intention des parties prenantes du secteur de l'immobilier commercial. Voici un aperçu de ce qu'il faut savoir :

1. L'importance de la rédaction

Les clauses types peuvent entraîner d'importants risques financiers. L'énoncé « la TVH est incluse dans le prix d'achat » semble simple, mais il a rendu les parties vulnérables à l'interprétation de l'ARC. Assurez-vous toujours de la clarté des dispositions relatives à la répartition fiscale et au calcul s'y rapportant.

2. Faites appel à un conseiller juridique

Lors de la conclusion d'une transaction immobilière commerciale complexe, il est fortement recommandé d'obtenir des conseils juridiques en plus de faire appel à un agent immobilier. Les avocats sont particulièrement bien outillés pour repérer les risques que peuvent comporter les conventions types et négocier les dispositions nécessaires pour protéger vos intérêts.

3. L'ARC décide du montant d'impôt à payer

En fin de compte, c'est l'ARC, non les parties, qui détermine le montant d'impôt à payer. Les conventions doivent tenir compte de cette réalité et répartir le risque en conséquence.

4. La gestion du risque est déterminante

Pour éviter toute incertitude, demandez-vous si la TVH doit « s'ajouter » au prix de vente. Autrement, si la TVH doit être « incluse dans » le prix de vente, les parties peuvent indiquer explicitement la portion du terrain qui est assujettie à la TVH ou le mode de calcul de la TVH afin d'éliminer toute ambiguïté.

L'essentiel à retenir : dans une transaction immobilière commerciale, la clarté n'est pas une option, elle est cruciale. Si vous négociez ou examinez une convention d'achat-vente visant un bien commercial ou à usage mixte, notre équipe Immobilier peut vous aider à rédiger et à structurer les clauses sur la TVH de façon à réduire le risque de détermination par l'ARC et le risque de litige.

Footnotes

1 Miculinic Investment Corp. v. 2303515 Ontario Inc., 2025 ONSC 6269.

2 Ibid., par. 2.

3 Ibid., par. 2 et 3.

4 Ibid., par. 6 et 7.

5 Ibid., par. 9 et 11.

6 Ibid., par. 25.

7 Ibid., par. 24.

8 Sattva Capital Corp. c. Creston Moly Corp., 2014 CSC 53, par. 57 et 58.

9 Note 1 ci-dessus, par. 29.

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